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Demande de renseignement concernant loi location logement privé

Posez votre question didie - Dernière réponse le 21 mars 2017 à 18:19 par Valenchantée
bonjour,
j'aimerais avoir votre avis s'il vous plait.
j'ai loué un studio meublé privé dans le val de marne ( Villeneuve-st-Georges) le 15 Mai 2016
entre temps j'avais un dossier de demande de logement social à la mairie, à chaque proposition de logement que j'ai eu, j'en ai fait pars à mon propriétaire jusqu'à ce que ce soit favorable.
depuis le 16 Janvier 2017 j'ai déménagé, bien sur il y a un pré-avis d'1 mois, depuis je n'ai pas reçu encore ma caution, car apparemment le chèque de caution que le propriétaire m'avais envoyé a été perdu , du coup il m'a fait faire une lettre d'opposition pour qu'il puisse me refaire un autre chèque, mais il m'a dit que il y'a 265€ qui a été déduit dans ma caution soit disant que dans le privé avec mon ancien bail,il y a 2 articles qui indiquent cela. je voudrais savoir est ce vrai ce qu'il dit? car j'ai relit le bail , je n'ai pas vu ce montant là dans le bail.
je vous prie de m'aider à éclaircir ce contrainte s'il vous plait
réponse par mail s'il vous plait, je pourrai vous envoyer le bail aussi par mail, pour jeter un coup d’œil

très cordialement
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bonsoir,

Pas de réponse par mail : ce forum est PUBLIC et vos questions et les réponses apportées peuvent être utiles à d'autres personnes.

" mais il m'a dit que il y'a 265€ qui a été déduit dans ma caution"

A quel titre ces 265 € ont-ils été retenus sur votre DG = DEPÔT DE GARANTIE (et non pas "caution" qui est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) ?

CDT.
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je ne sais pas du tout, il m'a dit de relire le bail, je l'ai fait mais nul part ce montant a été mentionné, je vais l’appeler demain pour qu'il me l'explique
djivi38 12181Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 26 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 00:22
toute somme demandée en sus du loyer et des charges doit être justifiée.
Un locataire n'a à payer à son bailleur que :
- loyer et charges
- électricité et eaux si location meublée
- réparations d'éventuelles dégradations mentionnées sur l'EDLS et pas sur l'EDLE ni celles éventuellement rajoutées après les signatures ET les montants doivent être justifiés par devis ou factures de professionnels.

Sauf oubli de ma part, tout autre mention de frais sur le bail est illégale et donc réputée non écrite.

Insistez auprès du bailleur pour savoir à quoi correspondent ces 265 €.
Si pas de réponse "avant" ou "avec" la restitution partielle de votre DG, vous serez à temps d'agir.

En attendant, voici mon petit topo habituel - dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 - sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un d'autre).

- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :

• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;

• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’état des lieux de sortie n’a pas été fait contradictoirement (= signé par le propriétaire/agence/personne mandatée et le locataire) ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile), aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.

=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.

- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

CDT.
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je vous remercie beaucoup pour tout ce renseignement, je l'appelle demain, je noterai tout ce qu'il me dira, je vous tiendrai informé.
très cordialement
djivi38 12181Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 26 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 00:32
OK. Merci à vous.
Dites-lui juste que vous avez bien cherché dans votre bail mais que vous n'avez rien trouvé et insistez pour qu'il vous dise de quoi il parle.
C'est tout.
Ne lui faites pas savoir que vous avez de quoi vous défendre en cas d'abus : laissez-le mijoter son éventuel coup bas... la (mauvaise) surprise n'en sera que plus forte pour lui SI il s'amuse à faire des choses illégales.
Cdt.
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didie94@ 7Messages postés mardi 21 mars 2017Date d'inscription 21 mars 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 12:44
Je voulais envoyer la photo de l'article mais ça ne fonctionne pas
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Bonjour
je l'ai appelé il m'a dit que c'est par rapport aux taxes ménagères
même si le montant n'est pas mentionné
voici l'article
Valenchantée 15562Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscription ContributeurStatut 25 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 13:14
Bonjour,

Demandez lui la photocopie de sa taxe foncière où doit apparaître cette taxe (TEOM).

Avez-vous payé des provisions sur charges tous les mois ?

Cdlt
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D'accord je vais lui demander

(Avez-vous payé des provisions sur charges tous les mois ? ) je payais seulement le loyer avec charge comprises ( ménage dans les escalier, eau froide.)
Valenchantée 15562Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscription ContributeurStatut 25 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 17:29
Donc vous payez la TEOM en plus, au prorata du temps d'occupation sous réserve de recevoir un justificatif comme dit plus haut.
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djivi38 12181Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 26 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 17:58
bonjour Val,

tu veux bien jeter un p'tit coup d’œil aux posts 19 & 20 ? Merci.

Cdl.
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Valenchantée 15562Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscription ContributeurStatut 25 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 18:03
Le bail dit n'importe quoi, on ne s'exonère pas de la loi de 89 pour n'importe quelle raison. Si le logement est la résidence principale de Didie, c'est la loi de 89 qui régit le bail, quoiqu'en dise le bailleur.

