Retard de remboursement de caution plus divers problèmes
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Angelique9485
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14 févr. 2017 à 13:50
Angelique9485 - 16 févr. 2017 à 12:16
Angelique9485 - 16 févr. 2017 à 12:16
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djivi38
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14 févr. 2017 à 15:54
14 févr. 2017 à 15:54
Bonjour,
un bailleur (ou l'agence qui le représente) ne peut retenir sur un DG = DÉPÔT DE GARANTIE (et non pas "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un d'autre) que des frais correspondant à des dégradations/dégâts qui sont mentionnés sur un EDLS alors qu'ils ne figuraient pas sur l'EDLE ET sur justificatif (=devis OU factures) de professionnels.
Un EDL se fait contradictoirement (= en présence du bailleur - ou de l'agence mandatée - et du locataire) en 2 exemplaires identiques et chaque partie récupère son exemplaire DÈS les signatures apposées (ceci, afin d'éviter tout rajout... jamais favorable au locataire !)
1°) ===> Réclamez (courrier R+AR. Gardez copie & récépissés) à la personne qui a fait l'EDLS votre exemplaire d'EDLS... il est grand temps ! (Vous pouvez joindre une copie à votre propriétaire dans le R+AR que vous allez lui envoyer : voir le § 2°)
===> << Mise en demeure >> (courrier R+AR. Gardez copie & récépissés) à votre propriétaire (puisqu'il est le détenteur légal du DG) de vous restituer votre DG (partiellement puisque dégradations reconnues par l'EDL signé par votre mari) sous 8 jours à réception, AVEC les justificatifs des retenues effectuées, et en comptant 10% de pénalité de retard de restitution du DG par mois de retard commencé, faute de quoi, vous vous vous verriez dans l'obligation de porter le litige devant le tribunal de proximité.
Copie pour l'agence avec le courrier du 1°).
(Gratuit pour le demandeur. Avocat NON obligatoire)
Voici mon petit topo habituel sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.
un bailleur (ou l'agence qui le représente) ne peut retenir sur un DG = DÉPÔT DE GARANTIE (et non pas "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un d'autre) que des frais correspondant à des dégradations/dégâts qui sont mentionnés sur un EDLS alors qu'ils ne figuraient pas sur l'EDLE ET sur justificatif (=devis OU factures) de professionnels.
Un EDL se fait contradictoirement (= en présence du bailleur - ou de l'agence mandatée - et du locataire) en 2 exemplaires identiques et chaque partie récupère son exemplaire DÈS les signatures apposées (ceci, afin d'éviter tout rajout... jamais favorable au locataire !)
1°) ===> Réclamez (courrier R+AR. Gardez copie & récépissés) à la personne qui a fait l'EDLS votre exemplaire d'EDLS... il est grand temps ! (Vous pouvez joindre une copie à votre propriétaire dans le R+AR que vous allez lui envoyer : voir le § 2°)
===> << Mise en demeure >> (courrier R+AR. Gardez copie & récépissés) à votre propriétaire (puisqu'il est le détenteur légal du DG) de vous restituer votre DG (partiellement puisque dégradations reconnues par l'EDL signé par votre mari) sous 8 jours à réception, AVEC les justificatifs des retenues effectuées, et en comptant 10% de pénalité de retard de restitution du DG par mois de retard commencé, faute de quoi, vous vous vous verriez dans l'obligation de porter le litige devant le tribunal de proximité.
Copie pour l'agence avec le courrier du 1°).
(Gratuit pour le demandeur. Avocat NON obligatoire)
Voici mon petit topo habituel sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.
mad-mar
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Modifié par mad-mar le 14/02/2017 à 18:21
Modifié par mad-mar le 14/02/2017 à 18:21
Bonjour
Une lettre type à votre problème.
