Achat logement occupé et augmentation loyer/charge [Résolu]

herbe10 7 Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention - 17 nov. 2017 à 11:54 - Dernière réponse : herbe10 7 Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention
- 29 nov. 2017 à 11:46
Bonjour,

Je vais bientôt signer pour l’achat d’un appartement qui est aujourd’hui loué. Je souhaite conserver le locataire puisque c’est un investissement locatif.
Le bail a été signé en Mai 2012 et donc reconduit automatiquement en 2015. Il arrive donc à terme en Avril 2018 et la locataire souhaite rester.

Ma question porte sur l’aspect financier.
Lors de la signature du bail, le loyer à été établis a 365€ + 40 € de provision sur charge. Rien n’est précisé sur le bail concernant ce qui est pris en compte dans les charges.
Les anciens proprios n’étaient pas très regardants et le loyer n’a jamais été augmenté, ils n’ont pas fait de régularisation de charge et jamais demandé la TEOM non plus.

Au derniers PV du syndic les charges récupérable sont de 790€ (bâtiment + eau + parking), assez loin des (40*12) = 480€.
Je ne sais pas si je pourrais mais le but n’est pas de lui demander de régulariser une situation antérieure à ma date d’achat et de faire fuir ma locataire, mais comment puis-je procéder pour faire les choses comme il se doit pour que ma locataire supporte la totalité des charges récupérable, et donc augmente les 40€ à environ 65€ (65*12 =780) ?

Merci d’avance pour l’aide.
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7Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention

14 réponses

Répondre au sujet
sleepy00 11015 Messages postés mardi 31 juillet 2012Date d'inscription 10 décembre 2017 Dernière intervention - 17 nov. 2017 à 13:06
+1
Utile
Bonjour

c'est le principe d'une "provision" c'est a dire on en paye une partie
mais qui ne correspond pas forcément au vrai montant.
Ensuite le propriétaire avec justificatif transmets une régularisation des charges.
en indiquant année 2017 790-480 = 310
le locataire devant régulariser la somme restante

vous pouvez très bien convenir avec le locataire de verser 65€/mois pour éviter une régularisation trop importante

et bien sur si elle verse 780 et que l'année prochaine, le décompte est seulement de 700. vous lui devrez 80 €.
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djivi38 14231 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 17 nov. 2017 à 19:34
0
Utile
bonsoir,

I) CHARGES : faites un prorata à partir de votre date d'achat.

II) RÉVISION DE LOYER :

voir ce lien :
https://www.pap.fr/actualites/indexation-du-loyer-attention-aux-nouveaux-delais-pour-la-revision/a16639
(cliquez sur "révision de loyer" dans la 3° fenêtre bleue)

III) TEOM :

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année, et si vente/achat);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/environnement/aides-taxes/dechets/taxe-enlevement-des-ordures-menageres


IV) PENSEZ À récupérer - au plus tard le jour de l'acte authentique - auprès du vendeur :
- le montant du DG (c'est le bailleur qui en est le détenteur légal),
- l'EDLE (+ avenants si avenants il y a),
- et le contrat de location.

Cdt.
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herbe10 7 Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention - 19 nov. 2017 à 21:09
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Utile
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Bonsoir,

Merci pour vos réponse.
je n'ai pas voulus tout aborder a ma première question pour pas tout mélanger et faire trop lourd mais vus que c'est fait on continu. Du coup plusieurs thèmes :

Provision sur charges :
ok pour les 65€ ça me semble bien, par contre je m'y prend comment ?

Je suis son nouveau proprio, j'ai prévus de la rencontrer pour me présenter et de lui donner un main propre contre signature une lettre avec toute mes coordonées et quelque modalité (paiement par rib ...). Je me voit mal lui dire ce premier jour : "Bon j'ai regardé les papiers et si ton ancien proprio été gentil mais je vais pas m'assoir sur les 310€ donc ok pour cette année car j'étais pas proprio mais pour 2018 faudrais passer a 65€ "
Je lui dis de vive voix ? je fait un courrier ? je ne veut pas lui faire peur à la première rencontre non plus même si c'est justifié.

TEOM :
J'ai bien vus que rien est inscrit dans le bail et donc je pense en fin d'année 2018 lui envoyer une copie de la TF pour lui réclamer.

