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Retenues sur dépôt de garantie

Posez votre question malice69800 3Messages postés dimanche 12 novembre 2017Date d'inscription 12 novembre 2017 Dernière intervention - Dernière réponse le 12 nov. 2017 à 21:56 par djivi38
Bonjour,
Nous avons quitté notre location il y a un mois maintenant géré par une agence
Nous y sommes restés 5 ans nous avons fait de nombreux aménagement a notre charge autorisé par l'agence afin s'améliorer la maison
Nous avons aménagé la cuisine et la salle de bain que le propriétaire nous a payé
Tte les répartitions qui auraient du être faite par le propriétaire ont été faite par nous avec l'aval de l'agence et remboursement cependant en quittant le logement on nous facture de nombreuses choses qui je trouve sont exagérées
En entrant dans le logement ils nous manquait de nombreuses clés inscrites sur l'état des lieux dont celle de la boîte aux lettres que nous navons jamais pu ouvrir ni avoir
Nous avons donc a nos frais remis une boîte aux lettres en état que nous avons récupéré à notre départ puisque l autre n'a jamais été changé nous en avons relis une qui s'ouvre mais la clé est bloquée dans la serrure nous rendons donc une boîte aux lettres avec clé et accès cependant ils nous facture la serrure car pour eux c'est à la charge du locataire sachant que nous n'avions jamais eu de clé est ce normal ?
De plus il nous facture de la saleté ce qui est totalement faux nous avons laissé le logement dans un meilleur état que trouvé telle que l'indique l'état des lieux d'entrée la salle de bain etait salle et ils nous facture du nettoyage a la sortie tout comme une cuvette de wc cassée que nous n'avons jamais vu cassée puisque celui ci était sale a notre entrée
De plus l'état des lieux de sortie a été faite sur une tablette tactile et la personne ne nous disait pas ce qu'elle écrivait vraiment est ce vraiment valable car nous avons signé électroniquement sans savoir en fait ce qu'elle avait inscrit
Certains travaux sont accompagnés de photos ceux qui peuvent être prouvé les autres non étrange
Enfin on nous réclame la taxe d'ordures ménagère 2016 pas de souci et celle de 2017 au prorata hors comment a t elle pu être calculé sachant que nous ne l'avons pas encore payé ? Est ce normal ? Nous ne refusons pas de la payer mais comment peut on prouver que ce sera bien le bon tarif ?
Nous voudrions faire blocage sur tous ces litiges que pouvons nous faire ?
Merci d'avance
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bonjour,
avant de vouloir faire "blocage" que mentionne l EDL de sortie ?? l avez vous signé ?

A vous lire

malice69800 3Messages postés dimanche 12 novembre 2017Date d'inscription 12 novembre 2017 Dernière intervention - 12 nov. 2017 à 10:45
L'état des lieux de sortie mentionne ce qui nous ai reproché mais comme nous n'avons pas eu écho de ce qu'elle avait inscrit puisque celui ci a été fait sur une tablette elle nous a demandé de signer mais jamais elle nous a dit qu'elle avait inscrit ceci ou cela nous n'avons eu que certaines informations quand elle a pris des photos
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bonsoir,

vous avez signé cet EDLS les yeux fermés (erreur), donc vous en avez accepté les termes. L'agence aurait dû vous envoyer cet EDLS sur votre e-support avant de quitter le logement :
l'article 3-3 du décret (du 30 mars 2016) de la loi ALUR :
<< L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature. >>

--> Soit vous vous "battez" contre l'agence qui a commis une faute en ne vous envoyant pas cet EDLS sur votre e-support dès les signatures apposées;

--> Soit vous acceptez cet e-EDLS tel quel et... vous lisez mon topo et agissez en conséquence :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

-----------
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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Merci beaucoup pour votre réponse qui nois apporte beaucoup
Par contre pouvez vous me dire si il est normal de payer une taxe d'ordures ménagère par anticipation sachant que nois ne saurons jamais s il s'agit du vrai montant puisque a ce jour il n'a pas reçu sa taxe foncière pour 2017
djivi38 13808Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 novembre 2017 Dernière intervention - 12 nov. 2017 à 21:56
Ah si les avis de TF sont arrivés chez les propriétaires depuis belle lurette et la date limite de paiement était le 16 oct. 2017.
La TEOM 2016 ayant été demandé en retard, vous pouvez demandé à la payé mensuellement par 1/12° en établissant un virement permanent sur 1 an et en fournissant (pour rassurer et pour votre tranquillité d'esprit) la preuve de votre virement permanent.
Quant à la TEOM 2017, réclamée dans les temps, vous devez la payer en 1 seule fois.
Et si, par hasard, la TEOM 2017 a été établie sur la base de la TEOM 2016, vous n'êtes pas perdant... (c'est pas le genre de chose qui baisse d'une année sur l'autre !)


Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.
Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• Location saisonnière : le remboursement de la TEOM par un locataire ayant un contrat de
location saisonnière n'est pas dû.

ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/environnement/aides-taxes/dechets/taxe-enlevement-des-ordures-menageres

CDT.
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