Succession et plus-value immobilière
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stef85huj
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stef85huj Messages postés 5 Date d'inscription jeudi 10 août 2017 Statut Membre Dernière intervention 17 août 2017 - 17 août 2017 à 10:30
stef85huj Messages postés 5 Date d'inscription jeudi 10 août 2017 Statut Membre Dernière intervention 17 août 2017 - 17 août 2017 à 10:30
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condorcet
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10 août 2017 à 09:15
10 août 2017 à 09:15
mais de surcroît au 1/4 seulement de sa valeur pour la première succession, et aux 3/4 de sa valeur lors de la deuxième.
Votre notaire a raison.
Chaque succession a sa quotité dans la propriété du même bien -1/4 pour l'une,3/4 pour l'autre-.
Ne peuvent se rattacher à la succession que les valeurs intrinsèques appliquées à la quotité transmise dépendant de chaque succession et les frais correspondants.
Pour faire simple, procéder au calcul de la même façon que s'il s'agissait de biens différents tous issus des mêmes successions.
(Copier-coller)
-Mémento fiscal Francis LEFEBVRE-
Acquisition à titre gratuit
IMMO-II-166700 s et 171500 s - 32225
En cas d'acquisition par succession ou donation, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation ou, à défaut, la valeur vénale réelle à la date de cette acquisition.
Cette valeur est majorée des frais d'acquisition retenus pour leur montant réel et justifié. Ces frais s'entendent exclusivement des frais d'acte ou de déclaration (tels que les honoraires de notaire ou les frais de publicité foncière, y compris ceux afférents à un partage), ainsi que des droits de succession ou de donation à proportion de leur valeur représentative des biens cédés.
Exemple
Un contribuable reçoit par succession 300 000 € dont 200 000 € correspondant à une maison. On suppose que 60 000 € de droits de succession ont été payés au total. Lors de la vente de la maison, le prix d'acquisition est majoré pour le calcul de la plus-value de : (200 000 € × 60 000 €)/300 000 € = 40 000 €.
Le prix d'acquisition peut aussi être majoré des dépenses de travaux définies n° 32230. Aucune autre dépense ne peut être prise en compte.
Votre notaire a raison.
Chaque succession a sa quotité dans la propriété du même bien -1/4 pour l'une,3/4 pour l'autre-.
Ne peuvent se rattacher à la succession que les valeurs intrinsèques appliquées à la quotité transmise dépendant de chaque succession et les frais correspondants.
Pour faire simple, procéder au calcul de la même façon que s'il s'agissait de biens différents tous issus des mêmes successions.
(Copier-coller)
-Mémento fiscal Francis LEFEBVRE-
Acquisition à titre gratuit
IMMO-II-166700 s et 171500 s - 32225
En cas d'acquisition par succession ou donation, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation ou, à défaut, la valeur vénale réelle à la date de cette acquisition.
Cette valeur est majorée des frais d'acquisition retenus pour leur montant réel et justifié. Ces frais s'entendent exclusivement des frais d'acte ou de déclaration (tels que les honoraires de notaire ou les frais de publicité foncière, y compris ceux afférents à un partage), ainsi que des droits de succession ou de donation à proportion de leur valeur représentative des biens cédés.
Exemple
Un contribuable reçoit par succession 300 000 € dont 200 000 € correspondant à une maison. On suppose que 60 000 € de droits de succession ont été payés au total. Lors de la vente de la maison, le prix d'acquisition est majoré pour le calcul de la plus-value de : (200 000 € × 60 000 €)/300 000 € = 40 000 €.
Le prix d'acquisition peut aussi être majoré des dépenses de travaux définies n° 32230. Aucune autre dépense ne peut être prise en compte.
