Désignation d'un syndicRésolu

Question

Je suis syndic provisoire depuis longtemps de notre petite copropriété de 3 personnes : moi-même, ma fille et un tiers. Ma fille est moi-même avons 80 % des millièmes. Le tiers 20 %. Nous n'avons jamais fait d'AG ni quoi que ce soit en matière règlementaire. Ça se passait 'en famille' ! Maintenant, à la suite de dissenssion avec le tiers,  nous allons faire une AG pour désigner un syndic professionnel. Un ami me dit que le copropriétaire minoritaire peut s'opposer au choix que nous ferons ma fille et moi, bien que nous soyons majoritaires, et que nous devrons aller vers le TGI qui en désignera un si nous ne nous mettons pas d'accord ... En fait, ça revient à dire : si nous n'acceptons pas celui que le 3° copropriétaire nous 'impose' ! Est-ce exact ? Merci !

ginto5 · Answer

Je ne connais pas les motifs qui vous poussent vers la solution du syndic professionnel, car financièrement parlant, ce sera une solution couteuse et qui ne solutionnera pas la mauvaise fois du 3e copropriétaire.

J'ai géré en tant que syndic "bénévole" pendant 9 ans une copro de 14 logements appartenant à 11 propriétaires, certains logements étaient loués, ça ne facilitait pas la convergence de vue pour les dépenses......

Nous n'avons pas toujours été d'accord....sauf sur 1 point : ne jamais mettre la gérance entre les mains d'un syndic professionnel.

Bon, cela dit, reste que vous seraient toujours majoritaires vous et votre fille, le choix d'un syndic dans ces conditions sera très difficile et très longue.

J'ai trouvé cela :
Désignation du syndic

L'assemblée générale doit désigner le syndic à la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents ou absents (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965). A défaut, une seconde assemblée peut statuer à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24). Le renouvellement de son mandat est soumis aux mêmes règles de majorité.

A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires. Le syndic ainsi désigné devra procéder à la convocation d'une nouvelle assemblée chargée de désigner un syndic définitif.

Rochat1 · Answer

Bonsoir,

Ma fille est moi-même avons 80 % des millièmes.

Je suppose qu'en écrivant la phrase ci-dessus, vous voulez nous faire savoir que vous êtes deux copropriétaires à posséder les 80% des tantièmes ?  

Si tel est le cas, pourquoi vous "casser" la tête ? Vous êtes largement majoritaire pour rester en poste comme syndic bénévole. 

Je suis totalement d'accord avec ginto5, restez donc syndic car un gérant professionnel va vous coûter très cher à chacun d'entre vous. 

Par contre vous devez convoquer une A. Gle dans les règles. Présentation des comptes avec demande d'approbation. Demande du quitus. Présenter un budget prévisionnel de l'exercice présent si vous n'en posédez pas ainsi qu'un budget prévisionnel pour l'exercice suivant. 

Vous devrez faire émarger la feuille d'émargement avant le début de séance, la faire signer à la fin et rédiger un PV d'assemblée à adresser aux différentes parties en cause. 

N'oubliez pas que la convocation doit arriver au moins 21 jours avant la date de la réunion. 

Bonne chance et Cdlt.

micetja · Answer

Merci pour ces réponses ! Je réponds à vous deux. En ce qui concerne la répartition des millièmes ma fille en possède 40 %, moi 40 % et le tiers 20 %. Je ne comprends pas la phrase de ginto5 'Bon, cela dit, reste que vous seraient toujours majoritaires vous et votre fille, le choix d'un syndic dans ces conditions sera très difficile et très longue.' Pourquoi 'difficile' ? C'est vrai que tout se passait bien et que maintenant cette troisième personne, sans doute devenue un peu névrotique, noous conteste toute la gesion de la coproprio dans tous ses détails . P.ex je demande 25 € par an pour les frais occasionnés par l'usage de l'escalier ( électricité, etc .. ) elle trouve que c'est scandaleusement cher et qu'il faut le repartir par millièmes, etc ..ce qui lui coûterait exactement pareil ! a ce moment-là, il faut lacher les chiens ! Et je sais que ça va nous coûter cher, et je le regrette ! D'autre part, l'objet de ma question, c'est que, me dit-on, comme il n'y a jamais eu d'AG ni de gestion officielle, ni quoi que ce soit, n'importe quel coproprio peut contester le choix du syndic !.. Y croyez-vous ? J'ai été simplement nommé syndic provisoire lors du règlement de copro il y a 10 ans...
Merci encore !

Paris... · Answer

Bonsoir,


Vous avez été désigné "Syndic provisoire" or, il semblerait que dans la première année de création de la copropriété, vous deviez convoquer une AG pour faire approuver votre désignation.

