Taxe ordures ménagères et révision du montant

Question

Bonjour, 
Je suis locataire et sur mon bail, dans la clause "Enumération des lieux, parties, équipements et accessoires de l'immeuble à usage commun" figure un "local poubelle". A l'arrivé dans l'appartement le gardien m'a informé qu'il n' y a que les T2 qui en disposent et que vu que je loue un T1 je n'en bénéficie pas. Mon taxe d'ordures ménagères est de 240 euros et je voudrais savoir si je peux demander une révision de ce montant vu le fait que ledit local poubelle n'existe pas. Merci!

djivi38 · Answer

Bonjour,

bizarre que tous les locataires de l'immeuble ne puissent pas bénéficier du local poubelle !!
J'ai plusieurs questions :
1° - Avez-vous demandé à votre propriétaire si vous avez accès ou non à ce local ?
2° - Où jetez-vous vos ordures ??
3° - Votre propriétaire vous a-t-il montré l'avis de sa TF ou vous en a-t-il donné la photocopie ?
4° - Savez-vous que :

 la TEOM est à rembourser par le locataire sur justificatif (afin de pouvoir vérifier que le montant demandé correspond bien à son seul logement), 
 au prorata de son temps d'occupation dans le logement (si arrivée ou départ en cours d'année civile), 
 et sans les frais de gestion (au bas de l'avis de la TF), lesquels sont toujours à la charge du propriétaire ?
Cdlt.

marmenard · Answer

Bonjour 
 En locatif votre propriétaire est votre interlocuteur et pas le gardien
 Et parfois le mandataire ,payé pour ce faire par le proprio
Article 3 de la Loi du 6 juillet 1989 :
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
-le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, 
le cas échéant, ceux de son mandataire...
et la suite...!
En TEOM 240 € me semble très cher pour un T1
Ne payez pas ou exiger ou voir la taxe foncière sur ce sujet en reco AR

Tom · Answer

Merci pour vos réponses!
Je n'étais pas du tout au courant de tous ces détails, c'est ma première expérience en location...
Le bailleur est représenté par l'agence immobilière, son domicile figure bien sur le contrat. On m'a jamais montré de justificatif de TEOM, le paiement est mensualisé et je paie 20 euros par mois. A la signature du bail la femme de l'agence m'a précisé qu'il fallait faire attention a déposer les poubelles dans ledit local et il est bien mentionné dans le bail. Mais effectivement de tel endroit n'existe pas et j'ai eu également la confirmation des voisins que ce n'est que les T2 qui en disposent. Donc je jette mes ordures dans les poubelles situées dans la rue près de l'immeuble. Je n'ai pas eu non plus d'exemplaire de la TF du propriétaire.
Je ne peux pas refuser de payer car j'ai déjà versé un acompte de plusieurs mois de loyer (et, autre numéro, ils ont demandé de toucher mes allocations en même temps) alors je leur envoie un AR en leur demandant tout ces justificatifs?

marmenard · Answer

Re la taxe poubelle
La taxe Enlèvement ordure ménagère TEOM est payée totalement par le propriétaire avec sa taxe foncière,vers le mois d’octobre et il dispose du droit de la répercuter en charges sur son ou ses  locataires au prorata de votre location car ce sont bien vos ordures ménagères 
Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
Article VIII. - Impositions et redevances Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. La TEOM est un impot
Pour un locataire elle est payable au temps d’ occupation du logement  à calculer par le proprio et à vérifier par vous (soit sur 12 mois soit sur 365 jours)
 Il est indispensable avant de payer d'en avoir une copie , ou de pouvoir la lire ,et de vérifier l'adresse de la demande , en principe la votre  (ceci particulièrement dans le cas ou le proprio loue plusieurs logements)
 Une  vérification de la somme demandée est aussi possible aux impôt , car du déjà vu des proprios qui font payer à leur locataire leur propre Taxe poubelle  