Bonjour
je pense que vous faites "fausse route". L'exemple que vous citez dans le
le BOFIP -Note80- est là pour seulement démontrer comment se calcule , lors de la cession d'un bien, le montant des frais au prorata de ce bien. je ne vois pas du tout ce que vous voulez dire avec vos deux tiers. en tout cas sur cet exemple, votre raisonnement est faux. la portion de droits à retenir est bien de3000 euros : dans cette succession l'actif net étant de 120000 euros et les droits payés de 9000 euros
Monsieur B a recueilli en tout une valeur de 80000 euros et à payé 6000 de droits de succession.
les droits relatifs à la portion d'immeuble recueilli sont donc de ;
6000 X ('40000/80000)=3000;
je ne vois pa du tout ce que viennent faire ces 2/3?
je pense que vous faites "fausse route". L'exemple que vous citez dans le
le BOFIP -Note80- est là pour seulement démontrer comment se calcule , lors de la cession d'un bien, le montant des frais au prorata de ce bien. je ne vois pas du tout ce que vous voulez dire avec vos deux tiers. en tout cas sur cet exemple, votre raisonnement est faux. la portion de droits à retenir est bien de3000 euros : dans cette succession l'actif net étant de 120000 euros et les droits payés de 9000 euros
Monsieur B a recueilli en tout une valeur de 80000 euros et à payé 6000 de droits de succession.
les droits relatifs à la portion d'immeuble recueilli sont donc de ;
6000 X ('40000/80000)=3000;
je ne vois pa du tout ce que viennent faire ces 2/3?
stef85huj
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17 août 2017 à 10:30
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Je reviens vers vous après avoir vu le notaire. Il a compris que le prorata immobilier ne pouvait reposer que sur l'actif effectivement hérité, et non l'actif total.
Je ne pense pas du tout que cela bénéficiera aux prochains vendeurs qui auront dans ce cabinet, mais on ne sait jamais...
Je ne pense pas du tout que cela bénéficiera aux prochains vendeurs qui auront dans ce cabinet, mais on ne sait jamais...
stef85huj
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10 août 2017 à 14:38
10 août 2017 à 14:38
Merci pour votre réponse, mais si j'introduis 1/4 dans la valeur du bien, je vois mal comment je n'introduirais pas dans le même temps 1/4 dans l'actif dont j'ai hérité (puisque j'ai payé les droits sur le 1/4 de l'actif successoral), annulant du coup le 1/4 globalement dans le prorata car la fraction se trouve introduite à la fois au numérateur et au dénominateur.
Ainsi va l'exemple extrait du BOFIP :
"
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d'acquisition
Exemple 2 :
L’actif successoral brut de M. A s’élève à 120 000, dont 60 000 correspondent à un immeuble. Les droits de succession s’élèvent à 9 000. Cet actif est recueilli par les deux héritiers de M.A dans les proportions suivantes :
- 2/3 pour M. B qui acquitte 6 000 de droits de succession et recueil un actif de 80 000 ;
- 1/3 pour M. C qui acquitte 3 000 de droits de succession et recueil un actif de 40 000.
L'immeuble inclus dans la succession de M. A se trouve donc détenu en indivision entre M. B pour 2/3 (soit une valeur vénale de 40 000) et M. C pour 1/3 (soit une valeur vénale de 20 000).
L'indivision est immédiatement partagée : M. B reçoit la quote-part indivise de M.C moyennant le versement d'une soulte de 20 000.
M. B cède ensuite la pleine propriété du bien.
Pour le calcul de la plus-value imposable afférente à cette cession, M. B est en droit de majorer le prix d'acquisition du bien cédé des frais d'acquisition à titre gratuit. Ceux-ci sont déterminés en appliquant aux droits de succession acquittés par M. B (6 000), le rapport existant entre la valeur de la quote-part d'immeuble reçue à titre gratuit (40 000) et la valeur de l'actif reçu par M. B dans lequel cette quote-part était comprise (80 000), soit :
(40 000 / 80 000) x 6 000 = 3 000. "
Dans l'exemple des impôts, on cherchera en vain la part 2/3 dans le calcul des frais de succession qui viennent en majoration du prix d'acquisition.
Ainsi va l'exemple extrait du BOFIP :
"
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d'acquisition
Exemple 2 :
L’actif successoral brut de M. A s’élève à 120 000, dont 60 000 correspondent à un immeuble. Les droits de succession s’élèvent à 9 000. Cet actif est recueilli par les deux héritiers de M.A dans les proportions suivantes :
- 2/3 pour M. B qui acquitte 6 000 de droits de succession et recueil un actif de 80 000 ;
- 1/3 pour M. C qui acquitte 3 000 de droits de succession et recueil un actif de 40 000.
