Que faire en cas de dégradations

dracketnala 1 Messages postés jeudi 12 octobre 2017Date d'inscription 12 octobre 2017 Dernière intervention - 12 oct. 2017 à 16:45 - Dernière réponse : djivi38 14269 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention
- 12 oct. 2017 à 17:51
Bonjour

J'ai loué une maison, en Juin 2014, avec jardin et garage à une dame seule qui m'a précisé qu'elle avait un chien. Or maintenant elle en à 3 (des gros chiens). Le problème c'est qu'ils ont détruit l'escalier en bois qui donne accès aux chambres, ils font leurs besoins à l'intérieur car ils sont toute la journée enfermé (elle ne les laisse pas dans le jardin dans la journée) d’où la propreté qui laisse à désirer, sans compter ce que je ne sais pas. Que puis je faire pour faire cesser cela et demander les réparations. Est ce normal qu'il y ai trois gros chiens dans une maison ? Je n'ai rien contre les animaux, au contraire, j'ai moi même 2 gros chiens ainsi que 2 chats + les 3 chats de ma gardienne. Mais personne ne cause de dégâts.
Merci de me conseiller.
Cordialement
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1Messages postés jeudi 12 octobre 2017Date d'inscription 12 octobre 2017 Dernière intervention

5 réponses

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doris33 39555 Messages postés jeudi 14 février 2013Date d'inscriptionContributeurStatut 11 décembre 2017 Dernière intervention - 12 oct. 2017 à 16:48
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Utile
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Bonjour,

tant que la bail est toujours en cours, vous ne pouvez rien faire mais votre locataire sera redevable de tous les frais de remise en état, si le logement est dégradé au moment où elle résilie son bail.
Je vous remercie, il me semblait bien que je ne pouvais rien faire. Et même après son départ ce ne sera pas du "gâteau" ! De plus, pour lui être agréable je lui ai fait payer un loyer de 150.00 € de moins par mois !! Merci tout de même pour votre réponse.
Cordialement
doris33 39555 Messages postés jeudi 14 février 2013Date d'inscriptionContributeurStatut 11 décembre 2017 Dernière intervention - 12 oct. 2017 à 17:00
Je vous en prie. J'espère au moins que le bail précise qu'il y aura une augmentation du loyer.
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Bonjour
En début de location et à la remise des clés , il se fait un EDL
(état de lieux) Et un autre au rendu de clé
Cet EDL est payant par agence ou huissier .Ou gratuit si fait à l'amiable
Dans les 2 cas il vous est remi un double
C'est la différence des 2 EDL qui permet de retenir une somme sur votre dépôt de garantie. Facture ou devis indispensable
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djivi38 14269 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 12 oct. 2017 à 17:51
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Utile
bonjour,

effectivement tant que le locataire est en place vous ne pouvez rien faire.
En revanche, soyez strict(e) le jour de l'EDL sortant et notez tout ce qui n'est pas conforme à l'EDLE.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. Une retenue sur facture n'est pas contestable par le locataire.

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenus dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.


=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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