ACHAT :

J'avous j'ai pas chercher mais c'est quoi ça :
- le montant du DG (c'est le bailleur qui en est le détenteur légal),
- l'EDLE (+ avenants si avenants il y a),

Révision de loyer :

J'ai lus le lien et malgré plusieurs lecture un doute subsiste :
La date d'anniversaire du contrat est en Avril 2018, a ce moment la (ou 1 mois avant ?) , je peux demander a indexer le loyer , sans toutefois réclamer les année précédente puisque j'étais pas proprio.
Du coup ancien loyer en Mai 2012 : Index 122.96 , index 2T 2018 je ne sais pas du coup exemple 126.46 => New loyer passe de 365 a 375€ ?
djivi38 14231 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 19 nov. 2017 à 21:33
bonsoir,

Provision sur charges : votre locataire continue de payer comme avant puisque vous restez sur les 65 €.

TEOM : pas obligé que le paiement de la TEOM soit écrit sur le bail. C'est une taxe, à récupérer sur le locataire comme dit dans mon topo si charges "au réel".

ACHAT : le DG c'est le Dépôt de Garantie que le locataire donne à son bailleur lors de la signature du bail. Si il y a entremise d'une agence, elle doit le remettre au bailleur.

Quand il y vente, l'acquéreur le récupère auprès du vendeur, avec l'EDLE (état des lieux entrant). Quelquefois, il peut y avoir des avenants au bail ou à l'EDLE : les récupérer aussi... s'ils existent et s'ils sont sur feuille différente.

Révision de loyer : je vous ai donné un lien. Cliquez, dans le texte, sur "indexation (ou "révision" je ne sais plus) du loyer", remplissez les cases et le calcul se fait tout seul.
Le nouveau loyer sera applicable à la date mentionnée sur le contrat de location.

Cdt.
herbe10 7 Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention > djivi38 14231 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 20 nov. 2017 à 11:52
Bonjour,

Provision sur charges :

Justement le locataire n'a jamais payé 65€ !! il a toujours payé 40€ et le précédent proprio gardé la différence pour sa pomme sans jamais faire de régul ! Donc je refait ma question : Quand je le rencontre la première fois je lui dis de vive voix ? je fait un courrier ?

Révision de loyer

Si j'en crois la calculette je ne peux pas repartir de l'indice en vigueur lors de la signature du bail du coup l'augmentation c'est juste entre 2T 2017 et 2T 2018...

Autre question du coup : Si je veux dire que je ne suis pas d'accord et refaire un bail avec le nouveau loyer je dois m'y prendre 6 mois avant la fin du bail actuel ? mais il se termine dans moins de 6 mois donc je suis coincé avec mes 365€ ?

Le reste c'est bon déjà vus
djivi38 14231 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention > herbe10 7 Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention - 20 nov. 2017 à 14:32
Je vous ai dit : "Le nouveau loyer sera applicable à la date mentionnée sur le contrat de location"
Erreur de ma part :-/ :
Quand il y a "oubli" de révision, elle peut être faite en cours de bail - à condition que la révision soit mentionnée sur le contrat de location ET dans l'année, d'échéance à échéance -, mais ne court qu'à la date d'envoi de votre courrier R+AR qui informe votre locataire de son nouveau loyer, valable jusqu'à la prochaine échéance du bail.
http://www.assistant-juridique.fr/oubli_revision_loyer_habitation_proprietaire.jsp
Extrait :
« L'augmentation de loyer n'est pas rétroactive
La révision prendra effet au jour de sa demande ; elle n'est donc pas rétroactive. Par exemple, si le bailleur n'envoie sa demande de révision que le 1er janvier 2016, il ne pourra exiger du locataire le loyer recalculé qu'à compter de cette date. »

Tout faire par courrier R+AR. Ce qui n'empêche que vous pouvez très bien lui expliquer oralement votre décision (conforme à la loi) et les calculs, de façon à ce qu'il ne se sente pas lésé et réalise qu'il a eu de la chance d'avoir eu avant un bailleur négligent sur ce point-là.

"Si je veux dire que je ne suis pas d'accord et refaire un bail avec le nouveau loyer"
Non, vous ne pouvez pas refaire un bail.
Quand il y a changement de propriétaire, le bail du locataire se poursuit sans aucun changement, si ce n'est un avenant au bail pour mentionner qu'à partir de telle date loyers & charges seront à payer à ....(indiquez vos nom et adresse complète).

