Donation partage toute propriété et indivisionRésolu

Question

Une mère qui est propriétaire de deux locations fait une donation-partage avec ses trois enfants équitablement en valorisation soit trois parts égales cependant en fin de rdv chez le notaire, l'un des enfants suggère de donner en toute propriété à son frère l'une des locations dont était détentrice leur mère. Ainsi, deux enfants ont leur lot en nue propriete et le troisième en toute propriété. Cette situation est acceptée devant le notaire mais est devenue inégale du fait que l un des enfants récupère une maison et donc le loyer. Dix ans après, la donatrice a des soucis financiers du fait d'avoir laissé à un enfant un loyer et elle ne peut effectuer des travaux dans la location qui reste qui fait partie d un lot donne en une propriété. Suite à cette situation, les enfants en nue propriete demandent que leur frère règle ces travaux du fait d'avoir bénéficier pendant 10 ans d'un loyer de 500 euros que leur mère aurait dû percevoir si cette décision surprise n'avait pas été prise devant le notaire. Quel recours est possible pour en sortir à l amiable et est-il possible de mettre en toute propriété les lots en nue propriete et ainsi verser chacun une pension à la donatrice. Le frère qui est en toute propriété est favorisé par le loyer mais comment rectifier cette situation qui a finalement pénalisé la donatrice.

Miloulilou · Answer

Bonjour,

Un parent peut tout à fait avantager un enfant par rapport à un autre dans le cadre d'une donation-partage du moment que la réserve héréditaire des enfants est préservée, ce qui semble être le cas que vous décrivez.

Les autres enfants n'ont rien à dire et le frère n'a pas à compenser cet avantage.

Il est possible pour le parent usufruitier d'abandonner son usufruit par acte notarié.

Je vous rappelle que l'obligation de secours joue dans les deux sens : si l'un des parents est dans le besoin, les enfants doivent des aliments à leur père et mère.

Jove8544 · Answer

Merci, cependant je n ai pas la solution. Devant le notaire, la logique aurait dû se terminer sur une répartition en 3 parts égales en nue propriete mais au moment de la signature la proposition d un des héritiers de laisser la part d un en toute propriété a surpris tout le monde et également la donatrice qui s'est finalement vu dépouillée d une location au elle percevait auparavant. Bien sur , tout le monde a signé sans avoir vraiment réfléchi aux conséquences. Désormais, celle qui avait proposé cette solution se retouve avec des biens en nue propriété qui nécessitent des travaux sans que la donatrice puisse les faire. Aussi, les 2 autres héritiers estiment que le frère qui a bénéficié d'une largesse des autres protagonistes devraient à son tour aider sa mère qu'il a finalement dépouillé d une location qu'elle n'aurait jamais du se séparer. Le décalage entre les héritiers augmentent au fil des années , puisque suite a une donation qui devait être en trois parts égales. Le frère à seul la jouissance de son bien et perçoit un loyer depuis 10 ans soit environ 50 000 euros. Comment peut-on rectifier cette situation dont la donatrice veut aplanir. Le bon sens voudrait que le frère se rende compte par lui-même que sans le vouloir il a spolié la donatrice d'une location qui lui aurait permis de faire des frais dans les parts en nue propriete ?

Miloulilou · Answer

Bonjour,

Il n'y a rien à rectifier dans cette histoire, votre mère n'a pas été spoliée, elle a donné point final.

Un peu plus à l'un et un peu moins aux autres, c'est comme ça, les frères n'ont rien à dire.

D'un point de vue légal et si rien n'a été prévu conventionnellement, la donatrice n'est qu'usufruitière, elle n'a donc pas à supporter les gros travaux, ce sont les nue-propriétaires qui doivent payer.

Jove8544 · Answer

Effectivement le droit l'emporte souvent sur le bon sens et j'ai bien compris que tous les protagonistes ont signé et ainsi accepté l'acte notarié. Mais dans le cas présent les travaux sont le changement des fenêtres afin que la maison puisse être louée et que la donatrice continue de toucher un loyer. Si il y a blocage, il n'y aura pas de travaux et plus de loyer pour la donatrice.....alors que le frère qui a une toute propriété continue à percevoir un loyer. Si d'autres biens actuellement en indivision seront dans le futur partages les parts pourront prendre en compte ce décalage ? Sinon, le mieux pourrait être d être désormais tous en toute propriété et chaque enfant verserait une quotepart à leur mère. Cette somme pourrait représenter un loyer et cela enlèverait les différents impôts et soucis lies aux locations pour la donatrice Qu'en pensez vous ? Quels sont les frais lies à ce changement de nue propriété en toute propriété ? Merci

Miloulilou · Answer

Bonjour,

Le changement de fenêtres peut-être considéré comme de gros travaux destinés à préserver l'immeuble, les nu-propriétaires doivent donc supporter ces travaux.

S'il y a blocage, l'usufruitière peut obliger les nu-propriétaires à exécuter ces travaux.

Si votre mère est d'accord, elle peut donner l'usufruit aux enfants, le coût d'une telle opération est basée sur la valeur de l'usufruit, seul un notaire pourra vous renseigner.

Vous écrivez "si d'autres biens actuellement en indivision seront dans le futur partagés, les parts pourront prendre en compte ce décalage ?"

Je ne comprends pas où vous voulez en venir, la situation que vous décrivez depuis le début est une situation de démembrement et non d'indivision, que vient faire l'indivision là-dedans ?

Jove8544 · Answer

C'est effectivement complexe. La donatrice se rend compte désormais qu'elle n'aurait pas du accepter la proposition d'avantager l'un de ses enfants. Au départ, cette proposition avait faite dans le but d'aider un enfant dans un projet de construction qui en fait n'avait pas besoin de cette aide. Au départ, il s'agissait d'un partage égal en 3 lots donnes en nue propriété. La proposition a été évoqué en fin de réunion Chez le notaire. Actuellement, la donatrice veut régler cette situation et envisage de mettre les 2 lots en nue propriete , en toute propriété à charge pour ses 3 enfants de l'entretenir. La donatrice usufruitière jouit actuellement de l'indivision. La maison ou vit la donatrice ne fait l'objet d'aucune attribution privative et demeure dans l'indivision. Mon but est de trouver une solution amiable qui ne pénalise pas la donatrice. Dans les termes juridiques, il y a parfois matière à se perdre....

Miloulilou · Answer

Bonjour,

Si elle donne l'usufruit, elle n'aura rien à entretenir puisque les enfants seront pleinement propriétaires, elle peut aussi donner l'usufruit contre une charge de soins.


Pour ce qui est de la maison dans laquelle elle vit et qu'elle détient en indivision, elle peut donner sa quote-part indivis dans les proportions qu'elle souhaite.

Donation partage toute propriété et indivision

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