Bail commercial : Travaux à la charge du bailleur ?

Bonjour,

je vous contacte car mon locataire me demande de réaliser des travaux dans les locaux d'habitation, qu'il estime être à ma charge.
J'aurais souhaité être aidé pour savoir les travaux sont de ma responsabilité ou non et lui apporter une réponse.
Je suis propriétaire des locaux depuis 1 an et demi.
Il s'agit d'un bail commercial (qui porte sur local commercial + habitation) qui a été renouvelé en 2010 et stipule : "Le preneur prendra les locaux dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation. Un état des lieux a été dressé le 4 septembre 1998 qui figure en annexe".
"Le preneur entretiendra les lieux en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives".
Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle".
"Le bailleur s'oblige à tenir les lieux clos et couverts suivant l'usage, sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du preneur en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture du magasin"
1/ En l'absence d'état des lieux depuis ... 1998 le locataire n'est-il pas présumé avoir reçu les locaux en bon état ?
2/ Le locataire me remonte aujourd'hui, photos à l'appui, de nombreux travaux remplacements à réaliser :
- Fenêtre HS : 1 vantail sans pomelle
- Stores des fenêtres HS et pourris
- Fissure importante dans cage escalier
- Couverture ardoise dans etat deplorable
- Bardage ardoise idem
- Zinguerie pose et raccords a revoir
- Partie basse de la facade cote cour cabanon dans un etat lamentable delabre et etat de pourriture moisissure avance
- Interieur cabanon. Pourriture et etat lamentable
- Tableaux electriques sous le porche d'entree : cables volants, vieillesse de l'installation, hors réglementation
- Etat poutre chene support du porche en train de pourrir a cause des differnetes fuites sur descentes eaux pluviales
- Installation electrique
Tableau de commande eclairage du magasin et de la cuisine reglementaire ou pas
Proprete des marches de l'escalier bois, vue sur tuyauterie
- Wc en mauvais état (couvercle qui manque)

Je suppose que je suis responsable des travaux qui concernent la toiture ou l'installation électrique mais pour les autres ?

Merci beaucoup de votre retour

Cordialement,