Charges locatives forfaitaires et TEOM

Question

Bonjour, 

j'aimerais bien poser une question concernant les charges locatives forfaitaires et TEOM.
Je suis locataire d'un logement meublé, et avec ma propriétaire, on avait convenu le 1er avril 2017 de changer la modalité de règlement des charges locatives des "réelles" aux "forfaitaires" au cours de bail, avec l'augmentation du 10€. Or, j'ai quitté le logement la fin septembre, et ma propriétaire me réclame maintenant le TEOM, à savoir la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, en me disant qu'elle va décompter la somme de ma caution, que je n'ai d'ailleurs pas encore récupérée. 
Lorsque je lui ai expliqué que sans la mention contraire sur le bail, les charges forfaitaires d'un logement meublé sont censées inclure la TEOM, elle m'a dit tout simplement de "regarder bien le contrat". Donc, je l'ai étudié mais comme je ne suis pas du tout dans le domaine du droit, je ne sais pas si les deux seules phrases que j'ai sur mon avenant du bail éclairent plus ou moins sur ce point :

1. Modalité de règlement des charges: forfaitaire
2. Montant des provisions sur charges : xx euros mensuel

D'après quelques recherches que j'ai effectuées sur l'internet, le forfait étant établi selon les provisions sur charges, aucune des deux phrase ne constitue pas une clause particulière où la propriétaire aurait pu indiquer mon obligation de payer, à part les charges forfaitaires, ma quote-part de TEOM.
(Bien sûr, dans le bail initial avec les charges locatives "réelles", on a signé que j'ai l'obligation de "payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus", et les "listes des réparations et des charges locatives sont fixées par décrets N°87-712 et N°87-713". Mais si je ne me trompe pas, les charges forfaitaires doivent inclure l'ensemble des éléments mentionnés dans cette liste.)
Je pense que, même selon le contrat, elle a le droit de me réclamer la TEOM pour les trois premiers mois de 2017 pendant lesquels les charges locatives étaient "réelles", mais à partir du 1er avril 2017, le jour où l'avenant (charges locatives "forfaitaires") entre en vigueur, ce n'est plus le cas. 

Avant de répondre à ma propriétaire, je préférais vous demander, vous qui vous y connaissez mieux que moi, si j'ai bien compris le bail. Dois-je payer l'intégrité de TEOM? ou me suffira-t-il de lui rembourser le montant de 3 mois?

Je vous remercie, par avance, de votre éclaircissement.

Cordialement,

djivi38 · Answer

bonsoir,

vous avez entièrement raison !

"Dois-je payer l'intégrité de TEOM? " : non.
"ou me suffira-t-il de lui rembourser le montant de 3 mois?" : oui.


Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur : 

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 
¤ Possibilité (apparemment tolérée, en tout cas de pratique courante) pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
==> https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération : 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/pme/environnement/dechets-economie-circulaire

 cdt.

PS : quand les charges sont forfaitaires, il n'y a pas de "provisions" (mais un règlement mensuel), et aucune régularisation ne peut être faite, ni en plus ni en moins.
 
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« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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