Pacs (avec ou sans testament) ou mariage ?

Bonjour,
Pascés depuis 2012, et ayant fait l'achat d'un appartement en 2015, il y a quelques semaines, nous avons sollicité notre notaire pour la rédaction de nos testaments.
Ses explications nous ont amenés à réfléchir à un éventuel mariage.
Pour le moment, nous réfléchissons à cette possibilité bien que ce n'était pas du tout le chemin que nous souhaitions prendre. Mais les années ont passé et notre situation a évolué : nous avons maintenant deux enfants et fait l'acquisition de biens communs dont l'appartement que nous occupons.

Nous souhaitions prendre nos dispositions pour nous faciliter la vie en cas de décès de l'un de nous deux en tout premier lieu sur nos biens acquis en commun. Dans mon esprit en tout cas, le testament devait protéger chacun de nous vis-à-vis de l'appartement acheté ensemble.

La notaire nous a fait une simulation incluant les biens de mon conjoint (héritage de son père décédé en 1981 - sa mère étant usufruitière - qui pour l'heure sont en indivision entre la mère et le frère de mon conjoint), ce que je n'avais pas du tout imaginé...

J'aimerais savoir :

- Dans l'état actuel des choses, nous sommes PACSés, sans testament, nos enfants sont les héritiers de nos biens respectifs. En clair, en cas de décès de l'un de nous deux, le dernier vivant n'hérite pas du défunt... Il n'a droit qu'à 1/3 (peut-être moins?) des biens acquis en communs, ai-je bien compris ?

- Etant PACSés avec un testament portant sur les biens acquis en communs améliorons-nous un tout petit peu la situation ?

- En incluant dans le testament les biens que nous avons (ou aurons un jour...) chacun, et d'après la démonstration de la notaire qui a fait sa simulation en prenant le cas où Monsieur décède avant, bizarrement, il ne me revenait pas grand chose...

- Si nous nous marions, je n'ai vu pour l'instant que la rétroversion comme élément déterminant et à considérer comme "avantage". Le "régime de séparation des biens" serait probablement le régime pour lequel nous opterions, car mon conjoint tient énormément à sa maison. Ce que je conçois tout à fait, en cas de séparation, ce qu'il faut aussi prévoir, chacun récupèrerait ses biens et mon compagnon, s'il est l'héritier de cette maison, sa maison.

Face à ces différents scénarii, je me demande ce qu'il convient de faire. De plus, j'ai énormément d'appréhension à l'idée de me retrouver un jour seule à gérer les biens dont il héritera probablement un jour, car ce sont des biens en très mauvais état. Que je sois mariée ou PACSée je crois comprendre que je n'aurais pas beaucoup de marge de manoeuvre : impossibilité de vendre car ce sont nos enfants les héritiers mais par contre l'obligation d'entretenir cette énorme maison inhabitée... Que me conseillez-vous ?
Merci d'avance.
S. Nadaud