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Travaux par le nu propriétaire puis location du bien [Résolu]

Posez votre question Jcac - Dernière réponse le 3 juil. 2017 à 13:13 par jcac
Bonjour,

Je vous expose mon problème :
Mes parents ont reçu en donation, un garage et un grenier (une partie du mas familial) en tant que nu-propriétaire. Mes grands-parents gardant l'usufruit.

Avec accord des grands parents et des autres frères et sœurs, mes parents ont entrepris des travaux pour rendre habitable cette partie à leurs seuls frais. À la suite, en tant que petit fils, j'ai habité gratuitement ce nouvel habitat en accord avec mes grands parents et le reste de la famille.

Depuis, j'ai quitté ce logement qui a été mis en location directement par mes parents toujours en tant que nu propriétaire.

À l'époque, cela satisfait tous les frères et sœurs car cela maintenait une présence auprès de ma grand-mère qui était devenue veuve mais toujours usufruitière.

Mes parents, étant donné qu'ils ont fait les travaux, perçoivent les loyers et payent les charges et impôts en accord avec ma grand-mère.

Depuis, des tensions sont apparus entre mes parents et les frères et sœurs. Un des frères remet en cause ce montage et indique qu'il va faire appel à un avocat.

Ainsi je souhaiterais savoir :
- si mes parents peuvent justifier la perception des loyers en tant que nu propriétaire car ayant fait les travaux permettant à un garage et grenier de devenir un logement ?

- ce que risque fiscalement mes parents et ma grand-mère. Et l'impact que cela peut avoir sur la donation des autres frères et sœurs => peuvent ils réclamer une partie des loyers perçus par mes parents lors de la succession définitive ?

- ce qu'il faudrait faire pour tout remettre en ordre.

J'espère avoir été clair et vous remercie par avance pour vos retours.

Cordialement.

AC
Utile
+2
plus moins
je souhaiterais savoir :
1- si mes parents peuvent justifier la perception des loyers en tant que nu propriétaire car ayant fait les travaux permettant à un garage et grenier de devenir un logement ?

Ces travaux étant à la charge des nus-propriétaires ne justifient en aucune façon une compensation financière opérée la perception des loyers revenant juridiquement à l'usufruitier.

2- Et l'impact que cela peut avoir sur la donation des autres frères et sœurs => peuvent ils réclamer une partie des loyers perçus par mes parents lors de la succession définitive ?
Ces loyers indûment perçus par vos parents peuvent s'analyser comme étant une donation indirectement consentie par les donateurs.

3- ce qu'il faudrait faire pour tout remettre en ordre.
Remboursement du montant des loyers perçus aux grands-parents.
Cette réponse vous a-t-elle aidé ?  
jcac- 3 juil. 2017 à 10:38
Bonjour et merci pour ce rapide retour.

Vous indiquez que les travaux sont à la charge du nu-propriétaire.
Je suis un peu surpris de ce constat.

Même si tout a été fait à l'envers dans cette histoire, ne peut-on pas considérer que logiquement c'est à l'usufruitier de porter ces travaux d'amélioration pour qu'il puisse jouir des lieux (l'article 599 du code civil l'évoque)?

A la base le bâtiment composé d'un garage et d'un grenier était inhabitable en l'état. C'est suite aux travaux qu'il est devenu un logement habitable.

Ainsi si les loyers doivent revenir aux grands parents, les coût des travaux initiaux également. Qu'en pensez-vous ?

En vous remerciant par avance.

Cordialement.
Répondre
condorcet 23083Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 26 septembre 2017 Dernière intervention - 3 juil. 2017 à 11:31
ne peut-on pas considérer que logiquement c'est à l'usufruitier de porter ces travaux d'amélioration pour qu'il puisse jouir des lieux (l'article 599 du code civil l'évoque)?
Non, vous prêchez pour votre paroisse.
C'est très humain et illogique en même temps.

Si transformer et un grenier en appartement réservé à l'habitation ne serait que de "très sensibles améliorations" apportées à l'édifice du même registre que celui de changer une ampoule grillée dans la salle de bain, c'est aller un peu fort.
Personnellement je désigne cette opération une "reconstruction" au bénéfice du nu-propriétaire prenant grand soin de son patrimoine.


A la base le bâtiment composé d'un garage et d'un grenier était inhabitable en l'état. C'est suite aux travaux qu'il est devenu un logement habitable.
C'est clair. Vous reconnaissez les faits.

Ainsi si les loyers doivent revenir aux grands parents, les coût des travaux initiaux également. Qu'en pensez-vous ?
Non, l'usufruitier n'a pas à enrichir le nu-propriétaire.
Changer une ampoule est une opération d'entretien à sa charge.
Transformer un garage et un grenier inhabitable et un logement habitable ce n'est plus du tout de l'entretien mais une démarche tendant à donner une plus-value à l'immeuble, passant de grenier à logement..
Qui en profite si ce n'est le nu-propriétaire, pleinement propriétaire par la suite ?
Et en + si ce nu-propriétaire se permet de s'approprier les loyers au lieu de les laisser à l'usufruitier, juridiquement bénéficiaire des "fruits" du capital, la boucle est bouclée.
Votre argumentation tombe à l'eau.
Répondre
roudoudou22 9009Messages postés vendredi 11 janvier 2013Date d'inscription 26 septembre 2017 Dernière intervention - 3 juil. 2017 à 11:22
Vous indiquez que les travaux sont à la charge du nu-propriétaire.Je suis un peu surpris de ce constat

Les travaux de construction et de reconstruction ou assimilés sont à la charge du nu propriétaire. Tous les autres (réparation, amélioration sont à la charge de l'usufruitier.

Au cas d'espèce, les travaux ont eu pour effet d'augmenter la superficie habitable. Ils ne peuvent sans doute pas être assimilés à des travaux de réparation ou d'amélioration. Dans ce cas ils sont bien à la charge du nu-propriétaire.

Oui, les loyers doivent revenir aux grands parents.

les coût des travaux initiaux également. Qu'en pensez-vous ?

Non, compte tenu de ce qui est dit ci dessus.
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jcac- 3 juil. 2017 à 13:13
Merci à tous pour ces réponses.

Je vous souhaite une bonne journée.

Bien cordialement
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