Annulation de vente pure et simple? ou attaquer le vendeur?

Bonjour,

J'essaie de résumer le plus court possible notre histoire un peu compliquée...

Nous avons fait une offre pour notre premier achat en février: un appart en rez de chaussée, 4 pièces avec 2 chambres sur cour et l'offre a été acceptée.

Juste avant de signer le compromis début mars à l'agence, notre notaire remarque que le dossier de l'appart, un ancien local commercial, ne contient pas l'autorisation de la mairie pour le changement de destination et permis de construire (travaux datant de 1996 et pour lesquels l'accord de la copro a été obtenu à l'époque).

On demande à notre notaire de rédiger une clause suspensive obligeant la vendeuse de régler cela auprès de la mairie avant l'achat définitif.

On signe tranquillement et on apprend au 11eme jour via l'agence (donc le lendemain de la fin de période de rétractation) qu'un dossier a bien été envoyé à la Mairie par le passé mais l'accord a été refusé car le plan de l'appart et notamment les chambres sur cour ne sont pas conformes avec les règles du plan local d'urbanisme (non-respect de distance entre les fênetres des chambres + vis-à-vis).

Du coup l'agence propose que la proprio "mentes" sur le plan et présente un plan faussé avec 2 pièces seulement (grand séjour traversant et 1 chambre sur rue). Malgré notre demande écrite à l'agence précisant qu'il faudrait attendre le retour de notre notaire avant de soumettre ce "faux" dossier, la proprio y va et elle envoie la demande à la mairie.

Le retour de notre notaire révèle 2 choses: 1/ la proprio sera obligée de réaliser les travaux et notamment casser des cloisins pour refleter la réalité du plan (car obtenir un permis de construire nécessite un contrôle de la mairie) et 2/ ce plan, si approuvé par la mairie, serait l'aménagement dans lequel il faudrait que nous présentions l'appart le jour où on le vend (c'est à dire, même si on pouvait remettre les cloisins dans l'appart pour récreer une 3 ou 4 pièces derrière, on serait obligé de retransformer en 2 pièces le jour où on vend). Cette info est confirmée par le notaire et le service de l'urbanisme.

On demande au vendeur donc d'annuler sa demande rapidement, mais sans réponse (l'agence touche en botte, son notaire ne répond pas). Le delai d'un mois de la mairie s'écoule et le plan est approuvé. Compte tenu de cette nouvelle configuration, et le fait que le vendeur va casser des murs, on demande une baisse de prix de 15% qui est refusée.

Le vendeur nous demande maintenant d'annuler la vente et son notaire, en accord avec l'agence, propose un protocole qui indique que la clause suspensive n'a pas été réalisée et par conséquent la vente est annulée purement et simplement et chaque partie est libre sans indémnité. Nous récupererons notre sequestre.

Mais avec mon ami la situation semble complètement injuste et nous aimerions, avant de signer quoi que ce soit pour annuler la vente, comprendre mieux nos droits dans cette affaire.

Auriez-vous des conseils?