Rénovation état des lieux et caution

elyo5133 2 Messages postés vendredi 8 décembre 2017Date d'inscription 8 décembre 2017 Dernière intervention - 8 déc. 2017 à 02:16 - Dernière réponse : djivi38 14285 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 décembre 2017 Dernière intervention
- 8 déc. 2017 à 13:20
Bonjour à tous,

Je suis un peu hésitant..
Je loue depuis 3 ans un appartement que je vais bientôt quitter ( le 3 janvier 2018), mon agence à donc mis une annonce en précisant que l'appartement était entièrement rénové et en enlevant une petite pièce ( le bureau, 5m2).

le problème est qu'aucun état des lieux de sortie n'est encore réalisé et je crains que l'agence n'abuse sur cet état des lieux, afin de financer la rénovation complète de l'appartement.

Par exemple, si une pièce disparait du fait de la rénovation, les sols des deux pièces vont être changés ( à priori, je loue depuis 3 ans), m'imputer une retenue pour le changement de ces sols me paîtrait quelques peu abusif. vu que déjà prévu par les travaux, sans tenir compte de leur état.
Suis je dans le faux?
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2Messages postés vendredi 8 décembre 2017Date d'inscription 8 décembre 2017 Dernière intervention

3 réponses

Répondre au sujet
djivi38 14285 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 décembre 2017 Dernière intervention - 8 déc. 2017 à 03:29
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bonsoir,

"le problème est qu'aucun état des lieux de sortie n'est encore réalisé"
Normal, vous êtes encore dans le logement !
Un EDLS se fait le jour de la restitution des clés (à priori le 3/01/18) et se fait pour constater l'état de votre logement ce jour-là.
Ensuite, le bailleur/agence fait un comparatif avec l'EDLE et, s'il y a des différences, il peut faire des retenues sur votre DG, sur justificatif d'un professionnel.
Peu importent les changements apportés postérieurement à votre départ ou la rénovation faite après vous.
Si les peintures, par exemple, sont jaunies par le temps passé : les frais de "rénovation de peinture" ne peuvent pas être imputés sur votre DG; si elles sont jaunies par la fumée de vos cigarettes pendant 3 ans : les frais de "rénovation" des peintures seront légalement imputés sur votre DG.
Si les sols ont été abimés par vous : les frais du changement de ces sols seront imputés sur votre DG; si les sols sont dans le même état que le jour de votre EDLE, les frais de changement ne doivent pas être imputés sur votre DG.
Un bailleur n'a pas à imputer les frais de rénovation de son logement si les dégradations constatées ne sont pas du fait du locataire. Vous avez donc intérêt à rendre votre logement au moins dans l'état où il vous a été remis à votre entrée dans les lieux.
Voir ici la liste des réparations locatives :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Si chaudière : pensez à fournir, au plus tard le jour de votre départ, une attestation de moins de 12 mois d'entretien fait par le professionnel de votre choix.

Un EDLS est définitif, se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes ET une copie DOIT être remise à chacun dès que toutes les signatures ont été apposées (si e-EDLS : il DOIT être envoyé sur votre e-support immédiatement = avant de quitter le logement). Ceci pour éviter qu'un bailleur/agence mal intentionné profite d'un répit pour faire quelques petits (ou gros !) rajouts... toujours défavorables au locataire. Quitte à suivre pas à pas le bailleur/agence jusqu'à avoir une copie (en surveillent qu'il ne rajoute rien après signatures.
Si vraiment vous n'êtes pas d'accord avec les mentions (fausses/exagérées...) que le bailleur/agence portera sur l'EDLS, refusez de signer, mais exigez quand même votre copie :
EDLS non signé = EDLS non valable = c'est comme s'il n'y a pas d'EDLS = pas de retenue possible sur le DG.


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis en commission départementale de conciliation (**), puis en commission de conciliation en justice, et enfin devant tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard

CEPENDANT
, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

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« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
elyo5133 2 Messages postés vendredi 8 décembre 2017Date d'inscription 8 décembre 2017 Dernière intervention - 8 déc. 2017 à 07:57
Bonjour djivi38, et merci pour ta réponse détaillée.

Je comprend bien que l'EDLS est fait contradictoirement avec l'EDE. Cependant l'appartement avant même que cela soit réalisé, le bailleur exprime clairement le souhait de rénover entièrement l'appartement ( et l'EDE montre bien qu'il y a de nombreux défauts esthétique).
Je trouve curieux qu'un bailleur exprime clairement le souhait de rénover en entier un appartement vétuste avant même de savoir si cela est nécessaire suite à l’occupation.

Si une rénovation complète d'un appartement est prévue avant l'EDLS, il me semble qu'il sera difficile pour le bailleur d'établir qu'il y a eu préjudice. Comment peut-il justifier d'un préjudice dés lors que des travaux sont prévus avant même un débat contradictoire sur d'éventuels dégradations, et donc travaux à réaliser ?
djivi38 14285 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 décembre 2017 Dernière intervention - 8 déc. 2017 à 13:20
bonjour,

"Je comprend bien que l'EDLS est fait contradictoirement avec l'EDE."

non, vous n'avez pas compris. Chaque EDL est fait contradictoirement = en présence, chaque fois, des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration. Ensuite, le bailleur établit une comparaison entre EDLS & EDLE et considère les différences. Et si il y a des dégradations locatives, les frais de réparations seront imputés sur le DG, sur justificatifs.

"Cependant l'appartement avant même que cela soit réalisé, le bailleur exprime clairement le souhait de rénover entièrement l'appartement"
Puisqu'il sait qu'il va rénover son logement, il est normal qu'il mette dans l'annonce "appartement rénové, disponible à partir de...etc."; il ne va pas mettre "loue logement vétuste et sale....".
En revanche, il est HORS de QUESTION que cette rénovation pendant votre location : un locataire doit subie des travaux quand ils sont urgents pour la sécurité, l'hygiène, etc., ce qui n'est pas le cas puisque vous habitez ici depuis 3 ans.... Donc, l'EDLS doit être fait le jour de votre départ et les constatations de dégradations relevées seront celles de ce jour-là, qui viendront en comparaison avec les dégradations déjà mentionnées sur l'EDLE.

"rénover en entier un appartement vétuste avant même de savoir si cela est nécessaire suite à l’occupation. "
vous dites vous-même que ce logement est vétuste : le bailleur le sait et a prévu de rénover son logement, il en a tout à fait le droit... mais il doit commencer les travaux (non urgents) APRÈS votre départ.

Est-ce plus clair pour vous ?
cdt.
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