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Règlement des frais de mutation à la vente d'un appartement

Posez votre question Julien - Dernière réponse le 16 sept. 2017 à 16:39 par ;;
Bonjour,

J'ai rencontré une pratique assez douteuse lors de la vente de mon appartement. A l'issue de la vente, j'ai reçu via le notaire un courrier d'opposition du syndic accompagné de deux factures et me réclamant :
- 420€ de frais de mutation pour l'établissement de l'état daté par le syndic
- 120€ de frais d'opposition au syndic, parce que les 420€ précédents n'ont pas été réglés à la date de la mutation.

Sauf que, les deux factures ont été émises à la même date, deux jours après la vente. Difficile donc de régler la première avant la vente. De la sorte, les frais d'opposition sont systématiques et indissociables des frais de mutation.

Le notaire m'avait bien dit que j'allais recevoir une facture pour l'état daté, et que c'est lui qui règlerait directement le syndic après la vente. Il ne m'avait pas parlé de frais d'opposition supplémentaires.

Le vendeur se retrouve systématiquement avec des frais d'opposition additionnels, ce qui me paraît anormal. Comment est-ce censé fonctionner d'habitude? Quand le syndic doit-il émettre la facture d'état daté? Qui fait le versement au syndic, le vendeur ou le notaire? Et quand est-ce que le paiement doit être effectué pour ne pas avoir les frais d'opposition?

Merci d'avance pour vos éclaircissements.
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Bonjour
Relire ce que vous avez voté comme contrat de syndic ! vous y trouverez les 420

Votre explication sur les 120 n'est pas claire mais c'est peut être une MAJ de l'état daté initial


il vous dit quoi sur les 120 le notaire ?
Julien- 13 sept. 2017 à 19:30
Bonjour,

Oui les 420€ sont au contrat de syndic et je ne les conteste pas.

Les 120€ n'ont rien à voir avec une mise à jour de l'état daté. Ce sont des frais d'opposition. La procédure d'opposition est décrite dans l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Pour résumer, cette procédure est utilisée par le syndic, lorsque le copropriétaire n'est pas à jour de ses créances envers le syndicat à la date de la vente, et a pour effet de bloquer chez le notaire une partie de l'argent de la vente afin de régler les créances du syndicat de copropriété. Cette procédure s'accompagne d'honoraires supplémentaires de syndic, 120€ dans le cas présent (pour une lettre d'une page que le syndic envoie au notaire).

On pourrait assimiler ça à des frais de retard de paiement. Là où ça devient douteux, c'est que le syndic édite en même temps les deux factures, celle de l'état daté (420€) et les frais d'opposition de 120€ parce que l'état daté n'a soit disant pas été payé dans les temps. Le syndic est sûr d'empocher 120€ de plus à chaque vente.

Quand au notaire, ses explications sont plutôt confuses. Il a pour habitude de verser les frais d'état daté au syndic après la vente, et il n'a pas connaissance d'une loi qui lui impose de le faire avant. Il constate cependant que 2 syndics ajoutent depuis peu de temps des frais d'opposition supplémentaires à chaque vente. Vu le montant en jeu, il dit que ça ne vaut pas le coup de mettre le syndic au tribunal pour si peu, et recommande de payer.

C'est pour ça que j'aurais aimé savoir comment ça se passe habituellement pour les autres ventes, quand ça se passe bien.
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Bonsoir,

Lorsque vous vendez un bien en copropriété, le notaire n'a pas 36 choix s'il ne reçoit pas avant la vente de certificat dit de l'article 20= certificat précisant que le vendeur est à jour de tout et ne lui doit pas un centime.

En l'absence de ce certificat (9 fois et demi sur 10) le notaire est légalement obligé d'envoyer au syndic, après la signature de la vente, une notification de vente réalisée (identité du vendeur, de l'acquéreur, date de l'acte etc...), en LR/AR; le syndic a, à partir de la réception de ce courrier, un délai de 15 jours pour répondre et le prix est jusque là bloqué (le notaire n'a pas le droit de le délivrer). Je travaille dans le notariat depuis 35 ans et je n'ai jamais vu de coût d'opposition de 120€, mais tout dépend dans quelle région vous vous trouvez et d'une, de la manière dont le syndic a fait opposition et de deux(il a le droit de le faire par voie d'huissier, ce qui coût forcément au vendeur au final).

Je dirai que le notaire fait son boulot, pour le reste, je n'ai pas une grande confiance dans les syndics....

