Etat des lieux fantôme!!!Résolu

Question

Bonjour, après envoi de ma lettre en recommandé en temps et heure à mon propriétaire, j'ai quitté ma location après 3 mois de préavis, 3 jours avant mon départ, mon propriétaire parti en congés s'est fait représenté par un ami pour faire l'état des lieux, à ma grande surprise, cette personne n'a apporté aucun document, nous avons visité ensemble la maison qu'il a trouvé très propre et je lui ai rendu les clefs de la maison, dernièrement, j'ai rencontré mon propriétaire qui effectuait des travaux de rénovation dans sa maison et m'a dit " j'ai trouvé la maison sale", donc j'attends un devis pour faire colmater quelques rayures!!!!! que je déduirai bien sûr sur votre chèque de caution. Je tiens à vous préciser que j'ai vécu 8 ans dans cette maison et ne lui ai jamais demandé quoique ce soit en payant tous les mois mon loyer sans problème. A ce jour, que dois-je faire n'ayant aucun document signalant " cet état des lieux fantome" je vous en remercie par avance, cordialement, Sophie.

doris33 · Accepted Answer

Bonjour, 

Pas d état des lieux équivaut à état parfait. Donc il va vous falloir réclamer le dépôt de garantie à votre bailleur, il n a aucune preuve à vous opposer concernant l état du bien.

gt.55 · Answer

Bonjour,

Vous pourrez le mettre en demeure de vous restituer l'intégralité de la caution s'il ne le fait pas...

Ne peuvent faire l'objet de retenue sur la caution que les dégâts constatés de façon contradictoire sur l'état des lieux de sortie !

Pas d'EDL, pas de retenue possible...

Rappelez cette règle de base à votre propriétaire, et demandez lui un exemplaire de cet état des lieux signé de votre main et de la sienne !

Cdt.

sophie0726 · Answer

Merci  gt.55, je me sens enfin rassurée. Bonne journée à vous.

djivi38 · Answer

bonjour,

en complément, Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG ((art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire

(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

===> Attendez la fin du délai légal de restitution du DG (1 mois après le rendu des clés dans votre cas, puisque pas d'EDLS donc illégalité de faire des retenues), pour voir si votre bailleur met à exécution ses "menaces" orales, pour pouvoir les contrer, en lui envoyant un R+AR de "MISE EN DEMEURE" de restitution intégrale de votre DG.


Cordialement.

sophie0726 · Answer

J'ai rendu les clefs le 27 juillet dernier au représentant de mon propriétaire, car je quittais les lieux le 31 du même mois,cette personne a constaté oralement que la maison était propre mais n'avait aucun EDLS sur lui, je n'ai donc aucun papier en ma possession. Dois-je attendre 2 mois pour lui envoyer un courrier en AR de réclamation concernant mon DG? je vous remercie par avance.

Sophie0726 · Answer

Bonjour, j'ai suivi vos conseils en envoyant à mon proprietaire une lettre recommandée le 02/09 dernier, ce courrier vient de mettre retourné par le facteur me signalant " n'habite pas à cette adresse" très bizarre, car je sais que cette personne n'a pas du tout déménagé, je viens donc de lui envoyer une " lettre simple" en espérant qu'elle l'ouvre!!!!! comme vous me l'avez conseillé, je n'ai pas ouvert la lettre recommandée avec A.R retournée ce matin. Cordialement.

Sophie0726 · Answer

Bonjour, je viens de recevoir un coup de fil de l' ADIL me disant que si mon proprietaire prouvait des photos " de griffure" le juge en tiendrait compte et je serai dans l'obligation d'accepter l'imputation sur mon chèque de dépôt de garantie, qu'en pensez-vous? merci de votre réponse.

Sophie0726 · Answer

Bonsoir, je viens remercier tout particulièrement Djivi 38 pour toutes ses explications, j'ai récupéré enfin mon chèque le 26 septembre, pour la forme, mon proprio s'est cru obligé de joindre une pile de photos (prises pendant ses travaux, sol sale avec nettoyeur vapeur à côté, joints ecrasés en gros plan) quelle malhoneteté!!!!!! et un document donnant des conseils au Locataire. Enfin, grâce à vous, une histoire qui se termine ENFIN bien. Cordialement.

Etat des lieux fantôme!!!

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