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Loyers impayés et départ du logement pour vente en fin de bail [Résolu]

Posez votre question cecilealbizia 49Messages postés jeudi 12 janvier 2017Date d'inscription 6 septembre 2017 Dernière intervention - Dernière réponse le 6 sept. 2017 à 17:22 par maylin27
Bonjour,
Notre locataire ne paie pas ses loyers. Sa mère qui est caution solidaire les a règlés jusque mai 2017 après 2 CDP par huissier.
La fin du bail est le 31 mars 2018.
Je vais donc lui envoyer une lrar avant le 30 septembre 2017 pour lui annoncer la vente de l'appartement et lui indiquer le prix comme il se doit. LRAR à sa mère également qui n'ira probablement pas chercher cette lrar.
Comment dois-je procéder pour être en règle s'ils refusent les LRAR ?
Merci pour vos éclaircissements.
Cécilalbizia
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Bonjour,
faire impérativement notifier le congé pour vente par un huissier, car présent ou pas, le préavis démarre du jour ou l'huissier signifie le congé.
Prenez conseil auprès d'eux.

Cordialement

djivi38 12123Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2017 Dernière intervention - 6 sept. 2017 à 16:16
.../...
et n'attendez pas juste un peu avant les 6 mois : voyez un huissier dès maintenant, même si le congé sera bien donné en cas d'absence du locataire.
Vous ne pourrez commencer les visites pour la vente du logement qu'à partir du 1° jour de votre préavis (= 1° oct.), et, si le locataire veut partir avant la fin de son bail, il peut le faire sans avoir à vous donner son propre préavis (le vôtre est suffisant), mais sous réserve de faire avec vous l'EDLS et la restitution des clés.
Obtenez sa signature sur l'EDLS... sinon vous ne faire aucune retenue sur son DG, ni garder les 20% du DG dans l'attente de l'approbation des comptes en AG (si logement en immeuble collectif).

Ceci pourrait vous être utile :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785


Cordialement.
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cecilealbizia 49Messages postés jeudi 12 janvier 2017Date d'inscription 6 septembre 2017 Dernière intervention - 6 sept. 2017 à 16:53
Bonjour et Merci beaucoup Djivi 38
je vais conserver ce topo bien intéressant
Merci également à Maylin27
Merci également à Katiachouchou
Merci également à Poisson92100
cécilalbizia
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djivi38 12123Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2017 Dernière intervention - 6 sept. 2017 à 17:10
avec plaisir.
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et le congé pour vente a juste a etre adressé au locataire (pas à la caution)

a part cela avec 4 mois d'impayés qu'attendez vous pour demander une injonction de payer contre la mère ?
cecilealbizia 49Messages postés jeudi 12 janvier 2017Date d'inscription 6 septembre 2017 Dernière intervention - 6 sept. 2017 à 16:56
en fait il me doit la valeur de 2 mois d'impayés complets
encore merci Poisson92100
je m'en occupe rapidement
cécilalbizia
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Bonjour,
Il faut lui notifier le congé pour vente par voix d'huissier. Les huissiers sont de bons conseils en tout cas ceux avec qui je suis en relation, m'ont toujours donné toutes les voix possibles ensuite libre à moi de faire le choix qui me convient.
Il faudrait également voir pour faire une saisie conservatoire (l'huissier vous expliquera) car le temps que le locataire s'en aille il pourra continuer à ne pas vous payer et vous pourrez ensuite ramer pour récupérer les impayés...
cecilealbizia 49Messages postés jeudi 12 janvier 2017Date d'inscription 6 septembre 2017 Dernière intervention - 6 sept. 2017 à 16:54
Merci katiachouchou

Je m'en occupe de suite
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Ma question est résolue et j'entame les démarches.

C'est stressant de devoir faire ce genre de démarches et en plus du soutien réel par vos réponses je me sens épaulée et encouragée. MERCI
maylin27 20930Messages postés mercredi 2 février 2011Date d'inscription ContributeurStatut 22 septembre 2017 Dernière intervention - 6 sept. 2017 à 17:22
Nous sommes ravi(e)s de vous avoir aider Si de nouvelles questions, n'hésitez pas a revenir sur ce message
Cordialement
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