Pouvez vous scanner son opposition en effaçant les données relatives à votre identité et aux biens vendus?

Dernière réponse, c'est toujours le notaire qui règle le syndic, après accord du client, sauf à bloquer la somme (normalement, même le prix) en cas de désaccord, il n'a pas le choix.
Julien- 16 sept. 2017 à 14:00
Bonjour,

Vous trouverez la copie du courrier d'opposition dans le message plus bas (publié sous le pseudonyme JT_)
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Bonjour
Dès la signature du compromis - personnellement je dirai à l'issue du délai de rétractation- le notaire réclame au syndic l'état daté.
Comme il s'écoule en moyenne trois mois minimum entra les dates de signatures du compromis et de l'acte authentique- le syndic ne va pas se "presser" pour fournir ce document, d'autant - et il a bien raison- que ledit document doit dater de moins d'un mois au jour de la signature de l'acte authentique (conséquence fâcheuse de ""l'amateurisme " du^Ministre concerné(e) et de son équipe à l'(époque.
Deux cas peuvent se présenter:
A/ au jour de la signature de l'acte authentique, le notaire dispose de l'état daté et valide attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat. Là, aucun problème.
A/ toujours le même jour, le notaire ne dispose pas de cette attestation ou le document est périmé. 'L'acte est quand même signé, mais le notaire est tenu de donner par LRAR et dans le délai de quinze jours suivant le transfert de propriété, avis de la mutation au syndic. Dès lors et uniquement dans ce cas, le syndic peut faire opposition au versement du prix de vente dans le délai de quinze jours suivant la réception de l'avis, si le vendeur est débiteur envers le syndicat.J'ajoute que cette opposition est limitée au montant des sommes dues.
Conclusion:
chaque cas est un cas d'espèce. Il faut donc savoir pourquoi l'état daté et valide n'était pas en possession du notaire au jour d la signature de l'acte authentique: si c'est de la faute du syndic, celui-ci doit supporter les frais de l'opposition.Dans le cas contraire, vous devez ces frais.
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Bonjour et merci pour vos éléments.

J'ai juste dû changer de pseudo pour m'inscrire afin de publier la copie du courrier reçu, mais c'est toujours Julien qui parle.

Effectivement le notaire ne disposait pas du certificat de l'article 20 au moment de la vente, et a appliqué la procédure que vous décrivez tous les deux. La raison est que l'état daté n'avait pas encore été payé. Mais ni le notaire, ni le syndic ne m'en ont informé avant la vente. D'ailleurs le syndic n'a édité cette facture d'état daté qu'après la vente, au moment de faire opposition.

Voici le courrier qui vaut 120€ (pour info, je suis dans une petite ville de province).

http://img-19.ccm2.net/a_4pjMAnvwuQha3YjaIchPGMNg0=/b3b794e164b641d197d64af3a1694b84/ccm-ugc/courrier.png

Il a été adressé au notaire par courrier recommandé avec AR. A la lecture de l'article de loi, le syndic serait même obligé de passer par un huissier pour notifier l'opposition. Mais lorsque j'ai demandé des explications au syndic, il m'a répondu que c'était une vieille pratique qui ne se faisait plus, sinon il aurait dû me facturer des frais d'huissier supplémentaires. Quand au notaire, il n'est pas regardant sur la forme de l'opposition et la prend en compte, même si elle n'est pas adressée par un huissier.

J'ai refusé le paiement jusqu'à présent en l'absence de justification claire du syndic, et cet argent dort depuis des mois chez le notaire.

Savez-vous habituellement à quel moment le notaire règle au syndic les frais d'état daté? Ou peut-être est-ce au propriétaire de se mettre directement en relation avec le syndic avant la vente? J'avoue avoir été mis devant le fait accompli, et ne pas comprendre comment ça aurait dû se passer normalement.
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Bonjour
Personnellement je conseille au vendeur de régler directement ses dettes au syndic avant la signature de l'acte authentique, de telle sorte que ledit syndic puisse fournir l'attestation pour la date de signature prévue.
;;- 16 sept. 2017 à 16:39
ps: je rappelle que le certificat exigé au jour de la signature doit attester que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, ce qui en d'autres termes signifie , d'une part que le vendeur a payé toutes ses dettes et d'autre part que le syndic n'a pas à établir ce document tant que le vendeur n'a pas réglé.
Dans votre cas, si le contrat du syndic le prévoit, vous devez lui régler ces frais d'opposition.
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