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Attestation perception de loyers [Résolu]

Posez votre question PV77 5Messages postés samedi 11 novembre 2017Date d'inscription 13 novembre 2017 Dernière intervention - Dernière réponse le 15 nov. 2017 à 23:52 par djivi38
Bonjour,
Lors de l'achat d'un appartement/ immeuble vendu loué pour investir, comment s'assurer que le propriétaire cédant a bien perçu les loyers de manière régulière? Est-ce que l'acquéreur peut demander que la banque du vendeur atteste le crédit mensuel des loyers sur son compte? Merci
Bien cordialement
PV
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bonsoir,

les banques sont tenues au secret professionnel : la banque du vendeur ne vous donnera rien du tout.
Imaginez la situation inverse : vous aimeriez que votre banque divulgue des choses de votre compte ?
Demandez au vendeur... vous verrez bien...

Cdt.
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Bonjour
Je comprend que le vendeur gère seul sans passer par un administrateur de bien

Vous demandez à votre vendeur de prouver les paiements par tous moyens à SA convenance.
S'il veut vendre c'est lui qui vous montrera les preuves d'encaissement des chèques ou des virements !
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Bonjour,
Je comprends bien mais une attestation de sa banque remise au vendeur qui la présentera à l'acquéréur (et bien entendu pas à l'acheteur, je me suis mal fait comprendre dans la question) ne signifie pas demander l'intégralité des relevés de comptes du vendeur... Ce type de document peut tenir en 5-10 lignes. Personnellement, si j'étais dans ce cas (vendeur d'un bien locatif loué), je fournirai ce type de document dans le dossier de vente si toutefois ma banque voulait me fournir ce document.
Néanmoins, il est vrai que si le propriétaire perçoit les loyers en espèces, ça ne règle pas le problème puisqu'il n'y aura pas de visibilité sur ses comptes. Reste la déclaration des revenus fonciers qui peut donner une idée de la rentabilité du bien mais encore une fois, c'est un document qui n'est pas demandé dans un dossier de vente. Donc, si je résume, l'acheteur doit croire le vendeur sur parole concernant la perception régulière et le montant de loyers, c'est donc des transactions extrêmement risquées... Personnellement, je ne me fierai pas à la seule attestation sur l'honneur du propriétaire.
Cdt
djivi38 13704Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 novembre 2017 Dernière intervention - 12 nov. 2017 à 16:42
bonjour,

"ne signifie pas demander l'intégralité des relevés de comptes du vendeur..."
Je n'ai jamais dit ça non plus !
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bonjour, les loyers impayés ou les loyers en retard d'un locataire déjà en place lors de l'achat d'un bien occupé ne sont pas les seuls risques. Vous pouvez tomber aussi sur un locataire procédurier ( ils perdent souvent mais ils s'en fichent, ils ne paient pas d'avocat eux. Vous si ) ou un locataire qui vous appelle sans cesse pour des raisons futiles du style : venir un dimanche déboucher son évier dans lequel il a fait entrer de force des coquillettes car il ne voulait pas salir sa poubelle neuve, etc...
djivi38 13704Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 novembre 2017 Dernière intervention PV77 - 12 nov. 2017 à 22:59
"en mettant en place les locataires soit même, on peut s'assurer contre les risques d'impayés (assurances, cautions..) et donc réagir rapidement en cas d'impayés, ce qui n'est pas le cas lorsque vous prenez le bien avec le locataire en place."
Vous racontez n'importe quoi !

https://www.pap.fr/conseils/achat-vente/vendre-un-logement-occupe/a3281/la-vente-et-la-transmission-du-contrat-de-location
« Si le vendeur avait souscrit une assurance contre les loyers impayés (GLI), le contrat d'assurance est obligatoirement résilié. Il ne peut pas être transféré.
S'il le souhaite, l'acquéreur a bien évidemment la possibilité de souscrire un nouveau contrat d'assurance, étant entendu que s'il souscrit une GLI auprès du même assureur pour des garanties équivalentes, il n'aura pas de délai de franchise à respecter et il sera couvert immédiatement. »
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PV77- 13 nov. 2017 à 16:03
Vous êtes vraiment très agressif et arrogant, le genre de personne qui aboie derrière son clavier. Le modérateur du site devrait faire son boulot. Je ne raconte pas n'importe quoi: si les locataires en place ne sont pas pris en charge par une GLI, ils ne le seront pas plus après la vente d'où l'importance de s'assurer du paiement régulier, capito!. Par contre si vous choisissez le locataire vous même, vous pouvez mettre en place ce type d'assurance des le départ. Et bien oui, dans ce genre de situation, une attestation de paiement régulière peut rassurer un acheteur, mais visiblement on ne vit pas tous sur la même planète.
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djivi38 13704Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 novembre 2017 Dernière intervention - 13 nov. 2017 à 22:20
Je reviens sur les assurances loyers impayés pour un nouveau bailleur d'un locataire en place, et je maintiens que vous avez dit n'importe quoi quand vous dites "si les locataires en place ne sont pas pris en charge par une GLI, ils ne le seront pas plus après la vente"

--> SI le précédent bailleur n'était pas assuré : le nouveau bailleur peut s'assurer là où il veut AVEC délai de franchise.

