Un héritier qui n'a pas signé chez notaire a t'il des droits sur

Bonjour,
depuis quelques années, je me bas pour récupérer un terrain qui était à l'abondon derrière mon jardin, depuis le voisin, se réclame de droit ce jardin car arrivé le premier ...je lardin est toujours sous le nom du propriétaire de la maison, qui a été vendue en 1966 par le propriétaire de son vivant mais sans le jardin, la maison a été vendue 3 fois depuis ...les héritiers de la personne n'ont pas reconnus ce jardin aupres d'un notaire car un des héritiers est introuvable ...cette dame m'a fait une attestation de don écrite et vue par un notaire, en me disant que je poubvais faire mon droit usucapion dessus, seulement le voisin me menace de violation de propriété,
le terrain était à l'abandon depuis plus de 20 ans, photos a l'appui et attestation des autres voisins qui ont confirmé que personne n'utilisait ce jardin, 80m² ...valeur 2500 euros, non oconstructible, la mairie ne veut pas faire son droit dessus
que dois je faire !!!