Charges locatives demande détail auprès du propriétaire

bonjour,
auriez-vous le texte justifiant le délai de prescription de 3 ans ?
mais bien sur....
Article 7-1 loi 89-462 du 06/07/89
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1
Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Cordialement

bonsoir,

voir ici la réponse de maylin27 sur la même question :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-6899063-repartition-de-la-taxe-d-ordures-menageres-entre-les-locataires

et lire ci-dessous mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

Savoir comment/si la TEOM est due :

Du moment que le service de ramassage existe la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.

¤ En cas de régularisation tardive (charges au réel), le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées, pas l'année en cours.



• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.

Cf. : https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514


ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : voir :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730



Cdt.

bonjour,

1/ si vous allez être la seule locataire d'un logement loué nu, les charges ne peuvent être qu'au réel.

Petit extrait d'un de mes topos :

• CHARGES :

Les charges peuvent être mentionnées :
--> Soit « forfaitaires » (cas en location meublée ou en colocation nue) : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location, mais peut toutefois être indexé en même temps que le loyer et selon les mêmes modalités si et seulement si une révision de loyer est prévue au contrat : art 25-10 loi 6/7/1989
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779195/2014-03-27/

--> Soit « au réel » (cas en location nue) : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

--> Soit « comprises » : faire préciser par le bailleur, par écrit, ce qu’elles comprennent exactement et si elles sont au forfait OU au réel.

 ÉLECTRICITÉ : sa revente est tolérée en meublé (avec un sous compteur individuel) et interdite en location nue.

 EAU : avec un sous compteur en meublé et obligatoirement abonnement auprès du fournisseur de son choix par le locataire d’une location nue.


Depuis 2017 mon topo sur la TEOM a évolué : voici l'extrait qui concerne votre question du jour :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.
Dans TOUS les cas :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.


• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en location nue pour des colocataires uniquement) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.


2/ Non pour la consultation des factures et non pour la ristourne. Un forfait est un forfait, et peut évoluer en même temps que le loyer et aux même conditions d'indexation SI une révision de loyer est prévue au contrat de location. Si pas de révision de loyer prévue au contrat de location, loyer et charges resteront au même montant qu'initialement pendant toute la durée de votre location.


3/ Votre futur bailleur n'est pas un futur copain/ami... etc. Il est bien sûr essentiel de garder des relations de politesse, quant à aller plus loin... il n'est jamais bon de mélanger "affaires" et "amitié". Gardez vos distances... vous en aurez besoin en cas de litiges (et au moins, ne serez pas déçu).


cdt.

Wow, merci pour votre précieux message.
Bien cordialement

Après relecture approfondie de vos informations (merci encore !) je ne trouve pas encore d'arguments utiles pour négocier des charges réelles plutôt que forfaitaires, telles que proposées aujh par le propriétaire.

1/ Dans votre article du service public, je ne vois pas mentionné comme vous semblez l'affirmer qu'en cas de location nue le propriétaire ne peut pas proposer de charges forfaitaires pour un locataire solo. Il est juste décrit dans l'article ce qui se passe en cas de charges provisionnelles. Mais cela n'exclue pas l'option possible des charges forfaiatires ? (qui ne nécessitait p-ê aucune précision dans l'article)
Afin de négocier au mieux avec mes interlocuteurs, pourriez-vous m'apporter un texte de loi précisant clairement que les charges ne peuvent être QUE au réel en cas de location nue (et hors coloc) SVP ?

2/ Merci de relire mes questions initiales :
Moi j'ai besoin de charges au réel car je suspecte le montant du forfait bien supérieur à mes conso réelles.
Je comprends bien les choix possibles pour un proprio, mais j'ai besoin d'arguments pour négocier le réel.
Cf message initial

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