Retenue abusive dépôt de garantie pour travaux ?

Mads - 5 déc. 2017 à 20:42 - Dernière réponse : djivi38 14269 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention
- 6 déc. 2017 à 15:00
Bonjour,
J'ai quitté mon logement il y a deux mois et l'agence de location me retient mon dépôt de garantie suite à des travaux de rénovation dont il m'ont envoyé le devis.
Il s'agit principalement de travaux de peintures je vous mets un exemple :
EDL entrée SDB: mur et plafond bon état / fissures structurelles au plafond
EDL sortie SDB: mur bon état/début d'écaillement, plafond état d'usage / fissures structurelles écaillement de peinture
Sachant qu'il y a une VMC dans la salle de bains...
et pour le parquet :
EDL entrée : état d'usage / éclat aux jonctions, gondolement aux jonctions
EDL sortie : état d'usage / éclat aux jonctions, gondolement important aux jonctions

L'agence est-elle dans son droit de me retenir ma caution pour cela ? Cela ne relève-t-il pas de l'usure naturelle du logement ?
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5 réponses

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djivi38 14269 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 5 déc. 2017 à 20:54
+1
Utile
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bonsoir,

SVP,pouvez-vous nous dire d'abord :
- la durée de votre location
- si les EDL ont été faits contradictoirement (vous et bailleur/agence)
- si les EDL ont été signés par les parties concernées
- et si un exemplaire des EDL vous a été remis immédiatement après signatures.
D'avance merci.
Bonsoir, la location a duré 2 ans et demie. Les EDL ont été fait par une société externe mandatée par l'agence et ils sont signés.
Les exemplaires m'ont été remis en main propre pour l'entrée et le soir pour la sortie (voie électronique)
djivi38 14269 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention > Mads - 5 déc. 2017 à 21:25
OK. Merci.
Vous auriez dû exiger qu'ils vous envoient par mail l'EDLS immédiatement après signatures : là, ils ont eu tout le temps nécessaire pour y apporter des rajouts... en votre défaveur.
2 ans 1/2 ne me semblent pas du tout suffisants pour passer les dégradations (leur évolution) constatées en état d'usure.
Vous pouvez contester le montant des devis (voir topo).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou un « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après que toutes les signatures aient été apposées, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible. (Hélas, il faut encore pouvoir prouver la non remise immédiate !)
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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djivi38 14269 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - 6 déc. 2017 à 15:00
+1
Utile
bonjour,

pas vraiment d'accord avec la réponse de Poisson :-)
Parquet : la seule différence entre les 2 EDL est le mot "important" accolé à 'gondolement'. Reste à savoir si l'évolution de la dégradation de ce gondolement était inéluctable (du fait de la non réparation des éclats et du gondolement présents à son entrée), même avec un usage normal de cette partie de plancher par Mads.
SdB :
-> Murs : bon état en entrée et bon état avec début d'écaillement en sortie : usure normale du fait que la peinture a Y années avec (peut-être) une peinture de mauvaise qualité ?
-> Plafonds : état d'usage écaillement de peinture : état d'usage => pas de retenue possible.

En dehors de ce débat sur le parquet et les murs, une petite question :
- cette société vous a-t-elle montré son mandat écrit par l'agence ou vous a-t-elle seulement dit qu'elle était mandaté par elle ?
- voir à démontrer (je ne sais comment) que la remise de l'EDLS n'a pas été faite de suite après signatures, mais seulement le soir-même par mail.

Cdt.
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Poisson92100 21268 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 11 décembre 2017 Dernière intervention - Modifié par Poisson92100 le 6/12/2017 à 14:03
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Utile
C'est beau !

Pour moi
EDL entrée SDB: mur et plafond bon état / fissures structurelles au plafond
EDL sortie SDB: mur bon état/début d'écaillement, plafond état d'usage / fissures structurelles écaillement de peinture
Sachant qu'il y a une VMC dans la salle de bains...
et pour le parquet :
EDL entrée : état d'usage / éclat aux jonctions, gondolement aux jonctions
EDL sortie : état d'usage / éclat aux jonctions, gondolement important aux jonctions


cela autorise de facturer pour le parquet (éclat = abimé , pas usure) mais les peintures de la sdb c'est discutable
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