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Litiges Location Appartement

Posez votre question Origin17 - Dernière réponse le 14 nov. 2017 à 19:55 par djivi38
Bonjour,

J'ai quitté mon appartement hier après 2 ans durant lesquelles nous avons accumulés les problèmes :

A notre arrivée, l'appartement n'avait pas été nettoyé (vitres sales, interrupteurs jaunes, poussière...); une fenêtre de la salle de bain, qui donne directement dans la douche, était pourrie par l'humidité et laissait passer l'air extérieur; Il y avait une infiltration d'eau dans une chambre, le mûr était recouvert de moisissure; La tuyauterie de la salle de bain était très rouillée; Plusieurs interrupteurs pendaient ou n'étaient pas fixés.

Nous avons tout de suite contesté l'état des lieux par email avec des photos. Cet état des lieux avait été rempli simplement, il était indiqué "mauvais état" sous tous les champs pour la cuisine et la salle d'eau. Cet état des lieux a été fait à distance...

Suite à cela, la propriétaire a accepté de prendre en charge une partie des frais pour l'intervention d'une société de ménage à domicile et a fait appel à son contracteur pour refaire la fenêtre mais pas le reste. En insistant, elle a accepté d'effectuer des réparation sur le mûr infiltré.

Ensuite, les plaques de cuissons, intégrées aux meubles de cuisines, ont cessé de fonctionner. Elle a ajouté une plaque chauffante par dessus les ancienne, ce qui ne tenait pas droit, et a laissé des fils électriques apparents (photos disponibles).

Par la suite, la cuve des toilettes à commencé à fuir. Nous avons fait appel à un plombier qui a changé le joint. Malheureusement, le problème venait de la porosité du bac. A cela s'est ajoutée une fuite à l'arrivée d'eau. La propriétaire a daigné s'occuper du problème, la fuite a causé des dégâts chez les voisins qui ont été évacués pour raisons de sécurité (l'eau s'infiltrait dans le système électrique). Nous avons donc été obligé de faire appel à notre assurance. Ensuite, la propriétaire a remplacé la cuve des toilettes ainsi que le tuyaux mais avec une cuve mal adaptée et un tuyau beaucoup trop grand.

Suite à ces dégâts des eaux, les mûrs de la salle de bain, qui étaient déjà en mauvais état, ont pourri. La propriétaire nous a demandé de nous tourner vers notre assurance.

En décembre 2016, un radiateur est tombé en panne. Il a fallu plusieurs semaines et prendre un RTT pour accueillir son contracteur qui est venu changer le radiateur.

Ensuite, le chauffe-eau s'est mis à fuir. Elle nous a indiqué que c'était une obligation pour le locataire d'entrenir le matériel. Son contracteur est venu qui nous a indiqué que le problème venait de l'installation mais pas du chauffe-eau. La propriétaire a refusé d'intervenir.

Suite à la remise de mon préavis, la propriétaire a fait appel à quatre agences immobilières pour louer son appartement et a posté des annonces elle-même. Elle m'a demandé de donner un double des clés aux agences, mais comme il n'y a que deux jeux de clés supplémentaires, j'ai dû gérer les allées et venues des agences en plus des visiteurs. La propriétaire insistait pour convaincre les visiteurs qu'elle avait trouvé afin de ne pas payer de frais d'agence. Deux des agences sont entré dans l'appartement sans me prévenir, menant à des situations compliquées et embarrassantes.

La propriétaire ne pouvant pas se déplacer, j'ai fait l'état des lieux seul et lui ai envoyé par la poste en recommandé avec AR. Elle ne l'a pas encore reçu mais me demande déjà d'effectuer des travaux dans l'appartement pour des problèmes qui ne sont pas de mon ressort ou qui étaient déjà présents à notre arrivée (tringle à rideaux de douche, mûr humide, poignée de porte). Elle menace de prendre le montant sur la caution.