"Si le Syndic provisoire ne le fait pas, son mandat est annulé automatiquement à l'expiration du délai d'un an et il faut faire désigner un administrateur judiciaire."

micetja · Answer

Je réponds à Jabuz.Ete je le remercie pour ces précieuses informations ... et de m'avoir tiré les oreilles ! C'est vrai que j'ai été négligent et ça me retombe dessus ! Tant pis pour moi ! Il faut que j'essaye de réparer. En fait cette copropriété était familiale : ma fille, mon fils et moi-même. Donc c'était "papa" ! Mon fils est décédé, nous avons vendu son appartement et nous avons ainsi mis le loup dans la maison ! On va voir comment ça se termine mais, étant un philosophe très pacifique, je vais tout faire pour arranger cela à l'amiable. En terminant, je reprends votre remarque au sujet de 25 € pour les dépenses de l'escalier : il ya plus que les ampoules ... il faut les faire fonctionner et elles ont besoin d'électricité ?.. J'ai consulté, depuis, quelques propriétaires semblables à nous. La moyenne , basse, est de 130 €uros de consommation ( 60 location compteur + 70 de conso ) Si je ramène ce chiffre aux 215 millièmes de ma charmante coproprio je suis à 27.95 € (?) et je ne compte pas les ampoules !... Je vous redis encore mes remerciements !
PS - Pourriez-vous me donner plus d'informations surles associations qui aident les syndics bénévoles ? Merci !

micetja · Answer

Merci beaucoup ! Vos informations me sont très précieuses et j'espère qu'elles vont me permettre de calmer ma tigresse et d'arriver à un consensus !
Je ne voudrais pas abuser mais je me permets de vous questionner sur un deuxième point, en fait celui qui a mis le feu aux poudres : c'est la consommation de l'eau. Depuis quelques années nous constatons  une différence de 16 % - 40 M3 cette année - (!) en plus entre le relevé  du compteur principal et les compleurs divisionnaires. C'est beaucoup. Mais personne ne se plaignait quand je répartissait ce supplément au prorata des consommations de chacun. Cette année la dame a beaucoup consommé - 50 % - du total -  et elle ne veut pas supporter 50 % de l'excédent ! On peut la comprendre . Et elle dit qu'il faut répartir cet excédent en fonction du nombre de millièmes détenus par chacun. Je me suis opposé à cela car deux lots importants en surface sont peu ou pas occupés et doivent payer une part conséquente de ce surplus alors que, elle, ne supporterait que le 20 % au lieu des 50 % que je lui demande  !! Kafka ! Que pensez-vous de cela ? Déjà, pour éviter de nouveaux orages, je vais faire changer les compteurs divisionnaires, qui ont plus de 15 ans et je vais faire des tests par sondages 'compteur fermé-compteur ouvert ' . mais je crains que cela ne solutionne pas le problème ; je crois qu'il y a toujours une différence ! Merci déjà pour l'aide que vous pourrez m'apporter.
Cordialement

Paris... · Answer

Bonjour,

La consommation d'Eau  relevée au compteur général de l'Immeuble installé dans les parties communes, est à répartir en "charges communes générales" (selon la Quote-part de millièmes (lots) de chacun des Copropriétaires). 

Cordialement.

micetja · Answer

Et si il y a des compteurs divisionnaires ? Nous les avions fait mettre pour éviter les disproportions que j'explique à Jabuz si-dessus ...
Cdlt

jabuz · Answer

La différence vient des fuites et/ou des erreurs de compteurs.

Pour vérifier les compteurs il suffit de tirer par exemple dix litres et vérifier si le compteur indique bien ces dix litres de plus.

Pour vérifier les fuites il suffi(rait) si c'était possible de fermer tous les robinets d'arrêt des compteurs divisionnaires pendant quelques heures et voir si alors le compteur général a tourné.

S'il n'y a pas de fuite on peut voit quel est le compteur divisionnaire qui est erroné en fermant les robinets d'arrêt des deux autres et en le comparant au compteur général (celui de la compagnie des eaux).

Pour la répartition je confirme les réponses précédentes des autres intervenants, la consommation de "fuites" est à répartir à 20% pour la tigresse et le reste entre le père et la fille qui ont chacun 40% des tantièmes.

Au contraire la tigresse devrait payer encore moins car quand elle tire beaucoup d'eau elle diminue les fuites en même temps que la pression dans les tuyaux , si elle consommait aussi peu que les autres il y aurait encore plus de fuites.

Il pourrait y avoir une différence d'étallonnage entre le compteur de la compagnie des eaux et les divisionnaires : Par exemple les divisionnaires sont bons, il n'y a pas de fuite, mais le compteur général indique plus (la compagnie des eaux vous compte 2 litres quand elle ne fournit qu'un litre) : A ce moment là vous auriez raison, la répartition de la différence devrait se faire en fonction de la consommation de chacun et non de ses millièmes.

Loi de 1965 (disponible sur le site de légifrance, chercher loi de 1965 copropriété avec google) :
"Article 5  
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."

Il faut donc vérifier si le règlement de copropriété ne prévoit pas quelque chose au sujet des compteurs d'eau froide, sinon je suppose qu'il y a quelque part une loi qui autorise une répartition en fonction des relevés des compteurs ... car c'est ainsi que cela se pratique partout où il y en a, cela fait peut-être partie de la décision d'installation de ces compteurs individuels (en assemblée générale à la majorité de l'article 25 avec obligation de laisser l'accès aux parties privatives pour leur installation dans les conditions prévues par la loi (avertir 8 jours à l'avance etc...).

Article 9 
 
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 
 
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30. 
 
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. 
 
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. 
 
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

Désignation d'un syndic

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