servitude de passage réciproque et véhicule garé

Question

Bonjour,
Une propriété unique a été divisée par moitié il y a 20 ans avec une servitude de passage réciproque (tracée via expert géomètre et acté par le notaire) pour l'accès au portail commun. Mon voisin actuel, sur sa partie de propriété constituant le fond servant s'en sert de place de parking (permanent), sachant que son véhicule est un break. La surface concernée en cumulant les deux surfaces servant de servitude (la sienne et la mienne) représente un rectangle de 20 m carré environ : rectangle à l'intérieur de la propriété derrière le portail donnant sur la voie publique). 
Il est clair que ce garage de voiture me permet (lorsque le voisin est correctement garé) de pouvoir accéder au portail avec un véhicule mais cela m'oblige aussi à effectuer un niveau de manoeuvre supplémentaire. S'il décharge des objets, il m'empêche de passer (mais si cela est pénible, ça ne dure normalement par trop longtemps).
Suis-je ne droit de lui demander de cesser de garer son véhicule sur la servitude de passage (en lui conseillant par exemple de sacrifier l'arrière de son terrain pour y créer une place de parking) ? 
Ou bien, au contraire, faut-il que je considère qu'il n'y a pas de sa part d'abus et qu'il ne cherche pas ainsi à récupérer son bout de propriété transformé en servitude de passage ?
Merci d'avance pour bien vouloir m'apporter vos lumières...

Miloulilou · Accepted Answer

Bonjour,

Je vous adresse un extrait de la documentation que j'ai trouvé en la matière et qui pourra vous donner une idée de ce que l'on peut faire ou ne pas faire lorsque l'on bénéficie d'une servitude de passage et que l'on stationne sur cette servitude de passage :
"Stationnement - Sous réserve de laisser un libre accès, le propriétaire du fonds servant peut user de sa propriété à son gré. Seulement, en présence d'une servitude de passage par exemple, celui-ci ne doit être entravé par aucun obstacle sur toute l'assiette (pour le stationnement de camions sur l'assiette de la servitude, Cass. 3e civ., 20 juin 1984 : Gaz. Pal. 1988, 1, pan. jurispr. p. 95). Aussi, une cour d'appel a pu considérer que les propriétaires du fonds servant, en stationnant leur véhicule automobile sur l'assiette de la servitude devant le mur de clôture des propriétaires du fonds dominant entre leur portail et un mur de clôture, est de nature à gêner les manoeuvres d'un véhicule entrant ou sortant du fonds dominant et constitue de fait un obstacle à l'exercice de la servitude de passage et en diminue surtout l'usage (CA Aix-en-Provence, ch. 4 B, 24 Janv. 2012 : JurisData n° 2012-000882). De même, lorsque les propriétaires du fonds servant rendent incommode l'utilisation de la servitude de passage en stationnant notamment des véhicules empêchant la livraison de matériaux utiles à la rénovation d'une partie du fonds dominant, ils commettent une faute (CA Aix-en-Provence, ch. 4 B, 6 Juin 2011 : JurisData n° 2011-012871)."

Vous êtes en droit d'interdire voter voisin de se garer sur la servitude de passage mais pour un arrêt de quelques minutes (à l'effet pour votre voisin de décharger ses courses), je ne pense pas que vous soyez en droit de lui interdire cela car il ne me semble pas qu'il s'agisse, à proprement parler, d'un stationnement.

Sur ce dernier point, si vous portez votre litige devant un tribunal, les juges du fonds rendront leur décision en fait (selon l'appréciation subjective des juges) mais si vous allez jusqu'à la cour de cassation, elle jugera en droit (elle interprétera le texte de loi) et la décision fera alors jurisprudence (elle s'appliquera à tout le monde de la même manière).

Miloulilou · Answer

Bonjour,

La servitude ayant été actée chez un notaire, il convient de vous référer au texte de cette servitude. Les conditions d'utilisation de cette servitude sont détaillées dans l'acte.

Etant donné qu'il s'agit d'une servitude de passage, votre voisin n'a pas le droit de s'en servir de place de parking permanent. 

Par contre, il peut s'en servir pour se garer quelques instants et décharger ses courses.

Tout est question de mesure.

beoti · Answer

Bonjour,

Merci pour votre réponse...
J'ai envie de vous répondre : le problème est justement la "démesure"... La bonne mesure va de soi avec les personnes qui n'abusent pas.
L'expérience montre qu'il vaut mieux s'en tenir au texte sans ouvrir d'autres portes.
A priori, l'acte notarié est clair et ne permet pas le garage ou le stationnement.

Sinon justement, par ailleurs, dans votre commentaire qui me laisse perplexe, vous réintroduisez indirectement une forme d'arbitraire par des exceptions (ex : "se garer quelques instants pour décharger ses courses").
Avez-vous connaissances de textes et/ou de règles qui régissent ces exceptions ?
Tout dès lors peut s'interpréter selon le souhait de chacun. dont personne ne peut contrôler la dérive ensuite.

