Diagnostic et erreur loi carrez et surface habitable

Bonjour,
Dans moins d'une semaine je dois signer le compromis de vente pour un appartement situé sous des combles. Il vient d'être mis en copropriété et après plus d'un mois depuis l'offre d'achat je viens enfin de recevoir les différents diagnostics dont celui concernant la loi carrez.
Et la grosse surprise ça ne correspond pas du tout à l'annonce: l'appartement fait 31m2 loi carrez et 53 au sol alors qu'on m'a vendu 37m2 loi carrez et 50 au sol. Je gagne donc 3 m2 au sol mais je perds 6m2 loi carrez ce qui me parait énorme.
L'agence se justifie en me disant que sur les annonces ils mettent toujours un tiers de la superficie hors carrez, mais sur l'offre d'achat j'ai écrit noir sur blanc 37m2 loi carrez et l'annonce précisait 37 et 50. Ils me disent également que c'est une erreur de mesure mais 6m2 d'erreur ça me parait beaucoup. Et alors que l'agence essaie de se justifier je viens de remarquer que le diagnostic date de novembre 2014 soit bien avant ma première visite, la propriétaire était donc forcement au courant.
Je ne sais pas trop quoi faire, passant outre que la propriétaire m'a affirmée vendre les m2 carrez uniquement, j'aimerais proposer un nouveau prix incluant les 6m2 carrez perdus et les 3m2 hors carrez gagnés mais sur quelle base? un m2 hors carrez vaut il 2 fois moins, 3 fois moins... qu'un m2 loi carrez??
Merci pour vos réponses