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Achat résidence principale meublée déjà louée, résiliation bail

Posez votre question Lawles 5Messages postés samedi 11 novembre 2017Date d'inscription 13 novembre 2017 Dernière intervention - Dernière réponse le 13 nov. 2017 à 08:31 par Lawles
Bonjour à tous,

Je viens ici poser mes questions car je suis dans un cas "spécifique" dont je n'ai toujours pas trouvé la réponse.

Nous souhaitons acheter un bien pour résidence principale.
Nous avons eu le coup de coeur sur un appartement, déjà loué meublé à deux colocataires.
Les baux vont jusqu'à l'été prochain (meublé= baux de 1 an).

Nous souhaitons donc acquérir l'appartement, et le propriétaire nous propose de donner congés aux locataires à la fin de leur bail si compromis il y a.

Or, nous voulons être sûr et certain que cela est légalement possible, c'est à dire:

Au compromis, le propriétaire s'engage à résilier les baux à leur échéance.
Il leur notifie la résiliation.

Comment cela se passe après?
Nous sommes acquéreurs et à l'échéance les locataires prennent congés,

ou alors nous sommes les nouveaux propriétaires, la lettre de résiliation de l'ancien propriétaire devient caduque, et nous sommes reportés à la régle générale c'est à dire que les locataires ont le droit à une fin de bail + une reconduction, soit 1 an et demi?

Merci d'avance pour vos réponses.
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bonsoir,

excellente proposition du vendeur.

"la lettre de résiliation de l'ancien propriétaire devient caduque"
Non, le congé pour vente du bailleur actuel, s'il est fait en bonne & due forme, reste valable dans tous les cas de figure.

Étant donné qu'un nouveau propriétaire ne peut pas résilier le bail de son locataire aussi rapidement que s'il était propriétaire-bailleur depuis plusieurs années, le mieux est que le propriétaire-bailleur actuel donne "congé pour vente" à son locataire (pas de droit de préemption en meublé).
Il peut le faire bien avant la durée légale de son préavis, de façon à vous présenter un justificatif de réception de son congé pour vente en temps convenu entre vous (compromis), mais les effets du préavis ne commenceront pas avant pour autant.
  • CONGÉ du bailleur : peut se donner :

-> par courrier R+AR/pli R+AR (dont copie & récépissés seront gardés par l'expéditeur)
-> OU par remise en main propre contre émargement (prévoir autant d'exemplaires que de titulaires du bail + 1 pour le bailleur)
-> OU par acte d'huissier (aux frais du demandeur).
C'est la réception du congé qui doit être réalisée avant le début du préavis du bailleur.
Prévoir au moins 1 bon mois supplémentaire avant le début du préavis du bailleur : ainsi, si le locataire est absent lors du passage du facteur et qu'il ne va pas chercher son recommandé (gardé par La Poste 15 jours avant réexpédition à l'expéditeur), il restera encore assez de temps au bailleur pour se tourner vers une des deux autres possibilités (sachant que le congé sera comme réceptionné si donné par huissier, même en cas d'absence du locataire).
  • PRÉAVIS du bailleur :

-> location meublée : 3 mois avant la FIN du bail du locataire [le début du bail étant la date d'effet mentionnée sur le contrat de location si postérieure à la date de signature du contrat de location].
-> [Pour info : location nue : 6 mois avant la fin du bail du locataire.]
  • LOYER & CHARGES :

-> si départ du locataire avant le début du préavis du bailleur : le locataire doit donner son propre congé et devra loyer & charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si acte authentique d'achat/vente est réalisé avant la fin dudit préavis. Et bien sûr EDLS + remise des clés.
-> si départ du locataire pendant le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu'à l'EDLS avec remise des clés, au + tard le dernier jour du bail.
Le seul risque... c'est que les locataires refusent de partir à la fin de leur bail : ils deviennent des "occupants sans droit ni titre" et devront des "indemnités d'occupation" pouvant aller (si le juge le décide) jusqu'à 3 fois le montant du loyer, avec comme dénouement leur expulsion (hors trêve hivernale). Procédure longue & coûteuse, mais inévitable dans ces cas-là.

==> art.15 de la loi du 6 juillet 1989 : (§ "En cas d'acquisition d'un bien occupé")
==> https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Espérant vous avoir aidé.

