Problème d'augmentation budget prévisionnel

Question

Bonjour,

Je vous écris pour vous demander des informations et de l'aide.
Voila, je suis propriétaire d'un appartement dans une résidence de 6 immeubles (avec environ 200 copropriétaires).
Le budget prévisionnel pour l'année 2013 a été revu à la hausse et préparé par notre syndic, présenté au conseil syndical avant l'Assemblé Générale et soit disant voté par les copropriétaires au cours de l'AG en mars dernier.
Le budget a donc été revu à la hausse et d'après les comptes fournis avant l'AG, cette hausse était d'environ 6.4%.
Cependant après l'AG, je reçois le second appel de provision et là surprise j'ai en faite plus 35% d'augmentation !! Je suis passé de 540e de charge par trimestre à 736e.

Comment contester une telle augmentation ? Et surtout une telle arnaque !!! 
On fait croire à une augmentation de 6.4% pour faire voter les copropriétaires et au final ce n'est pas du tout cela.
Si cela a été voté par les copropriétaires, c'est très certainement sans qu'ils sachent exactement l'impact significatif sur les charges trimestrielles.

Aujourd'hui je refuse une telle augmentation et j'aimerai revenir à l'ancienne provision de charge.
Je m'adresse donc à vous pour savoir de quel recours je dispose pour faire entendre raison au syndic ? 


Merci de votre retour.

dany311 · Answer

bonjour

si le budget prévisionnel a été voté en AG , vous ne pouvez que vous y conformer.
vous aviez 2 mois à compter de l'AG pour contester les décisions de l'AG.

d'autre part , concernant le second appel de fonds ; il faudrait considérer si dans cet appel de fonds , il n'y aurait pas un rattrapage de charges du budget précédent.
je m'explique:
- vu l'augmentation du budget pour 2013 , je suppose à juste titre un budget de 2012 qui a été largement dépassé
- il faudrait comparer le budget prévisionnel de 2012 avec le budget réel en fin d'exercice
- ceci expliquerait l'augmentation du budget pour 2013 et dans votre second appel de charges pour 2013 y figurerait le rattrapage de charges du budget 2012.

cdlt

Rochat1 · Answer

Bonjour,

D'accord avec les propos de dany311. Très souvent une A. gle est convoquée de 3 à 6 mois après la fin de l'exercice. Durant ce laps de temps les appels de charges restent identiques à ceux de l'exercice précedent, donc trop faibles par rapport au nouveau budget. Il y a ensuite rattrapage ce qui donne une somme importante lors du premier appel. L'appel du prochain trimestre devrait être moins élevé. 

Quant à dire : Et surtout une telle arnaque !!! 

Ne songez pas une minute que votre syndic fait n'importe quoi. Mais il vous faut attendre un peu pour effectuer une analyse objective.

Cdlt.

djml94 · Answer

bonjour,
et merci pour l'attention porté a mon problème.

Alors je comprend bien ce que vous dite. 
Pour être plus précis, en fait l'augmentation du budget prévisionnel est de 25%. Un seul appel de provision effectué avant AG (de 540e) et le lissage ou rattrapage comme vous dite, a engendré une augmentation de 35% pour les 3 prochains appel de provision (736e chacun).
Cependant le résultat est le même, le syndic nous a laisser croire à l'AG à une augmentation de 6.4% et au final on a 25% d'augmentation.
D'ou ma réflexion caricaturale, "arnaque"..., les chiffres fournis avant l'AG traduisaient une augmentation de 6.4% et c'est suivant ces chiffres que le vote c'est fait. Si il avait été établi et écris clairement une augmentation de 25% le vote aurait été tout autre...
D'autant plus que 25% c'est vraiment inutile (pour les copropriétaires), 6.4% suffisait largement pour couvrir l'ensemble du budget réel en fin d'exercice de 2012.
Il n'y a vraiment rien a faire par rapport a cette situation pour faire annuler ce nouveau budget prévisionnel ?
Pour info nous n'avons toujours pas reçu après deux mois (15 mars) le compte rendu de l'AG.