Vous  dites : le paiement est mensualisé et je paie 20 euros par mois.
 Chose à ne jamais faire en loyer .Payez par chèque ou par ordre de virement à votre banque et supprimez le paiement automatique

marmenard · Answer

Re je vous rajoute que vous avez besoin une info sur les charge 
 en voici le principal à savoir
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c’est un simple remboursement
 Toute charge demandée est à justifier

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an. 
Ou  RAZ  (remise à zéro ) du compte pour charges 

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant 6 mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges et loyer auprès du locataire rétroactivement sur 3 années.
 Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Une augmentation des charges se doit d’être justifiée par la précédente  régulation des charges

marmenard · Answer

RE
 Vous devez réclamer le justificatif de 2O15 et pas celui de 2016 qui ne sortira que vers novembre
Faites un reco AR pour le demander , ou visible ou ? pour vérifier l'adresse et la somme (sans doute à l'agence) réponse attendue avant 8 jours et dites le
 En en garder précieusement un double et le reçu de la poste
Toute charge demandée est à justifier et on ne paie jamais rien par avance 
 Pardonné car jeune et un peu naïf car première expérience en location... 
Si pas de réponse  sous 8 jours  vous agirez en conséquence selon la loi , et donc juge de proximité et seconde expérience locative
 Rassurez vous le juge est gratuit sans avocat
 Vous dites :et doute fort que l'agence remboursera le TEOM...)?
L'agence nom ,mais le proprio OUI

 Un proprio est responsable et au pénal de l'agence choisie par lui seul et de ses magouilles
 En locatif une agence n'est que intermédiaire et payée par le proprio

marmenard · Answer

Re 
OUI . Voyez votre banque pour supprimer toute avance mensuelle et payez par chèque, ou ordre de virement à un RIB
La loi dit:
 Le propriétaire et son agence ne peut pas imposer un mode de paiement par prélèvement automatique mais il peut le proposer et le locataire est libre de l'accepter ou refuser

Et écrivez et en reco AR (dont vous gardez un double) que vous exigez copie de la taxe foncière du propriétaire pour vérifier l'adresse de la demande et à défaut ou la voir et la vérifier
Pour moi il n'est pas question d'attendre la TEOM de 2016
Sans réponse de votre part et à la fin du mois je ferais régler le litige par le juge de proximité, ou le proprio sera convoqué
 Car en charges toute demande pécuniaire est est à justifier
Fin de lettre
Une vérification de la somme demandée est aussi possible aux impôt , car du déjà vu des proprios qui font payer à leur locataire leur propre Taxe poubelle 
Car pour un T1 il vous demande comme pour une villa et vous refuse une copie et ou la voir pour vérifier

marmenard · Answer

Re 
"vous n'avez pas demandé de voir le justificatif TEOM avant de verser l'acompte donc c'est trop tard pour le réclamer,?" 
 Très limite comme   réponse.  et de tiendrait pas la route devant un tribunal 
Surement trop simple de vous le montrer si ils l'ont
 Pensez à stopper  les prélèvements  sur votre compte et payez par chèque
réclamez une  quittance à chaque paiement
Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges » (article 21 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989) ; ajoutons que cet article est réputé d’ordre public en application de l’article 2 de la même loi et « qu’on ne peut déroger par des conventions particulières aux lois qui intéressent l’ordre public » (Art. 6 du code civil). 
D’autre part, les réponses ministérielles précisent que « l’envoi d’un avis d’échéance ou d’une quittance au locataire est un acte d’administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants (frais postaux et d’agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer au locataire.
Les « clauses prévoyant que les frais relatifs notamment à l’envoi des avis d’échéance ou quittance de loyer sont à la charge du locataire : art. 23 de la loi du 6 juillet 1989 et annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987» sont considérées par la Commission des Clauses Abusives comme illicites au regard des dispositions d’ordre public (BOCCRF du 22 juin 2000) 

info
Un proprio est le responsable au pénal de son agence et des ses erreurs et magouillages et gestion . Il est de plus détenteur légal de votre dépôt de garantie

Taxe ordures ménagères et révision du montant

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