Miloulilou · Answer

Bonjour,

Il n'existe pas de texte en la matière mais certaines décisions de justice semblent aller dans ce sens, s'il s'agit d'un arrêt de quelques minutes et que cela reste ponctuel, on peut considérer que le propriétaire du fonds dominant n'obstrue pas le passage et donc, que la servitude de passage est respectée.
Mais, cela reste une appréciation purement subjective du juge, selon les éléments qui lui sont fournis.

beoti · Answer

Bonjour,
Merci pour cette précision importante : il n'existe donc pas de texte en la matière.
Si donc une fois admis que la servitude de passage n'est pas un parking, on rentre dans l'appréciation du possible stationnement ponctuel et de courte durée....
Le juge peut apprécier, de façon donc totalement subjective, le caractère de durée de stationnement et le caractère de ce qui est ponctuel ?...  ("les éléments fournis"... par exemple : sur la base de la parole de celui qui abuse ?). 
Donc, en pleurant un peu devant le juge, prétextant un attachement viscéral à son véhicule, impossible de faire autrement que d'avoir l'objet sous les yeux régulièrement et passer ainsi la journée à entrer pour stationner (X temps) et sortir... ?
Le juge n'est -il pas plus fondé à affirmer que quand on devient propriétaire, on doit savoir a priori ce que l'on achète et pas vouloir a posteriori étendre un droit que l'on a pas ?

beoti · Answer

Merci beaucoup pour ces précisions.
Il me semble que cela confirme largement le caractère inaltérable d'une servitude de passage enregistrée sur un acte. Reste l'abus possible par appréciation subjective pour stationnement ponctuel de quelques minutes.
Ceci dit, aller en justice peut s'avérer nécessaire pour faire respecter le point évident : interdiction théorique de se garer sur la servitude de passage (ce qui peut permettre peut-être d'aborder sereinement ce qui est possible comme "ponctuel" et "quelques minutes"). Les personnes qui abusent se pensent autoriser à tout ce qui relève de leur seul plaisir.
Oui, l'idéal est d'avoir une réponse "en droit" : quel délai temporel (et quel coût financier? ) à votre avis pour parvenir à ce stade ?

Dans le prolongement du même problème mais de nature différente et sur un autre lieu, votre avis m'intéresse pour aborder un point connexe qui aiguise ma curiosité : que se passe t'il quand, sur un chemin privé ouvert aux deux extrémités, il existe de fait un droit de passage historique (sans que l'on puisse localiser le propriétaire de la parcelle -elle bien matérialisée- sur lequel s'exerce ce passage) mais que riverains et autres se permettent d'utiliser, outre le normal droit de passage, un des côtés pour garage de véhicules tout en laissant implicitement bien une possibilité de circuler ? Il y a clairement abus mais, en droit,  est-il possible de faire respecter pleinement le "passage" et non le "garage" ?

Merci d'avance pour votre avis

Miloulilou · Answer

Bonjour,

En réponse à votre première question :
Le délai : plusieurs années de procédure (les tribunaux sont engorgés).
Le coût : l'avocat pratique des tarifs libres, certains vont vous "massacrer" et d'autres seront plus raisonnables. 
Il convient dès le début d'être très clair sur les honoraires de l'avocat.
Il m'est donc impossible de vous répondre précisemment sur cette question.

En réponse à votre deuxième question :
Que voulez-vous dire par "passage historique",  existe t'il une servitude actée (écrite dans un acte) ou n'existe t'il pas de servitude.
En outre, ce passage sert-il à désenclaver une parcelle ou non ?

La réponse est importante car une servitude ne s'acquiert pas par prescription contrairement à ce que beaucoup de personnes pensent.

Par contre, en France une parcelle ne peut pas être enclavée et dans ce cas, il convient d'aller devant le juge pour faire reconnaître la servitude de passage.

Pour ce qui est de faire respecter la servitude de passage, il convient de procéder ainsi qu'il suit :
1°) Toujours se référer au texte de la servitude elle-même car la possibilité de stationner peut-être indiquée dans le texte de la servitude.
2°) En l'absence de précision sur ce point, je vous invite à relire l'extrait que je vous ai adressé. 
En mon sens, il n'est pas possible de stationner pendant des heures sur le passage de la servitude car cela porte atteinte au droit de propriété (du propriétaire du fonds servant). Or, le droit de propriété est INSCRIT DANS NOTRE CONSTITUTION.

beoti · Answer

Bonjour,

Là c'est un problème passionnant et assez complexe.
La rue (sauf ses extrémités à chaque bout qui correspondent à d'autres parcelles avec des propriétaires définis et connus) correspond en tant que telle à une parcelle (et elle est identifiée comme telle au cadastre) mais son propriétaire est introuvable (personne décédée sans doute et adresse au cadastre enregistrée farfelue).
=> donc sans propriétaire, difficile de savoir s'il y a un acte ou pas....
=> c'est pour cela que je parle  de servitude historique au sens où dès les années 50, c'était comme cela apparemment
Sur cette rue, plusieurs propriété enclavées ont droit de passage et comme c'est ouvert aux deux bouts, en fait tout le monde passe.

