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Récupérer caution

Posez votre question Groussette 16Messages postés mardi 17 mars 2015Date d'inscription 5 décembre 2017 Dernière intervention - Dernière réponse le 5 déc. 2017 à 17:16 par bailleurx
Bonjour,

Je n'arrive pas à récupérer la caution de mon ancien logement.

J'ai fait "marcher" ma protection juridique, j'ai fait lettre recommandée, un inspecteur envoyé par la protection jurique chez mon ancien propriétaire aucun résultat.

La lettre recommandée, il n'a été la chercher à la poste et il n'a pas ouvert à l'inspecteur ni répondu a ses appels.

Que faire ?

Cordialement
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bonjour
il vous faut entamer une action en justice .( votre protection juridique est la pour cela)
Groussette 16Messages postés mardi 17 mars 2015Date d'inscription 5 décembre 2017 Dernière intervention - 4 déc. 2017 à 14:05
bonjour,

qu"il faut saisir le tribunal, la somme étant inférieur à 1000 euros.
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feloxe 23718Messages postés jeudi 25 février 2010Date d'inscription ContributeurStatut 6 décembre 2017 Dernière intervention - 4 déc. 2017 à 14:13
Même si vous avez des frais vous demanderez au juge que votre ex proprio vous rembourse et en plus vous demanderez des dommages et intérets
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Groussette 16Messages postés mardi 17 mars 2015Date d'inscription 5 décembre 2017 Dernière intervention - 4 déc. 2017 à 14:29
Oui mais ce sont des frais à avancer...
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feloxe 23718Messages postés jeudi 25 février 2010Date d'inscription ContributeurStatut 6 décembre 2017 Dernière intervention - 4 déc. 2017 à 14:54
Si vous saisissez le tribunal de proximité il n'y a pas de frais
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Groussette 16Messages postés mardi 17 mars 2015Date d'inscription 5 décembre 2017 Dernière intervention - 4 déc. 2017 à 15:22
je ne savais pas, je vais me renseigner sur internet
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bonjour,

merci de répondre déjà à ces questions :
- avez-vous eu votre exemplaire d'EDL sortant lors de la restitution des clés ?
- Si oui, y a-t-il des différences entre cet EDLS et votre EDLE ?
- avez-vous signé votre EDLS ? Le bailleur aussi ?
- avez-vous communiqué votre nouvelle adresse lors de cet EDLS ?

Selon la réponse, je vous dirai comment rédiger un nouveau courrier et quoi faire.


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou un « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après que toutes les signatures aient été apposées, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)


=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Groussette 16Messages postés mardi 17 mars 2015Date d'inscription 5 décembre 2017 Dernière intervention - 5 déc. 2017 à 13:17
bonjour,

EDLS n'a pas été fait par un huissier mais sa nièce était présente.

L'inspecteur l'a vu ce matin, le proprio dit maintenant que je n'ai pas fait les réparations dû à un dégâts des eaux (Flexible de robinet de cuisine qui a sauté durant mon absence), le flexible a été remplacé par ses soins et le parquet a été refait par ami (ponçage + parquet vitrifié) il dit l'avoir stipulé dans l'EDLS alors que c'est FAUX archi FAUX mais comme il ne pas donné EDLS je n'ai pas de preuve et il peut le falsifier.... je suis outrée qu'il soit de si mauvaise foi...
De plus il a indiqué à l'inspecteur qu'il allait me réclamer des arriérés d'augmentation de loyers. (je suis restée 4 ans et il n'a jamais augmenté le loyer) a-t-il le droit ?
Merci de votre aide je suis dépitée.
Répondre
djivi38 14118Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 7 décembre 2017 Dernière intervention - 5 déc. 2017 à 13:32
j'ai bien compris que l'EDLS n'a pas été fait par un huissier, mais votre bailleur vous dit avoir "fait constaté par un huissier" : "il s'est fâché en m'indiquant qu'il avait fait constater par un huissier". Même ça, ça ne vaut rien... à moins que vous ayez reçu une convocation de l'huissier au moins 7 jours avant le RV pour faire cet EDLS.

Est-ce que ce matin l'inspecteur a récupéré votre exemplaire d'EDLS ?

"arriérés d'augmentation de loyers."

« Les baux en cours au 27 mars 2014 ne sont soumis que partiellement à la nouvelle législation »
Cf. : http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1568957/votre-bail-a-ete-signe-avant-le-27mars-2014-attention-a-la-revision-annuelle-du-loyer

Loi Alur du 24/3/2014, publiée au JO le 26/3/2014 et applicable, pour la révision des loyers, à partir du 27/3/2014.

