Impôts trop élevés ?

Question

Bonjour,
Je requiert votre aide concernant un projet que je souhaite réaliser. Je suis en passe d'acheter un immeuble de rapport dans lequel j'aurai un revenu locatif de 21.000€ net par an. Etant actuellement salarié, je perçoit également un salaire net imposable de 37.500€ par an.
Jusqu'à aujourd'hui, je paie d'après le simulateur d'impôt de gouv.fr la somme de 4.500€ d'impôts sur le revenu (pour mes 37.500€ de revenus salarié). Ma TMI est de 30%.
Avant d'acheter mon immeuble de rapport, je réalise une simulation rapide de quels seraient mes impôts si j'ajoutait 21.000€ de revenus foncier en plus par an (afin d'avoir une vision globale brute, sans tenir compte des réductions d'impôts sur les intérêts d'emprunt etc.).
A ma grande surprise, mes impôts passent de 4.500€ à plus de 14.000€ par an !! Soit plus de 300% du montant initial, alors que mes revenus n'ont pas fait 300%. Je regarde alors ma TMI, toujours à 30%.
Ce que je n'arrive pas à comprendre, c'est comment mes impôts foncier peuvent-ils coûter 10.000€ alors qu'ils ne me rapportent "que" 21.000€ ? Je me dit qu'il doit y avoir une erreur, car aucun investisseur ne pourrait se permettre de payer 50% d'impôt sur ses revenus locatifs sachant qu'il doit encore payer un crédit, des travaux, des frais de gestion, une assurance etc. etc.
Une personne renseignée saurait-elle m'expliquer où est l'erreur dans mon calcul ? Afin de calculer au mieux la rentabilité net net après impôt de mon futur investissement.
Je vous remercie par avance, excellente journée.
Amicalement :-)

MaxVIL2 · Answer

Bonjour,
A ma grande surprise, mes impôts passent de 4.500€ à plus de 14.000€ par an !! Soit plus de 300% du montant initial, alors que mes revenus n'ont pas fait 300%. Je regarde alors ma TMI, toujours à 30%. 
C'est normal, c'est le caractère progressif de l'impôt sur le revenu.
Vous avez oublié de prendre en compte les prélèvements sociaux (15,5%).
Vos 21000 euros de revenus supplémentaires engendrent :
21 000 * TMI = 6300 € d'impôts sur le revenu supplémentaire
et 21 000 * 15,5% = 3255 € de prélèvements sociaux, soit un total de 9555 € supplémentaire.
Pour faire simple, chaque euro supplémentaire est taxé à 45,5% pour vous. Pour une personne avec une TMI de 41% c'est 56,5%, pour une TMI de 45% c'est 60,5%.
Mais cela n'a aucun sens de simuler vos impôts avec 21 000€ de plus. L'intérêt de l'investissement en immobilier est de déclarer au réel et  de déduire le maximum de frais (intérêts, travaux etc.) pour diminuer le revenu imposable. C'est ce revenu, après pris en compte de tous les frais qu'il faut ajouter à votre revenu habituel.
La location meublé (LMNP) peut également être intéressante fiscalement mais elle demande davantage de travail.
Cela m'étonne tout de même que vous n'ayez pas pris cela en considération avant. La fiscalité est une part très importante d'un projet d'investissement et je ne comprend pas qu'on puisse décider d'un investissement en ayant aucune visibilité sur la rentabilité de celui-ci.

Hablaracourcix77 · Answer

Bonjour Max et merci pour la réponse rapide.
Je prend bien évidemment en compte les impôts c'est pourquoi je m'y interroge AVANT d'acheter l'immeuble en question. Mais étant jeune et s'agissant d'un premier investissement, je ne suis pas familier avec les impôts (même ceux sur le revenus puisque je travail que depuis 1 an).
Je vous remercie de m'éclairer sur le détail du calcul notamment des prélèvements sociaux. Mais je n'arrive toujours pas à comprendre une telle différence. Si j'avais 58.500 € de revenu dû au salaire, je paierai beaucoup moins d'impôts que la en ayant 38.500 € + 21.000 €.
Cela signifie-t-il que les revenus fonciers sont très nettement plus taxés que les revenus du travail ?
PS : Je prend bien note que je n'y ai inclut aucun abattement ni déduction des intérêts. Je considère en effet que la réduction d'impôt sera quasi insignifiante. Le bien que j'achèterais ne comporte aucun travaux de rénovation, les intérêts d'emprunt ne s'élèvent qu'à 2500€ la première année je n'espère pas une réduction très importante.. A moins que je ne me trompe ?
Encore merci Max,
Cordialement

flocroisic · Answer

Bonjour
on ne peut pas comparer un revenu foncier avec le salaire
le salaire beneficie d'une deduction de 10 % alors que le revenu foncier est soumis aux prelevements sociaux de 15,5%

roudoudou22 · Answer

Cela signifie-t-il que les revenus fonciers sont très nettement plus taxés que les revenus du travail ? 
Oui, c'est exactement cela. En France on n'aime pas les "riches"

Impôts trop élevés ?

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