Bien que des professionnels de la location (???) l'agence choisie par le propriétaire, n'a pas respecté:L' article 3 de la Loi du 6 juillet 1989 qui précise clairement je cite:
"Un état des lieux (EDL) établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. "
C'était donc un départ sans EDL de sortie remis et donc à priori RAS
Texte
(Nom et prénom du locataire)
(Adresse du locataire)
(Nom et prénom du propriétaire)
(Adresse du propriétaire)
Par défaut son mandataire le chef d’agence
dont les coordonnée sont obligatoire sur un Bail
(Lieu et date de la lettre)
Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
Objet : Demande du dépôt de garantie
(Madame ou Monsieur)
Je vous ai rendu les clés de l’appartement que j’occupais en qualité de locataire le (préciser la date). Il y a donc plus de deux mois et vous ne m’avez pas, à ce jour, restitué le dépôt de garantie que je vous ai versé à mon entrée dans les lieux d’un montant de (préciser le montant).
Je vous informe que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en son article 22, que « à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt légal au profit du locataire »
Depuis loi alur c’est 10 % et par mois commencé à la date du rendu de clés et EDL de sortie
Je vous mets donc en demeure, par la présente, de me restituer dans les plus brefs délais, la somme de (montant restant dû) susvisée, assortie des intérêts dus jusqu’au jour du paiement, le délai de deux mois étant écoulé.
A défaut de paiement dans les sept jours, je saisirai la juridiction compétente afin d’obtenir satisfaction.
Agréez, (Madame ou Monsieur), l’expression de mes sentiments distingués.
(Signature) manuelle
De cette lettre vous faites 4 modèles identiques
Une en reco AR vers agence , vous doublez avec la mème en courrier simple
Et une autre en courrier simple vers le propriétaire si vous avez son adresse exacte. Un propriétaire est responsable de l'agence choisie par lui seul (de ses lacunes oublis et manquements)
La 4em sera pour le tribunal (la juridiction compétente) si vous ne voyez rien venir avant 8 jours .Joindre à votre demande
Pour votre information c'est gratuit pour le demandeur et sans avocat
Une lettre type à votre problème.
Bien que des professionnels de la location (???) l'agence choisie par le propriétaire, n'a pas respecté:L' article 3 de la Loi du 6 juillet 1989 qui précise clairement je cite:
"Un état des lieux (EDL) établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. "
C'était donc un départ sans EDL de sortie remis et donc à priori RAS
Texte
(Nom et prénom du locataire)
(Adresse du locataire)
(Nom et prénom du propriétaire)
(Adresse du propriétaire)
Par défaut son mandataire le chef d’agence
dont les coordonnée sont obligatoire sur un Bail
(Lieu et date de la lettre)
Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
Objet : Demande du dépôt de garantie
(Madame ou Monsieur)
Je vous ai rendu les clés de l’appartement que j’occupais en qualité de locataire le (préciser la date). Il y a donc plus de deux mois et vous ne m’avez pas, à ce jour, restitué le dépôt de garantie que je vous ai versé à mon entrée dans les lieux d’un montant de (préciser le montant).
Je vous informe que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en son article 22, que « à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt légal au profit du locataire »
Depuis loi alur c’est 10 % et par mois commencé à la date du rendu de clés et EDL de sortie
Je vous mets donc en demeure, par la présente, de me restituer dans les plus brefs délais, la somme de (montant restant dû) susvisée, assortie des intérêts dus jusqu’au jour du paiement, le délai de deux mois étant écoulé.
A défaut de paiement dans les sept jours, je saisirai la juridiction compétente afin d’obtenir satisfaction.
Agréez, (Madame ou Monsieur), l’expression de mes sentiments distingués.
(Signature) manuelle
De cette lettre vous faites 4 modèles identiques
Une en reco AR vers agence , vous doublez avec la mème en courrier simple
Et une autre en courrier simple vers le propriétaire si vous avez son adresse exacte. Un propriétaire est responsable de l'agence choisie par lui seul (de ses lacunes oublis et manquements)
La 4em sera pour le tribunal (la juridiction compétente) si vous ne voyez rien venir avant 8 jours .Joindre à votre demande
Pour votre information c'est gratuit pour le demandeur et sans avocat
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