Merci de vos réponses.

djml94 · Answer

Non rien de tout ça la et la mise au normes ascenseurs a été effectué en 2010.

le budget prévisionnel annuel a vraiment été revu à la hausse de 25% sans aucun raison.
Nous somme passé de environ 475000e à 600000e sans que personne ne s'en aperçoit, ni avant ni pendant l'AG.

En fait dans les comptes de fin d'exercice de 2012 fournis avant l'AG, les chiffres (ou plutôt la représentation des chiffres) n'étaient pas représentatifs et évident à comprendre car nous sommes passer en année civile (de janvier à décembre) depuis mi 2011 alors qu'avant, le budget et les fin d'exercices étaient de juillet à juillet.
Du coup pour 2012 la fin d'exercice était sur 18 mois, elle à repris une partie de 2011 et 2012 (du 01/07/11 à 31/12/12).
On nous a donc donné à comparaitre une réel budget de 2012 (comprenant en fait 18 mois (du 01/07/11 à 31/12/12)  et un budget prévisionnel de 2013 comprenant 12 mois.
Et franchement vu les chiffres a ce moment là (avant AG), à moins d'être expert comptable, impossible de traduire une telle augmentation.
Les copropriétaires présent à l'AG, ont votés par habitude sans savoir ce que la hausse représentait vraiment.
Moi c'est uniquement en recevant mon second appel de fond que j'ai cherché à comprendre et découvrir ce problème.

Donc avec tout ces éléments, pensez vous que nous puissions faire annuler ce budget provisionnel injustement fait voté.

Merci de vos réponses.

djml94 · Answer

je ne comprends pas votre réponse quand vous dite tout s'explique ?

nous somme passé d'un budget prévisionnel de 475000e (ramené à 12 mois) pour 2012 à un budget prévisionnel de 60000e pour 2013. Je ne vois pas ou est le rattrapage de charges sur 18 mois ??

Désolé mais je n'ai vraiment pas compris votre réponse.

djml94 · Answer

Bonjour,
oui c'est bien ce que j'ai écris, mais je ne comprend pas votre conclusion par rapport à ma demande ?

Cdt.

djml94 · Answer

bonjour,
j'ai bien suivie tout ce que vous avez écris depuis le début....
mais je n'en comprend toujours pas le sens.

En fin d'exercice du 31/12/12 le rattrapage (régularisation) par rapport au budget précédent a été à peine de 5%, malgré le chauffage collectif.
A mon sens, le budget prévisionnel pour l'année suivante, devrait reprendre ce rattrapage de 5% + un pourcentage pour prendre en compte les éventuels augmentations.
pensez vous que plus de 20% expliquerai l'augmentation d'énergie (qui par ailleurs avais déjà en partie était pris en compte dans le calcul de l'exercice du 31/12/12).
Quand je vous écrit que je ne comprends pas le sens de vos réponses, c'est que vous tenté de m'expliquez qu'il est normal, que notre syndic nous applique plus de 25% d'augmentation de provision de charge, alors que les comptes précédents était équilibrés (donc pas de problème de rattrapage 18/12 mois) et que cela peut se justifier avec l'augmentation d'énergie.

De 2005 jusqu'à 2012 nous somme passé de 440e de charges à 540e environ soit 22% d'augmentation en 7 ans
Pensez vous que c'est à ce point la crise, pour qu'en un ans de 2012 à 2013 nous prenons 25% d'augmentation ?

Merci pour toute vos explications mais vraiment sans vous manquez de respect,  je ne pense pas que vous aillez bien saisie la situation.
Imaginez vous passer de 540e de charge par trimestre à 740e sans aucune raison.... ?

Notre erreur en tant que copropriétaire est de ne pas avoir épluché plus précisément ce budget avant de le voté, oui.

Mais ma requête est de savoir si nous avons la possibilité de revenir en arriéré sur ce budget non adapté, exemple demander une nouvelle AG pour ce point précis ou autre ?

Cdt.

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