Et comme Dalma l'a dit, le point sur les 100 euros est illicite.

L'article des Familles de France était valable en 2010, avant la loi ALUR qui a intégré les meublés à la loi de 89. Aujourd'hui, ce que raconte cet article n'est plus valable.
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djivi38 12181Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 26 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 18:11
OK. Grand merci.
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Valenchantée 15562Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscription ContributeurStatut 25 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 18:19
de rien :)
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bonjour,

Voici mon habituel petit topo sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire :

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
Cf. : http://www.pap.fr/argent/impots/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : voir :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

CDT.
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le seul texte que j'ai retrouvé, c'est:

le preneur s'engage à attribuer 100€ de sa caution destiné à la remise en parfaite état de la propreté du logement, pour faire face au coût de nettoyage hors de son départ,

mais pour les autres 165€ je ne retrouve rien, je vais chercher le chèque plus tard je lui demanderai pour les autres 165€.
tout ensachant que j'ai fait le ménage dans l'appartement avant de partir et que un autre locataire qui habite dans le même immeuble à déménagé le jour même oû j'ai déménagé dans mon ancien studio
cordialement
didie94@ 7Messages postés mardi 21 mars 2017Date d'inscription 21 mars 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 15:38
mais bon... en plus j'ai payé ma taxe habitation,
mais je vais laisser tomber, on dirait que c'est compliqué si je cherche plus, mais c'est vrai que ça fait mal de perdre 265€
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djivi38 12181Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 26 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 15:52
Pourquoi laisser tomber ?
Il n'y a que 2 solutions possibles :

- soit vos charges sont "au réel" = paiements de provisions mensuelles AVEC une régularisation une fois/an ==> la TEOM est due (voir mon post 13) sur justificatif, au prorata et sans les frais de gestion.

- soit vos charges sont "au forfait" (= comprises dans le loyer) = paiements mensuels du 1/12° du total des charges estimées SANS régularisation annuelle, avec seulement une "indexation" annuelle en même temps que la révision du loyer, si la révision annuelle du loyer est mentionnée dans le bail ==> la TEOM n'est pas due (voir post 13).

Dans quel cas vous situez-vous ?
A vous lire.
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didie94@ 7Messages postés mardi 21 mars 2017Date d'inscription 21 mars 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 16:19
dans le contrat c'est dit:
la présente location est consentie exclusivement pour l'habitation du locataire à l’exception de tout autre. elle n'est pas soumise au régime de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 elle obéit aux dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil et aux articles L632-1 et suivant du code de la construction et de l'habitation et tout texte ainsi qu'aux clauses et conditions du bail précisées ci-après.

voilà ce que je vois
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djivi38 12181Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 26 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 17:08
et voilà ce que j'ai lu sur ce lien :

http://www.familles-de-france.org/node/256

<< la loi du 20 janvier 2005 est venue encadrer les relations bailleurs-locataires. Elle est désormais régie par les articles L 632-1 et L 632-2 du code de la construction et de l’habitation et les articles 1714 à 1762 du code civil à titre supplétif.>>

Et au § « Les charges locatives » :

<< Les charges locatives sont visées dans le contrat de location. A défaut, le propriétaire ne peut rien exiger au locataire.
Le propriétaire établit librement la liste des charges locatives. Certaines d’entre elles peuvent être considérées comme récupérables si elles sont inscrites dans le contrat. Il peut s’agir de la taxe d’habitation, de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères, des dépenses liées à l’entretien des espaces verts.
Les charges peuvent être incluses dans le prix du loyer. On parle alors de charges comprises. >>

Donc, regardez dans votre contrat la liste des charges que le propriétaire a dû faire :
- si la TEOM n'est pas mentionnée vous ne la devez PAS.
- vous ne devez QUE les charges mentionnées dans la liste des charges de votre contrat de location.

Dans ce cas, si la TEOM n'est pas spécifiquement annotée dans la liste des charges établies par votre bailleur et accompagnant votre bail, faire un courrier R+AR (gardez copie & les 2 récépissés) de mise en demeure pour la restitution du montant retenu au titre de charges NON mentionnées dans votre contrat de location. Rajoutez que, à défaut de restitution sous 8 jours, vous confierez le litige au tribunal d'instance [Comment saisir le juge de proximité ? (gratuit pour le demandeur et avocat NON obligatoire]
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Attendez d'avoir reçu la restitution partielle de votre DG pour faire ce courrier.
Gardez trace de tous vos échanges écrits avec ce bailleur.
Si vos courriers R+AR vous reviennent pour non distribution : ne les ouvrez pas, mais gardez-les bien. Le juge vous les demandera, car vous avez l'obligation d'avoir tenté un accord amiable (avec preuves = vos courriers RAR) avant d'aller en justice.

Ne baissez pas les bras !

CDT.
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djivi38 12181Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 26 septembre 2017 Dernière intervention - 21 mars 2017 à 18:14
didie,
merci de ne pas tenir compte de mes réponses (sauf mon post n°13, qui lui, est valable) et voir celles de Dalma et de Valenchantée.
Mes excuses..
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