L'enjeu est donc bien aussi celui de la prescription éventuelle... La réponse a priori est donc que tant qu'il y enclave pour accéder à la voie publique, la servitude demeure (c'est bien cela ?)
Ceci dit, il s'agit d'une servitude pour le passage et non pour garage mais, dans le flou, tout le monde s'en amuse.
Une entreprise est même installée et s'approprie l'espace et souvent le passage et a même réalisé des travaux d'enrobage en toute illégalité.
C'est donc le far west et j'essaye donc d'y voir clair car, aujourd'hui, chacun peut prétendre n'importe quoi.

Merci d'avance pour votre réponse

Miloulilou · Answer

Bonjour,

En ce qui concerne la parcelle de terre, avec la référence cadastrale vous pouvez vous rendre au bureau des hypothèques compétent (au centre des impôts) et obtenir moyennant finances (de l'ordre d'une dizaine ou vingtaine d'euros) un état hors formalité du chef de la parcelle en question. 

Puis, une fois obtenu l'état hypothécaire, vous aurez peut-être la réponse à votre question et donc, savoir si cette parcelle est grevée d'une servitude conventionnelle (écrite).

Mais pour cela, je vous conseille de vous adresser à un notaire qui a l'habitude d'effectuer ce type de recherches car il sera peut-être nécessaire de remonter avant 1956 et là, ça devient plus compliqué.

S'il n'y a pas d'autres possibilités pour accéder à la voie publique ou à des propriétés privées, je vous confirme que la parcelle est grevée d'une servitude (le tout c'est de retrouver le titre ou de la faire reconnaître en justice).

Pour ce qui est des travaux d'enrobage, cela m'étonnerait fort que l'entreprise ait réalisé des travaux gracieusement, elle bénéficie surement d'une servitude (fonds dominant) et dans ce cas, on ne peut pas lui reprocher d'avoir effectué des travaux d'enrobé, la loi précise qu'en l'absence de dispositions sur l'entretien du passage, c'est le propriétaire du fonds servant qui s'en charge.

Cordialement.

beoti · Answer

Bonjour

je réponds rapidement pour l'instant mais je pense faire plus long. Merci d'avance pour votre réponse sur les deux points :
- au service hypothèques, on m'a dit qu'on ne pouvait pas faire de recherche à partir d'un n° de parcelle
- je maintiens que l'entreprise na fait des travaux d'enrobage sans aucun droit (pas même comme fond dominant) sur une parcelle ne lui appartenant pas et sans même faire de déclaration préalable de travaux

Merci d'avance

Miloulilou · Answer

Bonjour,

1°) Il est possible de demander un état hypothécaire du chef de la parcelle, cela s'appelle une demande de fiche réelle. 
Le centre des impôts n'aime pas vraiment que les particuliers viennent les voir, il faudrait que vous passiez par un notaire.

2°) Je répondrais par une question : Comment pouvez-vous affirmer que l'entreprise n'avait pas le droit de faire ces travaux tant que vous n'êtes sur de rien ?

beoti · Answer

Bonjour,
réponse à 2/ 
 par inférence du fait d'arguments combinés :
- configuration du site
- histoire du lieu et, par connaissance orale, connaissance du fond dominant principal
- droits des voisins encadrant
- impossibilité de "faire" sans accord autre partie... or autre partie (propriétaire) non localisable
- personnalité mégalomaniaque du chef d'entreprise et systématisme du fait accompli
- laxisme du contrôle

Cela vous semble acceptable comme réponse sur la présomption ?

Hafydd · Answer

Bonjour

Je réveille le sujet pour demander confirmation de ce que j’ai compris en l’adaptant à ma situation.
Nous sommes dans trois maisons jumelées perpendiculaire à la route. Une servitude dessert les trois maisons. La maison du fond est occupée par une dame très âgée, j’occupe celle du milieu. De bon accord avec la mamie habitant au fond, et même à sa demande puisque quand je lui en parle, elle sollicite que je laisse mon véhicule au plus près de sa demeure afin d’éviter les intrusions.
La personne demeurant dans la propriété dominante ( donc la première quand on rentre dans l’allee ) peut elle me reprocher le stationnement dans l’allée quand bien même ce stationnement ne la gêne pas?

Si j’ai bien compris, comme la voie est privée, seul le juge peut estimer la gêne occasionnée. Le cas échéant, quelles sont les sanctions encourues?

Dernière question, le véhicule peut il être mis en fourrière ?

Merci

Servitude de passage réciproque et véhicule garé

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