état des lieux de sortie ni établi ni signéRésolu

Question

Bonjour, 
le 19 février dernier lors de l'état des lieux de sortie, la propriétaire avait jugé l'état de l'appartement satisfaisant et n'a pas jugé utile d'établir un état des lieux.
Par la suite, elle me fait parvenir un courrier dans lequel elle me dit qu'après vérification (par elle toute seule) elle a constaté des dégradations et qu'elle ne me restituait pas le dépôt de garantie ni l'excédent de loyer (mon loyer était payé d'avance jusqu'à la fin du mois alors que je quittais l'appartement 8 jours plus tôt, à la fin de mon préavis). L'appartement a été reloué 8 jours après l'avoir quitté.
Sachant que l'état des lieux de sortie n'a pas été établi ni signé par aucune des parties, mon ex propriétaire a t-elle le droit de garder mon dépôt de garantie ?. 
Merci pour votre réponse.

Valenchantée · Answer

Bonsoir,

Vous pouvez dire qu'il n'y a eu aucun état des lieux. Car celui-ci ne se fait pas avec le seul bailleur. Il doit être contradictoire (en présence du locataire) ou établi par un officier assermenté tel un huissier.

Or, sans état des lieux de sortie, votre ex-bailleresse ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie, car le logement est réputé être rendu en bon état.

Je n'ai pas bien compris comment se goupillent la relocation et votre préavis mais vous ne devez un loyer que jusqu'à la relocation si celle-ci a lieu avant la fin de votre préavis.

Je vous conseille donc d'envoyer tout de suite une mise en demeure (en toutes lettres dans l'objet) en recommandé AR pour lui faire part des infos ci-dessus et pour exiger sous un certain délai les sommes dues.

Cdlt
Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !

djivi38 · Answer

bonjour,

en complément de la réponse de Valenchantée, je vous offre mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG. 

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation par courrier R+AR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989). 

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Recommandations :

- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
- Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
- Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Cordialement.
 
« Débrouille-toi avec ton passé, qu'il soit simple ou composé, participe à ton présent pour qu'enfin ton futur soit plus que parfait ! »

Poisson92100 · Answer

votre bailleur ne pouvant faute d'edl prouver des "dégâts" lors de votre remise des clés il vous doit l'intégralité du DG - délai un mois. 

Délais un mois selon art 22 de la loi de 89

votre Recommandé date de quand ?
Prenez qd même 10mn pour lui téléphoner cela vous prendra moins de temps que le juge s'il veut payer...

relou · Answer

bonjour
Ne discutez pas avec votre propriétaire car elle va essayer de negocier pour ne vous rendre qu'une partie du DG .si vous avez envoyé la mise ne demeure avec votre adresse et qu'elle n'envoie pas le chèque ,saisine du tribunal de proximité .

état des lieux de sortie ni établi ni signé

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