--> SI le précédent bailleur était assuré : son contrat n'étant pas transmissible, il devra le résilier et le nouveau bailleur pourra s'assurer auprès de la même compagnie SANS délai de franchise ou s'assurer ailleurs, là où il veut, AVEC délai de franchise ET attestation de paiement du vendeur de quelques derniers mois (variable selon les compagnies) :
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1501472/assurez-vous-contre-les-loyers-impayes
« Attention, pour un locataire déjà en place, le bailleur doit prouver qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement depuis un certain temps avant la souscription (quatre mois au Crédit agricole, neuf mois à Century 21 et douze mois à Gerancecenter). Ce qui n’empêche pas l’application d’un délai de carence, c’est-à-dire la période pendant laquelle la garantie n’est pas acquise, de deux mois au Crédit agricole et de trois mois à Gerancecenter. LCL propose « ‘’une période probatoire de trois mois pendant lesquels il ne doit pas y avoir d’incident de paiement’’. »
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PV77- 15 nov. 2017 à 23:44
Si certains organismes proposent un contrat GLI "locataires en place"avec justificatif de paiement sans incident depuis seulement 4 mois, pourquoi pas! L'article cité datant de 5 ans, je vais faire le tour des sociétés d'assurances proposant des GLI pour savoir si c'est toujours le cas (j'avais en mémoire un minimum de 9 mois). Dans cette situation, la difficulté supplémentaire est de récupérer auprès du locataire installé ses fiches de salaires/ rentes pour mettre en place une GLI. Aujourd'hui l'agence immo me confirme que le propriétaire va me transmettre copie de ses relevés de comptes sur les 3 derniers mois. Il joue le jeu.
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djivi38 13704Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 novembre 2017 Dernière intervention - 15 nov. 2017 à 23:52
Alors, je suis toujours "agressif" en vous donnant une info que vous ignoriez ?

Un "merci pour cette info" aurait été le bienvenu... mais la politesse et vous... !
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Merci Shanny19, je connais un peu ce type de désagrément, j'ai déjà quelques biens locatifs mais c'est tjs moi qui ai mis en place les locataires et souscrit des assurances loyers impayés. Là, c'est différent, concernant les loyers, je dois me baser sur ce que dit le vendeur, sans pouvoir m'assurer que c'est la réalité. Or, de la perception de ces loyers dépend le remboursement d'un crédit, le paiement des taxes foncières, travaux, assurances... Sans être paranoïaque, je suis très surpris que les personnes qui achetent un bien occupé pour le louer ne peuvent pas obtenir d'autres documents attestant la perception régulière des loyers par le propriétaire vendeur.
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Bonjour Poisson92100, c'est ce que j'ai répondu à l'agence qui gère cette vente. Le négociateur se rapproche actuellement du vendeur pour lui demander des justificatifs sérieux (autre qu'un déclaration sur l'honneur) de la perception des loyers. Merci
Poisson92100 20781Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 15 novembre 2017 Dernière intervention - 13 nov. 2017 à 16:24
votre histoire me fait penser à des murs de commerce occupés à vendre depuis 1/2017 sur le bon coin - le vendeur ne répond qu'avec 15 jours de délais et quand on demande à voir le bail il ne veut pas l 'envoyer par mél "c'est confidentiel" mais juste le laisser consulter sur RDV
Le produit est sympa mais il n'est pas prêt de vendre !
Moi en tout cas j'ai investi sur autre chose
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PV77 5Messages postés samedi 11 novembre 2017Date d'inscription 13 novembre 2017 Dernière intervention - 13 nov. 2017 à 17:06
Oui, son délai de réaction laisse penser qu'il a posté cette annonce sans vouloir vendre. Pour le moment, en tant qu'investisseur "débutant", je ne suis jamais passé de pap et je n'ai jamais investi sur des baux commerciaux. Dans la situation que je décris, je viens de signer un compromis sur un immeuble de 10 logements en province dont 6 loués. Des travaux à prévoir dans les logements vides mais pas de gros travaux sur l'immeuble. Très bonne rentabilité (3x+ que sur région parisienne) si toutefois les loyers sont bien ceux annoncés, d'où ma question initiale...
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Poisson92100 20781Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 15 novembre 2017 Dernière intervention - 14 nov. 2017 à 11:01
Bonjour PV77
Méfier vous quand même de la vacance locative (j'ai un immeuble de ce genre et le boulot c'est de trouver des locataires)
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PV77- 15 nov. 2017 à 22:50
Bonsoir Poisson 92100,
Oui effectivement, je sors de ma zone de confiance, difficile de dire si le choix est bon. J'ai essayé de mesurer les risques: 10 km d'une ville de 40 000 habitants, Peu d'annonces locatives sur la commune et annonces locatives retirées des sites type "se loger" en 8-15 jours. Commune de 3000 habitants. Tout commerces, supermarché, Poste, banques, pharmacies, médecins, paramédicaux, écoles, collège, théatre, à 10 min d'un échangeur autoroutier, prix très compétitif par rapport à cette commune.... A voir... Merci
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