Etat des lieux de sortie
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djivi38
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5 juil. 2017 à 01:17
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bonsoir,
I) Il faut comparer les 2 EDL (entrant et sortant) pour voir ce qui peut être considéré comme "dégradations" (à la charge du locataire) et ce qui est "état d'usure" (à la charge du bailleur).
Dans tout ce que vous avez énuméré tout est à la charge du locataire.... SI tout est bien mentionné sur l'EDLS ET SI le locataire l'a signé.
II) Retenues sur le DG : c'est à vous à faire faire des devis (vous n'avez aucune obligation de réparer, donc de présenter des factures, les devis sont suffisants) correspondants aux dégradations mentionnées sur l'EDLS et à comptabiliser le total : ensuite, vu ce que vous décrivez, le DG (Dépôt de Garantie) ne suffira pas (voir quoi faire dans mon topo ci-dessous).
III) Huissier : plus nécessaire puisque vous avez un EDLS.
IV) Départ du locataire : congé envoyé par courrier R+AR => le préavis démarre, de date à date, à la réception de ce courrier. Pour un meublé, il est de 1 mois.
Si le locataire a prolongé son préavis en restant, il vous doit le loyer + charges jusqu'à son départ réel.
Si le locataire est parti avant la fin de son préavis, il vous doit loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation avant la fin du dit préavis (ce qui n'est pas votre cas puisque vous avez attendu que ce locataire parte pour reprendre votre logement.
V) Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
N’hésitez pas à revenir sur ce post pour des précisions ou pour d’autres questions sur ce sujet.
Cordialement.
I) Il faut comparer les 2 EDL (entrant et sortant) pour voir ce qui peut être considéré comme "dégradations" (à la charge du locataire) et ce qui est "état d'usure" (à la charge du bailleur).
Dans tout ce que vous avez énuméré tout est à la charge du locataire.... SI tout est bien mentionné sur l'EDLS ET SI le locataire l'a signé.
II) Retenues sur le DG : c'est à vous à faire faire des devis (vous n'avez aucune obligation de réparer, donc de présenter des factures, les devis sont suffisants) correspondants aux dégradations mentionnées sur l'EDLS et à comptabiliser le total : ensuite, vu ce que vous décrivez, le DG (Dépôt de Garantie) ne suffira pas (voir quoi faire dans mon topo ci-dessous).
III) Huissier : plus nécessaire puisque vous avez un EDLS.
IV) Départ du locataire : congé envoyé par courrier R+AR => le préavis démarre, de date à date, à la réception de ce courrier. Pour un meublé, il est de 1 mois.
Si le locataire a prolongé son préavis en restant, il vous doit le loyer + charges jusqu'à son départ réel.
Si le locataire est parti avant la fin de son préavis, il vous doit loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation avant la fin du dit préavis (ce qui n'est pas votre cas puisque vous avez attendu que ce locataire parte pour reprendre votre logement.
V) Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
N’hésitez pas à revenir sur ce post pour des précisions ou pour d’autres questions sur ce sujet.
Cordialement.
Un grand merci pour cette réponse très fournie et détaillée.Le dépôt de garantie a été encaissé par l'agence et nous avons constaté des dégâts qu'ils ont omis de noter sur l'EDLS et ils n'ont manifestement pas tout contrôlé car nous avons retrouvé dans la cave une platine de DJ!Le contrat avec l'agence devait prendre fin en même temps que le bail.Aussi ils estiment que leur travail s'arrête là et ne veulent pas intervenir dans les démarches de demandes de devis pour déduire du DG....
Avons nous un recours contre l'agence pour ces manquements et pouvons nous exiger qu'ils nous rendent le DG?
Avons nous un recours contre l'agence pour ces manquements et pouvons nous exiger qu'ils nous rendent le DG?
djivi38
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5 juil. 2017 à 18:17
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comme je vous l'ai écrit, c'est le bailleur qui est détenteur légal du DG... que vos auriez dû réclamer à l'agence dès le début de la location.
Elle doit vous le restituer intégralement et à vous de faire faire des devis par des pros et de faire les retenues sur DG qui s'ensuivent, en fonction des EDL E & S.
Si l'agence a mal fait l'EDLS, c'est une autre histoire... en attendant, vous êtes bien obligé d'en tenir compte, puisqu'un EDLS est définitif, même mal fait.
Cdt.
Elle doit vous le restituer intégralement et à vous de faire faire des devis par des pros et de faire les retenues sur DG qui s'ensuivent, en fonction des EDL E & S.
Si l'agence a mal fait l'EDLS, c'est une autre histoire... en attendant, vous êtes bien obligé d'en tenir compte, puisqu'un EDLS est définitif, même mal fait.
Cdt.
nico et isa
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djivi38
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5 juil. 2017 à 23:56
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Merci pour tout!
Cordialement
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djivi38
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nico et isa
6 juil. 2017 à 00:00
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avec plaisir !
Bon courage !
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nico et isa
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djivi38
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11 juil. 2017 à 11:52
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Bonjour,
l'agence vient de nous donner les clefs et la constatation est que l'EDLS a été baclé et ne relève pas tous les problèmes qui pourtant sautent aux yeux!peut-on se retourner contre l'agence pour manquement étant donné qu'ils ont fait signer au locataire et que l'on ne peut plus modifier l'EDLS?
Merci d'avance
l'agence vient de nous donner les clefs et la constatation est que l'EDLS a été baclé et ne relève pas tous les problèmes qui pourtant sautent aux yeux!peut-on se retourner contre l'agence pour manquement étant donné qu'ils ont fait signer au locataire et que l'on ne peut plus modifier l'EDLS?
Merci d'avance
djivi38
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nico et isa
11 juil. 2017 à 12:54
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bonjour,
ai trouvé ceci :
http://www.jurisprudentes.net/Peut-on-revenir-sur-un-etat-des.html
« Le propriétaire peut revenir sur l’état des lieux, mais c’est à condition de produire les preuves écrites de dégradations ou autres dégâts qui ne seraient pas consignés dans cet état des lieux. En cas de contestation, le juge devra trancher. »
(donc tribunal d'instance si aucun accord possible avec agence)
et sur un autre site (dont je n'ai pas relever le lien)
" Vous pourriez lancer une procédure si vous arrivez à prouver que l'EDLS fait ne correspond en rien à ce qui est en l’état, en comparant avec un EDL d'entrée fait
En tout cas 1ere chose a faire: revoir le mandat de gestion que vous avez signé avec eux et essayez de leur faire reconnaitre leur erreur et de voir pour le dédommagement qu'ils proposent."
CDT.
ai trouvé ceci :
http://www.jurisprudentes.net/Peut-on-revenir-sur-un-etat-des.html
« Le propriétaire peut revenir sur l’état des lieux, mais c’est à condition de produire les preuves écrites de dégradations ou autres dégâts qui ne seraient pas consignés dans cet état des lieux. En cas de contestation, le juge devra trancher. »
(donc tribunal d'instance si aucun accord possible avec agence)
et sur un autre site (dont je n'ai pas relever le lien)
" Vous pourriez lancer une procédure si vous arrivez à prouver que l'EDLS fait ne correspond en rien à ce qui est en l’état, en comparant avec un EDL d'entrée fait
En tout cas 1ere chose a faire: revoir le mandat de gestion que vous avez signé avec eux et essayez de leur faire reconnaitre leur erreur et de voir pour le dédommagement qu'ils proposent."
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La législation juridique et financière évolue en permanence...