L'immeuble inclus dans la succession de M. A se trouve donc détenu en indivision entre M. B pour 2/3 (soit une valeur vénale de 40 000) et M. C pour 1/3 (soit une valeur vénale de 20 000).
L'indivision est immédiatement partagée : M. B reçoit la quote-part indivise de M.C moyennant le versement d'une soulte de 20 000.
M. B cède ensuite la pleine propriété du bien.
Pour le calcul de la plus-value imposable afférente à cette cession, M. B est en droit de majorer le prix d'acquisition du bien cédé des frais d'acquisition à titre gratuit. Ceux-ci sont déterminés en appliquant aux droits de succession acquittés par M. B (6 000), le rapport existant entre la valeur de la quote-part d'immeuble reçue à titre gratuit (40 000) et la valeur de l'actif reçu par M. B dans lequel cette quote-part était comprise (80 000), soit :
(40 000 / 80 000) x 6 000 = 3 000. "
Dans l'exemple des impôts, on cherchera en vain la part 2/3 dans le calcul des frais de succession qui viennent en majoration du prix d'acquisition.
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stef85huj
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10 août 2017 à 16:01
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Je suis d'accord avec vous, c'est mon notaire qui ne l'est pas. Si j'applique ce que veut faire mon notaire dans l'exemple du BOFIP, le notaire ne m'autorise à intégrer comme frais seulement :
6000 * 40000 / 120000 = 2000 euros. (Soit 2/3 en fait).
C'est-à-dire qu'il fait le calcul sur l'actif TOTAL et non l'actif dont j'ai hérité.
Et pourquoi les 2/3? Dans l'exemple du BOFIP, 40000 = 2/3 * 60000 et 80000 = 2/3 * 120000. Il se trouve que les 2/3 se neutralisent l'un l'autre et donc tout se passe comme si il n'y avait pas de quote-part. Ce qui me va très bien, sauf que mon notaire me dit que non : je dois mettre la quote part, et lui la met au numérateur seulement. Comme dans mon cas, la quote part est de 1 / 4, je me retrouve à seulement pouvoir intégrer le quart des frais de succession au prix d'acquisition.
Merci.
6000 * 40000 / 120000 = 2000 euros. (Soit 2/3 en fait).
C'est-à-dire qu'il fait le calcul sur l'actif TOTAL et non l'actif dont j'ai hérité.
Et pourquoi les 2/3? Dans l'exemple du BOFIP, 40000 = 2/3 * 60000 et 80000 = 2/3 * 120000. Il se trouve que les 2/3 se neutralisent l'un l'autre et donc tout se passe comme si il n'y avait pas de quote-part. Ce qui me va très bien, sauf que mon notaire me dit que non : je dois mettre la quote part, et lui la met au numérateur seulement. Comme dans mon cas, la quote part est de 1 / 4, je me retrouve à seulement pouvoir intégrer le quart des frais de succession au prix d'acquisition.
Merci.
Bonjour
j'ai compris;
Si l'on fait le calcul sur l'actif , ce qui est parfaitement exact, il faut partir des données suivantes:
actif total 120000
total des droits payés 9000
valeur de la portion d'immeuble reçue : 60000 X 2/3 = 40000
droits à retenir:
9000 X 40000/120000 = 3000
Ou bien on part de la formule des valeurs partielles,
ou bien on part, comme le fait ce notaire, des valeurs totales mais dans ce cas on ne peut pas prendre un montant de droits partiel!!Le raisonnement est mathématiquement faux!
j'ai compris;
Si l'on fait le calcul sur l'actif , ce qui est parfaitement exact, il faut partir des données suivantes:
actif total 120000
total des droits payés 9000
valeur de la portion d'immeuble reçue : 60000 X 2/3 = 40000
droits à retenir:
9000 X 40000/120000 = 3000
Ou bien on part de la formule des valeurs partielles,
ou bien on part, comme le fait ce notaire, des valeurs totales mais dans ce cas on ne peut pas prendre un montant de droits partiel!!Le raisonnement est mathématiquement faux!
stef85huj
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10 août 2017 à 16:59
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Merci. C'est ce que je vais lui dire dans quelques jours. La suite au prochain épisode. J'espère que, s'il admet le raisonnement, cela bénéficiera aussi aux personnes qui passeront dans son étude à l'avenir car le préjudice est réel.
La législation juridique et financière évolue en permanence...