Comment générer un déficit foncier imputable sur les revenus ?

Bonjour,

Je tente de comprendre dans le détail le mécanisme du déficit foncier, et vos réponses sont certainement les plus claires du Web. Néanmoins, je bute toujours sur la compréhension de ce qui se passe lorsqu'on ré-engage des travaux avant la fin de l'épuisement du premier reliquat.

Reprenons si vous voulez bien le formalisme précédent : j'achète à crédit total un immeuble avec 3 appartements à 150.000€ avec des travaux de rénovation pour un coût de 50.000€ en année 1 et 30.000€ en année 3 - Frais de Notaire payés de ma poche.

Année N - Achat et Travaux
- Travaux + Loyers 10.000€ -> déficit de 40.000€ + 2.500€ d'intérêts = 42.500€
- Impôts : salaire net imposable + 0 de revenu foncier - 10.700€ imputables
- Déficit reportable sur N+1 : 31.800€ imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Année N+1
- Loyers 15.000€ - intérêts 5.000€ = 10.000€
- Déficit antérieur 31.800€
- Impôts : salaire net imposable + 0 de revenu foncier
(revenu foncier 10.000€ à déclarer en bénéfice de l'année mais déficit antérieur 31.800€)
- Déficit reportable sur N+2 : 21.800€

Année N+2 - Nouveaux Travaux
- Travaux 30.000€ + Loyers 15.000€ - intérêts 5.000€ = déficit de 20.000€
- Déficit antérieur 21.800€
- Impôts : salaire net imposable + 0 de revenu foncier - 10.700€ imputables
(revenu foncier 10.000€ à déclarer en bénéfice de l'année mais déficit cumulé de 21.800€+20.000€)
- Déficit reportable N+3 : 21.800€ (reliquat des travaux N conservés car déficit N+2 réel) + 9.300€ (reliquat travaux N+2)

etc.

Est-ce juste ? Je m'y perds un peu...
Merci pour votre retour

Picpussien

Année N+2 - Nouveaux Travaux
- Travaux 30.000€ + Loyers 15.000€ - intérêts 5.000€ = déficit de 20.000€
- Déficit antérieur 21.800€
- Impôts : salaire net imposable + 0 de bénéfice foncier - 10.700€ imputables
(bénéfice foncier 0 € ( et non 10000 ), il n'y a pas de bénéfice en N+2 mais un déficit de 20000 )

Le déficit de N+2 n'est pas du aux intérêts : les intérêts étant < au loyer
en conséquence, il y a bien imputation sur le revenu global pour 10700 €
les 20000 de déficit se répartissent en
- 10700 sur le revenu global
- le solde 9300 sur les revenus fonciers à venir

- Déficit reportable N+3 : 21.800€ (reliquat des travaux N conservés car déficit N+2 réel) + 9.300€ (reliquat travaux N+2)

les 21800 € report ables jusqu'à N+10 maxi ( déficit né en N )
les 9300 € reportables jusqu'à N+12 maxi ( déficit né en N+2)

Merci pour la clarté de votre réponse. J'ai enfin compris

Bonjour,

Vous trouverez les réponses à vos questions sur ledeficitfoncier.fr

Cdt

une remarque toutefois :
Si on n'est pas imposables avant investissement, est ce qu'il est obligatoire de faire l'amputation de 10700 € sur les revenus globaux ?

la diminution de vos autres revenus par un déficit récurant, n'est possible que si vous êtes reconnu professionnel
il faudrait donc plutôt voir du coté des meublés mais en pro
et déjà pour ça il faut que les revenus tirés de la location de meublé soient plus important que les autre revenus du foyer
+ autres conditions cumulatives
ce document ne concerne que les non pro mais ca vous donnera un debut d'idée
http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=12625

ulyssourd parlait de revenu foncier et non de location meublé

donc en revenu foncier , le déficit récurrent est possible

merci je pense savoir lire..

je voulais dire un deficit imputable sur les autres revenus
ce qui semble être l'objectif de ulyssesourd quand on regarde son premier tableau c'est de diminuer durablement son revenu global
pas juste d'avoir du deficit sur un an ou 2 et avoir une activité à coté qui ne rapporte rien (si ce n'est un accroissement de capital) pendant 5 ans et enfin d'avoir en qq années un revenu supplémentaire...
et je maintiens ma reponse

Bonjour,

Merci pour vos réponses. C'est exact : je cherche un moyen de faire un déficit imputable sur mes revenus (salaire) sur 5 ans... J'ai cherché et il n'y a qu'un seul moyen : Acheter un immeuble entièrement à réhabiliter et établer les travaux sur plusieurs années...de sorte que le budget travaux dépasse largement le loyer moins les charges.
Donc achat un immeuble avec 3 ou 4 appartements et rénover un appartement chaque année + faire des travaux parties communes / ravalement à la fin.
Merci

attention on ne s'improvise pas chef de chantier, gestionnaire et comptable en un jour
en plus si vous faites ca
sachez que quand vous revendrez l'immeuble
1) vous serez imposable à la plus value (38%) et les travaux passés en charges au foncier sont exclus des abattements...
2) vous devrez réintégrer à vos revenus les déficit des 3 dernières années

je vous ai donné une autre voie
voir du coté des meublés
je vous ai indiqué des documents à lire


mais quoi qu'il en soit je ne connais pas de moyen de s'enrichir sans payer des impôts à un moment ou a un autre.....