Au jour d'aujourd'hui, SI une clause de révision annuelle est mentionnée sur votre contrat de location, votre bailleur doit distinguer 2 périodes :

=> Période antérieure à la loi ALUR du 27 mars 2014 :

- Le bailleur peut réviser votre loyer pour la période comprise entre le 26 mars 2014 et le 26 mars 2009 = 5 ans en arrière à partir de la loi ALUR.
- Les révisions antérieures au 26 mars 2009 sont abandonnées.
- Comme pour les régularisations tardives de charges, vous pouvez payer le montant de la révision de ces loyers par 1/12° sur 1 an.


=> Période postérieure à la loi ALUR du 24 mars 2014 :

A)- Période entre le 27 mars 2014 et la date anniversaire 2017 de votre contrat de location</gras> : Aucune révision possible.

B)- Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date à partir de laquelle le loyer devient révisable, pour effectuer la révision auprès du locataire.

- Toute révision non effectuée durant ce délai est perdue.
- Par ailleurs, la révision ne prend effet qu’à la date de sa notification au locataire par le bailleur par courrier R+AR, celui-ci étant rendu obligatoire depuis le 24 mars 2014 – loi ALUR.
- Si l’indice de référence n’est pas mentionné aux termes du bail, il convient de prendre en compte le dernier indice publié par l’INSEE à la date de la signature du bail.


=> Simulateur : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R2977

Cdt.
Répondre
Groussette 16Messages postés mardi 17 mars 2015Date d'inscription 5 décembre 2017 Dernière intervention - 5 déc. 2017 à 13:56
Dijvi38,
non il ne l'a pas récupéré et de plus le proprio dit bien évidement me l'avoir donné, encore une fois c'est faux sinon je n'en serai pas là... il a dit à l'inspecteur qu'il envoyé tous les documents par mail dont EDLS.
Je n'ai rien reçu de la part d'un huissier, je pense qu'il avait voulu me faire peur en disant cela.

Je ne comprends pas tous concernant l’arriéré pour l'augmentation de loyers. Je suis rentrée le 1juin 2013 et j'ai quitté le 16juin 2017 le logement. en revanche j'ai trouvé les infos sur le bail ( 1er trimestre 2013 indice 124.24) et aussi la mention :

"révision du loyer : En cas d'occupation des lieux après la cessation du bail, l'indemnité d'occupation due à ce titre sera égale au double du loyer sans préjudice du paiement des charges contractuelles"
(fin du bail mai 2016)

Rassurez moi il ne peut pas me réclamer le double du loyer après avoir quitté le logement ?
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djivi38 14118Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 7 décembre 2017 Dernière intervention - 5 déc. 2017 à 14:26
Un bail se renouvelle par tacite (=automatiquement) reconduction tant que bailleur ou locataire n'y mette fin en donnant congé à l'autre partie.
Donc votre bail s'est "reconduit tout seul" à chaque échéance, jusqu'à ce que vous y mettiez fin en juin 2017.

- signature du bail = 1°/06/13
- 1° révision de loyer possible : du 1°/06/14 au 1°/06/15
MAIS loi ALUR le 24/3/14 => si révision non faite pendant ce laps de temps (1°/06/14 au 1°/06/15), la révision n'est plus possible.
- révisions suivantes : loi ALUR = sur 1 an en arrière, et si pas faite à l'échéance, ne compte qu'à partir de la notification du bailleur :
-> pas de révision possible pour les échéances (1°/06) des années 2015 à 2016, 2016 à 2017 (puisque non faites pendant le laps de temps des années concernées).
-> et : révision possible pour l'échéance 2017 puisque vous avez quitté le logement le 16 juin 2017 : mais ne compterait qu'à partir de la notification du bailleur... or, ça n'a pas été fait depuis l'échéance de juin... et vous n'êtes plus locataire... donc, vous échappez à toute révision ! Laissez votre bailleur perdre son temps dans ses calculs : vous avez maintenant de quoi refuser les éventuelles augmentations de loyer retenues sur votre DG...
Je vous conseille vivement de saisir la commission de conciliation pour en finir avec les chemins tortueux & illégaux où veut vous entraîner ce bailleur et enfin récupérer la part de DG qui vous revient de droit.

cdt.
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Groussette 16Messages postés mardi 17 mars 2015Date d'inscription 5 décembre 2017 Dernière intervention - 5 déc. 2017 à 14:31
Merci beaucoup pour vos explications. :-)
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Bonjour
groussette vous dites
mais comme il ne pas donné EDLS je n'ai pas de preuve et il peut le falsifier.... 

