Retenue des charges locative sur dépôt de garantieRésolu

Question

Bonjour, 

Mes questions portent sur les retenues sur dépôt de garantie que mon ex-propriétaire souhaite effectuer. Je suis resté 10 mois dans cette habitation meublée et j'avais laissé un dépôt de garantie de 800€.

Il souhaite retenir une partie du dépôt de garantie pour la régularisation de charges alors que mon bail était censé être "charges comprises".
Le propriétaire estime que je lui dois les charges réelles moins les charges déjà payées et fait les calculs suivants : 

Charges payées (incluses dans les loyers versés mensuellement) : 25€/mois * 10 = 250€ 

Charges réelles :
- Taxe ordure ménagère : 50€
- Eau : 200€
- Charges copropriété : 20€/mois * 10 = 200€
Total = 450€

Du coup d'après ce calcul je lui devrais 200€ (450 - 250).

Est ce normal de retenir des charges sur dépôt de garantie pour un bail "charges comprises" ?

Sur le site du service public https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947 on peut lire : 
Dans une colocation ou une location meublée dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, les charges locatives n'ont pas à être régularisées si elles figurent sous forme de forfait dans le contrat de bail.
J'ai signé mon bail pour une location meublée après 2014, le propriétaire est il en droit de retenir des charges locatives sur mon dépôt de grantie ?

Merci
Cordialement

relou · Accepted Answer

bonjour
Si vous avez un bail meublé charges comprises le propriétaire ne peut rien vous demander de plus .
Faites lui une LRAR pour lui signifier cela .En cas de refus saisissez le tribunal de proximité .

djivi38 · Answer

bonjour,

I/  topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 

=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989). 

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Recommandations :

- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
- Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
- Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785


II/ Savoir si la TEOM est due : 

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. 
Cf. : https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : voir :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. 

¤ En cas de régularisation tardive (charges au réel), le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées, pas l'année en cours.


Cordialement.

Rochat1 · Answer

Bonsoir,

Il souhaite retenir une partie du dépôt de garantie pour la régularisation de charges alors que mon bail était censé être "charges comprises"

Caractéristiques du loyer charges comprises

Le contrat de location indique le montant du loyer « charges comprises » : il s'agit du montant du loyer auquel sont ajoutées les charges locatives.

En d'autres termes, chaque mois, le locataire paie une provision sur charges en même temps que son loyer.

Le calcul des charges est annuel, tandis que le loyer est mensuel.

Les provisions sur charges sont déterminées en fonction des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation de charges et du budget prévisionnel.

Prenez connaissance de ce site :

https://location-immobilier.ooreka.fr/astuce/voir/528439/loyer-charges-comprises

Ainsi donc, il semblerait que votre bailleur ait raison de vous demander la différence. Le bail aurait dû mentionner "charges forfaitaires" auquel cas il ne pouvait y avoir de régularisation.

Cdlt.

tstccm · Answer

Merci à tous pour vos réponses, vous m'avez apporté beaucoup d'informations mais je n'arrive toujours pas à y voir très clair, je pense que la confusion vient du terme "charges comprises" qui peux laisser place à diverses interprétations.

Dans mon bail il est écrit 25€ de charges mais comment savoir si je suis en "forfait" ou en "provision" ?
Je vous joins les clauses de mon bail sur les montants des paiements ainsi que sur les charges.

Merci pour votre aide

Rochat1 · Answer

Bonjour tstccm,

Votre encart précise bien que ce sont des charges au réel. Vos 25 € sont à considérer comme étant des PROVISIONS ! Donc une régule s'impose.

Cdlt.

Retenue des charges locative sur dépôt de garantie

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