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Donation deguisée viager famille sous evaluation [Résolu]

Posez votre question etPaff - Dernière réponse le 11 oct. 2016 à 11:58
Bonjour,
Je voudrais acheter la maison de mon oncle en viager. La maison a été estimée entre 270 000 et 300 000. Les calculs du viager sont basé sur un prix de 210 000, car je ne peut pas mettre plus, mais mon oncle est parfaitement d'accord.Les droits de mutations seront aussi payés sur cette base reduite.
Y a t il risque de dénonciation en donation deguisé ?
Quel sont les chances et à quel hauteur peut s'élever le redressement ?
Peut on considérer que dans 20 ans je ne récupérerait probablement pas la maison dans l'état d'aujourd'hui.
Merci pour vos conseils avisés.
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Y a t il risque de dénonciation en donation déguisée ?
Il ne s'agit pas d'une donation déguisée, mais d'une sous-évaluation du bien vendu.

Quel sont les chances et à quel hauteur peut s'élever le redressement ?
L'Administration n'attend pas de recevoir une "dénonciation" pour agir.
La législation fiscale lui permet d'engager une procédure de redressement et réclamer des droits supplémentaires assis sur la réelle valeur vénale.

Peut on considérer que dans 20 ans je ne récupérerait probablement pas la maison dans l'état d'aujourd'hui.
Les droits sont perçus selon l'état du bien lors de la mutation et sur la base des prix pratiqués pour des biens similaires dans le secteur géographique concerné.

En matière fiscale les "considérations" n'ont aucune incidence.
Seuls les textes s'appliquent à la lettre.
etPaff- 10 oct. 2016 à 14:23
Merci pour la réponse, mais je n'arrive pas à évaluer la situation.
En cas de sous estimation, les frais de notaires sont moindre mais ce n'est pas ce qui m'effraie.
Cela représente au plus quelques milliers d'euro.
Mais si le bien est sous évalué, cela revient à faire don d'une somme d'argent (le delta).
J'imagine qu'une certaine sous évaluation est toléré mais dans quel limite ?
Merci encore
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Mais si le bien est sous évalué, cela revient à faire don d'une somme d'argent
Réponse négative.
Le caractère libérale de la différence n'est pas établi au point de laisser planer un doute sur la sincérité de l'opération.
Dans le contraire, ce serait une "donation déguisée".

J'imagine qu'une certaine sous évaluation est toléré mais dans quel limite ?
"Tolérance" - "considération" - "supposition"-"imaginations-, ne font pas partie du vocabulaire fiscal.
Les faits sont les faits et restent les faits jusqu'à preuve du contraire.
Si l'administration fait la démonstration d'un insuffisance de prix, il ne vous restera plus qu'à engager une instance judiciaire pour trancher, après rejet de votre réclamation au plan contentieux.

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_3034/fichedescriptive_3034.pdf
etPaff- 10 oct. 2016 à 23:45
Je vous remercie vraiment pour votre aide, j'apprécie beaucoup.

Pardonnez moi mais je n'arrive pas à comprendre.
On pourrait penser que la différence de prix est considérer comme une donation et les droit de 60% doivent donc être payer sur cette différence.
Mais vous avez l'air de dire que cela ne marche pas comme ça.

Le caractère libérale de la différence n'est pas établi au point de laisser planer un doute sur la sincérité de l'opération.
Pouvez vous expliquer en terme simple.

En conclusion si le fisc évalue la maison à 270ke, et que je l'ai acheté 200ke, vais je recevoir une amende, si oui à combien s'élèvera t elle ?
Merci encore
Bonne soirée.
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condorcet 19970Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 9 décembre 2016 Dernière intervention - 10 oct. 2016 à 23:58
Pouvez vous expliquer en terme simple.
Pour faire simple et même très simple.
De 2 choses l'une :
-soit la vente est sincère, les droits de mutation à titre onéreux (droits de vente) sont dus sur le prix déclaré ou sur la valeur vénale réelle si elle est supérieure au prix pouvant provoquer une procédure de redressement pour insuffisance de prix, des droits complémentaires sont dus avec application de l'intérêt de retard au taux de 0,40 % par mois de retard ;
-soit il s'agit d'une vente simulée présentant tous les caractéristiques du donation "déguisée", une procédure dite "d'abus de droit" est engagée avec rappel des droits de mutation à titre gratuit (droits de donation) au taux maximum de 60 % en l'absence de lien de parenté entre le vendeur et l'acquéreur + l'intérêt de retard ci-dessus + une majoration de 40 %.

Il n'est pas retenu une taxation mixte d'un côté le droit de vente et des droits de donation pour l"insuffisance de prix constatée.

Pour éviter tout rappel vous avez grand intérêt à faire évaluer correctement ce bien par un agent immobilier compétent.

Tous les membres de cette profession disposent d'éléments permettant une évaluation conforme à la réalité.
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etPaff- 11 oct. 2016 à 09:19
La maison vaut 270ke.
Je suis prêt à payer les frais de notaire sur cette base (8%), mais il m'est financièrement impossible de payer cette somme. C'est pourquoi mon oncle et moi sommes mis d'accord sur un prix de 200ke.
Nous trouvons nous dans le premier cas de vente sincère ou dans le deuxième de donation deguisé ?

Merci encore pour le temps que vous passer à explique à des dur d'oreille comme moi.
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condorcet 19970Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 9 décembre 2016 Dernière intervention - 11 oct. 2016 à 09:51
Nous trouvons nous dans le premier cas de vente sincère ou dans le deuxième de donation deguisé ?
Je ne mets pas en doute votre probité et la parfaite sincérité de cette opération.
C'est à votre demande que j'ai mis en évidence cette notion de libéralité dissimulée par une vente ayant toutes les apparences d'une mutation à titre onéreux. Mais seulement les apparences l'objectif, non avoué, étant d'échapper aux droits de donation.

C'est pourquoi mon oncle et moi sommes mis d'accord sur un prix de 200ke.
S'il s'agit d'un viager "occupé", dans lequel le vendeur conserverait le droit d'usage et d'habitation, le montant fixé peut être tout à fait conforme à la législation, la contre-valeur de ce droit étant fiscalement chiffré vient en diminution de la valeur intrinsèque de l'immeuble.

A titre d'exemple:
Si ce bien vaut 270000 € (fourchette la plus basse figurant dans votre premier message) et que votre oncle soit âgé de + de 70 ans et moins de 80 révolus, ce droit vaut 48600 €, ce qui ramènerait le prix de vente à 221400 €.
Il ne s'agit pas d'une "tolérance" mais d'une réalité puisque l'évaluation d'un droit d'usage et d'habitation a été fixée par le législateur.

De plus, vous n'aurez à verser qu'une somme dénommée "bouquet", le solde du prix étant assuré par le service de la rente viagère versée mensuellement.
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