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Retenue sur caution d'un studio meublée suite à dégâts [Résolu]

Posez votre question Besoin d'infos 11Messages postés samedi 24 novembre 2012Date d'inscription 3 septembre 2017 Dernière intervention - Dernière réponse le 3 sept. 2017 à 00:19 par djivi38
Bonjour,

j'ai loué un studio meublé à une personne et lors de l'état des lieux de sortie j'ai constaté des dégradations sur le mobilier et les accessoires.

Il y a une table et deux chaises qui étaient neuves à l'entrée. Le locataire a frotté le bois et il y a de nombreuses taches qui rendent l'ensemble abîmé.
La housse matelassée du clic-clac a des traces de brûlures de cigarettes et de feutre.
Le matelas qui est très réent est taché.

Je n'ai jamais eu ce genre de problème avec un locataire et je m'interroge pour la restitution de la caution.

Je vais racheter une housse pour le clic clac. Par contre il me faut le temps d'en trouver une qui aille avec le reste du studio. Dois-je fournir une facture au locataire au moment de la restitution d'une partie de sa caution ?
La table et les chaises sont abîmées mais je ne vais pas les changer pour autant.
Comment retenir leur dégradation sur la caution si je ne fournis pas de facture de rachat ?
Je ne peux pas récupérer les taches sur le matelas, je vais le recouvrir d'une nouvelle housse.

Au niveau de la loi doit-on fournir des factures pour ce qu'on rachète ou peut-on lister les dégâts avec le coût total sous forme de devis ?

Merci par avance
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bonsoir,

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG ((art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785


Cordialement.


djivi38 12055Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 septembre 2017 Dernière intervention - 2 sept. 2017 à 22:54
Avez-vous bien mentionné sur l'EDLS toutes ces dégradations ?

"En résumé si je ne produis pas de facture ou de devis émanant d'un professionnel je ne suis pas en droit de prélever des montants sur le dépôt de garantie ?"
C'est ça. Mais le devis seul est suffisant et vous n'êtes pas obligé de faire faire les réparations par un professionnel, mais le devis est contestable par le locataire et pas les factures.

"Qu'en est-il de la table et des chaises si je n'en rachète pas des neuves ? Elles ont été dégradées"
Si elles sont en bois, faites faire un devis de réparation par un ébéniste ou un menuisier.

"A moins que je ne demande un devis à un magasin d'ameublement qu propose les mêmes."
??
Un magasin d'ameublement vous ferait un devis de réparation ? Je ne sais pas. Tentez le coup.

Pensez à retenir 20% du DG dans l'attente de la régularisation des charges.

Pour la restitution (partielle en l'occurrence) du DG, c'est mieux de joindre les devis ou les factures, mais si ce n'est pas possible, indiquez dans votre courrier que vous les enverrez un peu plus tard (dans un délai "raisonnable"). L'important est que vous ne dépassiez pas le délai légal de restitution du DG, pour éviter d'avoir à payer à vos locataires les pénalités qu'ils ne manqueraient pas de vous réclamer (s'ils connaissent cette loi).

Je n'avais pas relevé cette phrase :"(...) peut-on lister les dégâts avec le coût total sous forme de devis ? " : un particulier ne peut pas faire de devis... ni de facture d'ailleurs !

Cdt.
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Besoin d'infos 11Messages postés samedi 24 novembre 2012Date d'inscription 3 septembre 2017 Dernière intervention - 2 sept. 2017 à 23:05
Toutes les dégradations ont bien été notées dans l'état des lieux de sortie.

- Par "devis fait par un magasin" j'entendais qu'ils me listent les différents produits avec leurs prix de vente.

- Pour la table et les chaises je doute qu'un ébéniste puisse faire quelque chose. C'est du contreplaqué...
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djivi38 12055Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 septembre 2017 Dernière intervention - 2 sept. 2017 à 23:11
"- Par "devis fait par un magasin" j'entendais qu'ils me listent les différents produits avec leurs prix de vente."
Ce n'est donc pas un devis !

Les ébénistes (je sais de quoi je parle, mon frère en était un !) ne travaillent pas que dans le bois massif. Voir un menuisier aussi. Ou rachetez... c'est votre locataire qui devra payer la facture.

Cdt.
Répondre
Besoin d'infos 11Messages postés samedi 24 novembre 2012Date d'inscription 3 septembre 2017 Dernière intervention - 3 sept. 2017 à 00:16
D'accord, merci encore pour vos informations.
Bonne fin de soirée
Répondre
djivi38 12055Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 septembre 2017 Dernière intervention - 3 sept. 2017 à 00:19
avec plaisir ! Bon WE à vous.
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