Cdt.
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Poisson92100 21236 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 8 décembre 2017 Dernière intervention - Modifié par Poisson92100 le 20/11/2017 à 14:56
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Utile
Bonjour
Je vous invite à lire la loi de 89 et notamment l'article 23 qui traite des provisions pour charges
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000023216221&cidTexte=LEGITEXT000006069108


Il y est dit

"Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. "

Vous avez sans doute l'apurement fait par le syndic au titre de 2016...servez vous en pour remonter sa provision...
Et à l'été 2018 vous apurez 2017

Légalement APPURER (régulariser) est une obligation pour vous et non une option
Commenter la réponse de Poisson92100
Poisson92100 21236 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 8 décembre 2017 Dernière intervention - 20 nov. 2017 à 14:58
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Utile
Dernier point : en devenant propriétaire vous remplacez l'ancien dans tous ces droits et obligations...donc êtes légalement celui qui doit faire les indexations passées, l'apurement 2016 ou 2017 etc

Personnellement dans un tel cas je fais écrire sur l'acte par le notaire "subrogé dans tous ses droits" pour en cas de pb avoir un papier à opposer au locataire
Commenter la réponse de Poisson92100
herbe10 7 Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention - 21 nov. 2017 à 11:47
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Utile
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J'ai lus les réponses qui m'ont été faite et je ne comprend pas trop la...

En devenant proprio je suis d'après la loi Obliger de demander la régularisation des charges des 3 derniers années ?

1er janvier 2018 :

Personnellement je m'en fiche de Avant, je veux juste que à partir de ma date d'achat il paye les 65€ de charge qui sont dus, et je peux le justifier bien sur.

Avril 2018 :

Renouvellement du bail donc indexation loyer suivant indice IRL ?
djivi38 14231 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 21 nov. 2017 à 14:50
bonjour,

vous faites la régularisation des charges comme si elle avait été faite par l'ancien propriétaire, et bien sûr vous demandez au locataire au prorata depuis que vous êtes propriétaire.

idem pour le loyer : vous calculez le nouveau loyer qui aurait pu être indexé à l'échéance du bail 2017 par l'ancien propriétaire et vous demandez au prorata ce nouveau loyer à partir de la date d'envoi de votre courrier R+AR : voir post 7, et vous vous utiliser le lien donné et sa règle de calcul.
Sinon, vous pouvez faire la révision du loyer (toujours si révision mentionnée sur le bail) seulement à la prochaine échéance.

Cdt.
herbe10 7 Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention > djivi38 14231 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 22 nov. 2017 à 11:50
A merci pour cette réponse !

Donc quand je deviens new proprio je pense faire : Prendre rendez vous avec le locataire dans l'appartement pour les "présentations" puis je lui remet un courrier en main propre contre signature:
- Une lettre mentionnant que je suis le nouveau propriétaire avec date/adresse toussa
- Une lettre de régularisation de charge 2017 (ou 2016 ?) dans le seul but de préciser l'augmentation des charges a 65€.

Pour l'augmentation du loyer je vais peut être attendre a la date de renouvellement du bail (Mai 2018) car la locataire va pas apprécier que le nouveau proprio lui en rajoute encore une couche même si c'est justifié et légal.

C'est bon du coup ?
djivi38 14231 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention > herbe10 7 Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention - 22 nov. 2017 à 15:27
oui.
charges : montrez-lui les justificatifs des années antérieures.
La régularisation des charges 2017 ne peut se faire qu'après l'approbation des comptes en AG...
De toute façon vous ne pourrez demander les 65 € qu'à partir du jour d'envoi de votre courrier R+AR ou du jour de la signature de la remise en main propre : on est déjà mi-novembre et vous n'êtes pas encore proprio... !
herbe10 7 Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention - 24 nov. 2017 à 22:56
Normalement la signature est mi décembre donc je n'aurais pas la validation des comptes 2017. j'ai toutefois le justificatif de charge de 2016. ça suffit ?

Autres questions :

En Janvier si je ne dis pas de bétise, le syndic va faire l'appel de charge du trimestre. Toutefois je n'aurais reçus que au prorata du temps au je serait propriétaire donc au mieux 1 mois de provision sur charge. Les 2 autres mois étant été perçus par l'ancien proprio. Du coup à la vente je dois lui demander de me les payer ?
herbe10 7 Messages postés vendredi 17 novembre 2017Date d'inscription 29 novembre 2017 Dernière intervention - 29 nov. 2017 à 11:46
Je me permet de relance ma dernière question...
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