Pb avec le préavis

bonjour , je suis dans une situation un peu complexe. Voila , je loue actuellement un appart sous loi pinel (loyer plafoné zone B1) , ma proprio m'a fait signer un 1 er bail avec un loyer très élevé mais j'ignorais que ce logement été plafonné , quand j'ai su cela , je lui est demandé de baisser mon loyer ce qu'elle a fait car en fait elle savait très bien qu'elle était dans son tort. je viens de m'apercevoir que bien que mon loyer a été baissé , il reste supérieur au loyers de mes voisins (appart identique et loi pinel egalement ) le bail est de nouveau non conforme.
Etant donné que j'ai déposé un préavis , j’étais prête à laisser passé mais la , j'ai trouvé une locataire pour la reprise de bail il y a un mois , tout était OK , j'organise mon déménagement et j'apprend que la locataire lui a fait faux bon (alors que j'ai demandé a ma proprio de prendre un chèque de réservation pour se couvrir ) et que c'est a mois de payer les semaines qui restent ( 1 mois).j'ai des textos qui prouvent qu'elle avait accepté l’état des lieux a la date que je lui proposé. Je ne peux pas lui payer ce mois ci (deja engagé ailleurs) et du coup j'ai très peur pour ma caution. De plus je me suis pacsé le 21/07/17 : puis-je bénéficier d'un préavis réduit grâce au pacs car je ne rentre plus dans les critères ? quels moyens de pressions puis-je avancer afin qu'elle fasse mon état des lieux a la date qui été prévu (ce qu'elle refuse aujourd'hui) dénonciation fiscale ? A qui puis-je demandé pour une assistance lors de mon EDL car je sent qu'elle va encore être malhonnête. MErci pour vos conseils car j' avoue que je suis un peu perdue et degoutée que cela se passe comme cela. JE ne compte pas lui payer le mois qu'elle me demande, je déteste cela mais pas trop le choix la ...