Cdt.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Lawles 5Messages postés samedi 11 novembre 2017Date d'inscription 13 novembre 2017 Dernière intervention - 12 nov. 2017 à 15:11
Bonjour djivi38,
Je vous ai répondu avec une réponse "générale" sur le topic, mais je vous remercie pour votre réponse clair, personnalisée, structurée qui nous aide beaucoup.
Merci.
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Bonjour,

Merci pour vos réponses.

@candide1, merci de votre participation, mais "j'attends" plus des réponses techniques juridiques que ce type de conseils, si nous venons poser la question, c'est que le bien en question nous plait vraiment.

@djivi38, merci beaucoup pour cette première réponse éclairée! C'est ce que nous avions compris, mais un petit doute reste...

Nous avons beau relire l'article 25-8 de cette page:
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310#LEGIARTI000031009719

Mais nous n'arrivons toujours pas à en extraire la réponse...
djivi38 13518Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 13 novembre 2017 Dernière intervention - 12 nov. 2017 à 16:25
bonjour,

quand vous achetez un bien, vous l'achetez "en l'état" si j'ose dire, mais pas seulement au sens "éventuelles dégradations", mais aussi au sens "global" du terme. Et quand ce bien est occupé, le bail du locataire se poursuit sans changement avec le nouveau propriétaire, qui n'a pas le droit d'en changer les conditions : par ex. refaire un nouveau bail, réclamer un nouveau DG, augmenter le loyer dès qu'il est propriétaire, passer d'un bail meublé à un bail nu, etc. Donc, le bail est intégralement transmis avec son loyer à tant, ses charges "au réel" ou "forfaitaires", son congé pour vente donné et reçu et le nouveau bailleur ne pourra rien modifier jusqu'au départ du locataire.
Le changement de bailleur ne doit en aucune façon impacter le locataire en place (si ce n'est que l'art. 3 de la loi du 6/7/1989 oblige le nouveau bailleur à notifier au locataire son nom etc. et son RIB si le locataire, qui a le libre choix de son mode de paiement, veut payer son loyer par virements : le seul impact pour le locataire est le changement de destination de son paiement du loyer !!)

Voici 2 liens... parmi plein d'autres... :

https://www.pap.fr/conseils/achat-vente/vendre-un-logement-occupe/a3281/la-vente-et-la-transmission-du-contrat-de-location

http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/6735-location-changement-de-proprietaire

CDT.
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Lawles 5Messages postés samedi 11 novembre 2017Date d'inscription 13 novembre 2017 Dernière intervention - 12 nov. 2017 à 16:40
Merci djivi38,
Nous avons eu toutes les réponses à nos questions!
C'est très sympa de nous avoir fait deux réponses aussi complètes!
Très bonne continuation.
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djivi38 13518Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 13 novembre 2017 Dernière intervention - 12 nov. 2017 à 16:50
Merci ! Bonne continuation à vous aussi.
:-))
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Bonjour Lawles , vous avez raison de vouloir connaitre les techniques juridiques . Mais même bien renseigné et entouré vous ne serez pas à l'abri d'un locataire qui refuse de partir à la fin du bail.
Pas question de le mettre dehors manu militari , il faut une décision de justice , l'huissier , et ça prends du temps .
Deux étudiants partiront plus facilement je suppose , moi j'ai eu les cas d' une famille avec enfants et je n'ai jamais récupéré les loyers .
Désolé d'avoir voulu vous mettre en garde , ça n'arrive qu'aux autres .
Lawles 5Messages postés samedi 11 novembre 2017Date d'inscription 13 novembre 2017 Dernière intervention - 13 nov. 2017 à 08:31
Bonjour candide1,

Je comprends mieux votre précédent message.
Vous n'êtes effectivement pas le seul à me prévenir de cela, et c'est en effet un bon conseil.
A la tournure de votre précédent message, j'avais plus compris cela comme "une discussion de comptoir" plutôt qu'un retour d’expérience.

Je vous remercie donc pour ce conseil avisé et vécu.
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Bonjour , moi je le laisserais se débrouiller avec ses locataires , et je signerais pour l'achat de l'appart , si libre à la vente l'été prochain.
Ou alors achat de l'apart occupé , mais moins cher .
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