Comment faire pour récupérer ma caution+trop perçu de loyer

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Cordialement.

Donc, si EDLE = EDLS => restitution du DG intégral sous 1 mois maxi après le rendu des clés.
Sinon, courrier R+AR (gardez copie & récépissés) de mise en demeure de vous restituer l'intégralité de votre DG sous 1 mois après le rendu des clés, soit... (date). Et vous rajoutez : "à défaut, je porterai le litige devant le tribunal d'instance." (gratuit pour le demandeur, avocat non obligatoire.

Cdt.

Bonjour,
J'ai bien respecté le mois de préavis avec AR présenté et distribué au 13/04/17 pour un déménagement le 18/05/17.
S'agissant d'un meublé, je suis dans les délais.

Non je n'ai pas proposé ni de jour, ni heure. mais j'ai écris être a sa disposition pour l'EDL de sortie.
De tout façon je suis sortie et j'ai rendu les clés au 18/05/17.
Il était mentionné sur la lettre avec AR une sortie au 18/05.
J'ai payé mon loyer pour le mois complet à chaque début de mois comme à mon habitude le 05 de chaque mois.
Le propriétaire me doit donc les 12jours du 19/05 au 31/05 qui ont été réglé.

S'agissant d'un meublé, je suis dans les délais. J'ai respecté mon préavis de 1mois.
Il a été mentionné sur mon état des lieux de sortie "EDL de sortie RAS".
Etant sortie le 18/05/17, je devrait avoir récupéré ma caution.
Je vais lui envoyer un courrier de réclamation avec AR mentionnant la dépôt de garantie+ le tro perdu de loyer et ma nouvelle adresse qu'il a soit disant perdu.
Quel délai dois-je attendre avant de faire appel au juge de proximité?

Vous précisez que sans réponse de sa part sous 10 jours vous saisirez le juge compétent a qui vous demanderez en plus des sommes des dommages et interets

Auriez vous un courrier type de ce genre de réclamation?

Monsieur,

J'ai été votre locataire du 01/03/17 au 18/05/17, a ce jour je suis toujours en attente de la restitution du dépot de garantie et du trop perçu de loyer du 19/05/17 au 30/05/17, pour un montant de X€.

L'état des lieux de sortie ne mentionnant pas de dégradations la loi Alur m'octroie en plus passé un délais d'1 mois, l'attribution de 10% du montant du loyer par mois de retard.


Je vous mets en demeure de me restituer la somme de X€ (dépôt de garantie + trop perçu de loyer + 10% du loyer par mois de retard ) sous un délais de 10 jours.

Passé ce délais, je n'hésiterais pas a saisir la juridiction compétente a qui je demanderais en plus des dommages et intérêts.