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Caution non restituée dans les temps et abus sur frais engagés

Posez votre question aloysius_tim 1Messages postés mardi 14 novembre 2017Date d'inscription 14 novembre 2017 Dernière intervention - Dernière réponse le 14 nov. 2017 à 16:44 par djivi38
Bonjour,

Dans le cadre d'une location étudiante, j'ai loué durant deux années de suites (non consécutives) un appartement meublé sur deux pèriodes étudiantes: septembre à juin sur les deux années.

Le chèque de caution à ainsi été conservé d'une année sur l'autre mais deux états des lieux ont été réalisés.

Des annotations ont été réalisées sur l'état des lieux à la fin de la première pèriode de location, mais aucun frais n'a été engagé.
Des annotations ont été également ajoutées à la fin de la deuxième et derniere periode de location.

Ayant quitté l'appartement définitivement en Juillet, cela fait plusieurs mois que je relance les propriétaires afin de récupérer mon chèque de caution sans résultat...
Je viens désormais de recevoir une réponse m'informant que sur une caution d'environ 1500€, ces derniers m'en demandaient 300€ supplémentaires plusieurs mois après l'état des lieux.

Cette réponse intervenant plus de 3 mois après l'état des lieux de sortie est par ailleur abusive: ces derniers m'ayant informé avoir refait la peinture dans son intégralité (1000€) sachant que sur l'état des lieux il est uniquement indiqué qu'il y a quelques très légères taches/accrochages mineures sur les murs du aux meubles (l'appartement était neuf à mon entrée).

Cette réfection de la peinture étant tout à fait abusive et relève de la "maniaquerie" des propriétaires.

Ainsi, quels sont les recours envisageables ? Est-ce légitime ?

Merci par avance
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bonjour,

un EDLE se fait en début de location et un EDLS se fait en sortie et le DG = Dépôt de Garantie (pas "caution") de votre 1° location n'avait pas à être gardé par le bailleur entre les 2 locations. Ça revient à dire qu'il a gardé ce chèque en guise de réservation du logement, et c'est illégal en location d'habitation régie par la loi du 6/7/1989 [légal seulement pour une location saisonnière, avec un contrat (pas un bail) de location saisonnière.]
=> Avez-vous bien fait un EDLE pour chaque début de période de location (vous parlez juste d'EDL, mais vous ne précisez pas si c'est Entrant ou Sortant) ? Vous n'avez pas à subir les éventuelles dégradations qui auraient pu êtres faites dans la période entre vos 2 locations.

Une retenue sur DG doit en outre être justifiée par un devis OU une facture, doit correspondre aux dégradations mentionnées sur l'EDLS et qui sont absentes de l'EDLE, sur des EDL signés et faits contradictoirement, etc. : voir mon topo ci-dessous.

"l'appartement était neuf à mon entrée"
C'est bien pourquoi le moindre petit truc se voit à la sortie...
D'un autre côté, un bailleur n'a pas à refaire à neuf TOUT le logement à la sortie d'un locataire, mais seulement, en cas de peinture, le ou les murs endommagés.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Le montant d'une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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Bonjour
Loi 89 art 22 sur le dépôt de garantie

conciliateur de justice puis tribunal d'instance si non accord


Mais dans votre cas c'est plaidable dans les deux sens car l'EDL indique bien des dégâts sur le mur
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