Compte tenu de tous les problèmes associés à cet appartement, suis-je en droit de refuser de payer pour ces travaux? Quels-sont les recours possibles?

Toutes ces situations ont fait l'objet d'emails avec photos pour la plupart. Ces emails peuvent-ils servir de preuves au cas où la situation dégénérerait?

En vous remerciant par avance.

Cordialement
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Bonjour

Lire la loi de 89 art 22 (sur le dépôt de garantie)

Vous devez payer pour les dégâts entre les deux états des lieux- les autres pb que vous avez eu sont sans incidence
Si vous avez signé sont EDL de sortie vous ne pouvez revenir dessus...


Suite à ces dégâts des eaux, les mûrs de la salle de bain, qui étaient déjà en mauvais état, ont pourri. La propriétaire nous a demandé de nous tourner vers notre assurance.
-> elle avait raison - l'avez vous fait ?
djivi38 13576Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 15 novembre 2017 Dernière intervention - 14 nov. 2017 à 17:57
bonsoir,

Un EDL non fait contradictoirement ("La propriétaire ne pouvant pas se déplacer, j'ai fait l'état des lieux seul ") est NON VALABLE = pas de retenue ossible sur le DG => restitution du DG intégal dans LE mois qui suit le rendu des clés.

Cdt.
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Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Pour la salle de bain, nous avons contacté notre assurance qui a fait le nécessaire. Les mûrs ont été refaits et repeints.

Si l'état des lieux d'entrée indiquait mauvais état (pour les mûrs de la cuisine en l'occurence), suis-je tout de même responsable du mauvais état à la sortie? Sachant que le problème vient de l'installation de la tuyauterie du chauffe-eau, mais pas du chauffe-eau lui-même. Suis-je responsable de la tuyauterie? Nous avons averti la propriétaire.

En ce qui concerne la tringle à rideau dans la douche, c'était déjà la même installation à l'entrée. Devrais-je payer pour ça?

A ce stade, je pense accepter de payer pour la tringle et un autre problème mineur, mais pas pour le mûr de la cuisine. Pensez-vous que je sois dans mon bon droit?

Cordialement
djivi38 13576Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 15 novembre 2017 Dernière intervention - 14 nov. 2017 à 18:02
bonsoir,

ne vous cassez plus la tête ! Lire post 3 et ci-dessous :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques ou non faits contradictoirement;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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Bonsoir,

Un grand merci pour cette réponse et vos conseils!

J'aimerais confirmer qu'un EDL d'entrée qui n'a pas été fait contradictoirement suffit pour justifier la non validité de la demande de la propriétaire?

Dans votre réponse vous indiquez :

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

Cela concerne-t-il seulement l'EDL de sortie?

L'état des lieux de sortie n'a pas été fait contradictoirement mais comment puis-je le prouver? J'ai envoyé un recommandé avec AR suivi d'un email avec une copie accompagnée de la preuve du dépôt. Elle ne l'a pas encore reçu.

En revanche, l'état des lieux d'entrée est signé à Boulogne pour un appartement situé à Levallois-Perret... j'ai donc déjà la preuve mais j'aimerais être sûr de moi avant de lui répondre.

Cordialement
djivi38 13576Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 15 novembre 2017 Dernière intervention - 14 nov. 2017 à 19:55
"Cela concerne-t-il seulement l'EDL de sortie? "
??
Si des retenues sont faites sur un DG, c'est bien à partir d'un EDLS (en comparaison avec un EDLE).
Si un EDLE n'est pas fait contradictoirement, et le logement est réputé avoir été donné en bon état : et donc, à la sortie et si l'EDLS est fait en bonne & due forme, tout sera comparé à du bon état... pas obligatoirement à votre avantage...

La copie de l'EDLS que vous avez fait seul (et que vous avez dû garder) ne comporte obligatoirement que votre signature, et vous avez ben dû faire un brin de courrier en expliquant ce qui s'est passé (EDLS fait uniquement par vous)

CDT.
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