effectivement c'est comme si vous lui aviez donné un chèque en blanc avec votre signature
c'est un tres mauvais choix on ne dira jamais assez qu'il faut absolument prendre une preuve du contenu de l'état des lieux de sortie
au grand minimum une photo du document signé
ou un récapitulatif sur papier libre des réparations constatées qui seront à votre charge

je souhaite d'autre part signaler encore une fois que le locataire est tenu de restituer le logement dans l'état ou il l'a reçu
et qu'en cas de sinistre (notamment un flexible qui casse) le locataire doit mettre en œuvre son assurance habitation qui prendra en charge la réparation pour remettre en état (c'est la loi!)

en tant que propriétaire je constate fréquemment que les locataires qui subissent un sinistre rechignent à faire un constat et demander à leur assureur d'intervenir
au prétexte bien souvent que ce n'est pas leur faute (fuite du toit, autre habitant de l'immeuble en cause....)
mais on s'en fou car :
1) il n'y a aucun bonus malus sur les assurances habitation
2) si vous payez une assurance c'est justement pour palier à ce type d'incident
3) vous n'aurez aucune pénalité de la part de votre assurance
4) ça vous permettra de vivre dans un logement propre etr correctement réparé
5) ça vous permettra de rendre le logement en bon etat
6) ça évitera toute retenue sur votre dépôt de garantie
DONC CA NE VOUS COUTERA RIEN DE RÉPARER MEME SI CA VIENT DE VOTRE LOGEMENT alors que le propriétaire, lui, doit payer pour remettre en état (et donc vous le facturer)

(message a diffuser car il y a encore trop d'ignorance a ce sujet)

Bien cordialement
Groussette 16Messages postés mardi 17 mars 2015Date d'inscription 5 décembre 2017 Dernière intervention - 5 déc. 2017 à 15:27
Vous êtes propriétaire donc forcement vous n'êtes pas là pour me conseiller afin de récupérer ma caution...
j'ai eu les réponses que je souhaitais, vous n'avez pas suivi la conversation ou mal compris la conversation. Je suis ici pour avoir des conseils et non pour me rappeler des choses que je sais déjà (ne pas avoir pris par exemple une photo de l'EDLS).
J'aurai "des choses à me rapprocher" je ne serai certainement pas ici à perdre du temps pour essayer de récupérer ma caution !
Répondre
djivi38 14118Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 7 décembre 2017 Dernière intervention - 5 déc. 2017 à 15:31
Groussette,

ne vous reprochez pas de ne pas avoir pris de photos de cet EDLS : seules des photos d'huissier sont valables en justice.
Bon courage pour la suite (commission départementale de conciliation) :-))
Répondre
Groussette 16Messages postés mardi 17 mars 2015Date d'inscription 5 décembre 2017 Dernière intervention - 5 déc. 2017 à 15:51
merci :)
Répondre
bailleurx 5439Messages postés samedi 17 novembre 2012Date d'inscription ContributeurStatut 5 décembre 2017 Dernière intervention djivi38 - 5 déc. 2017 à 17:16
a djivi38 -
cependant une photo de l'etat des lieux (le document pas les lieux) aurait permis d'en imprimer un exemplaire et empêché le propriétaire d'y apporter des modifications mine de rien ;-)
Répondre
bailleurx 5439Messages postés samedi 17 novembre 2012Date d'inscription ContributeurStatut 5 décembre 2017 Dernière intervention - 5 déc. 2017 à 15:42
detromprez vous je conseille sans parti pris
la mauvaise foi des propriétaires me revulse largement autant que celle de certains locataires
consultez mes interventions et vous verrez que j'ai plus souvent aidé des locataires à faire valoir leur droits que des propriétaires
ce que je tente de vous dire n'est ni que vous avez raison ni que vous avez tord
c'est que tenant compte de la situation vous ne pourrez pas facilement faire valoir votre version de la situation
un tribunal juge sur des pieces des faits et des preuves
vous allez vous épuiser pour une cause perdue d'avance
du moins telle que vous la présentez

vous entendrez ici comme ailleurs toutes sortes d'avis, mais ce n'est pas celui qui dit comme vous souhaitez l'entendre, qui a forcement raison...

maintenant vous allez pouvoir faire comme vous voulez
et ce sera un réel plaisir pour moi si vous arrivez a démontrer à un tribunal que vous vous vous être fait gruger...
j'attends avec impatience le résultat de l'audience
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bonsoir

une plainte au tribunal, non?
Groussette 16Messages postés mardi 17 mars 2015Date d'inscription 5 décembre 2017 Dernière intervention - 29 nov. 2017 à 19:01
Bonsoir, oui je ne vais pas avoir d autres solutions ...
Répondre
feloxe 23718Messages postés jeudi 25 février 2010Date d'inscription ContributeurStatut 6 décembre 2017 Dernière intervention - 4 déc. 2017 à 14:12
Une plainte au tribunal, cela n'existe pas.
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