état des lieux et dégâts

Gipina 1 Messages postés jeudi 4 janvier 2018Date d'inscription 4 janvier 2018 Dernière intervention - 4 janv. 2018 à 00:34 - Dernière réponse : djivi38 14726 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 13 janvier 2018 Dernière intervention
- 12 janv. 2018 à 23:14
Bonjour et bonne année 2018 à tous,

J'ai besoin de votre aide sur deux cas.
Au mois de décembre j'ai loué mon studio à Paris à un nouveau locataire. Voici les deux situations auxquelles je me suis confrontée:

1) Lors de l'état de lieux de sortie j'ai constaté que dans le coin cuisine un carreau du sol était fracturé et qu'une plaque de cuisson était fort abimée avec des traces de rouille alors que je l'avais fait installer, cette dernière, neuve tout juste un an auparavant. Le plan de cuisson n'était pas non plus vraiment en bonne état. (voir photos). Le locataire a reconnu les dégâts sans discuter. Il avait également voulu trafiquer un interrupteur (alors que j'ai fait refaire la totalité de l’électricité il y a un an) en provoquant une panne d’électricité qui a demandé l'intervention en urgence de l’électricien (100€) et qui a occasionné de la gêne lors de la visite du studio par les nouveaux candidats locataires (je vous laisse imaginer la scène, visites à la lumière des torches). Or, si pour l’électricien c'est facile à quantifier (je vais retirer la facture de la caution), je ne sais pas quantifier les dégâts coté plaque et carreaux. Pourriez-vous m'aider/expliquer comment faire, s'il vous plaît?

2) Lors de l'état de lieux d'entrée, la nouvelle locataire et moi même avons constaté que tout était en parfait état de marche dans le studio y compris le broyeur des toilettes (je l'avais testé plusieurs fois et une fois en sa présence). J'avais également dit de faire attention et de ne jeter que du papier. Quelques jours à peine après, la jeune fille m'a appelée pour me dire qu'il était bouché et qu'il ne marchait plus. Elle se demandait si elle n'avait pas jeté trop de papier. J'ai donc fait intervenir le plombier qui a remplacé le broyer (800€). Je lui ai demandé ce qui avait causé le dégât. Il m'a dit avoir trouvé un bout de plastique à l’intérieur mais qu'il n'aurait pas su dire si c'était ou non la cause du problème. Il m'a juste dit que les broyeurs sont délicats et qu'ils se cassent facilement. Il n'a pas parlé d'usure, ce qui m'aurait surprise d'ailleurs. La jeune fille en revanche m'a dit ensuite qu'elle ne pensait pas en être la cause car avait fait attention. Elle est adorable et je ne peine pas à la croire.
Ma question est la suivante: à qui revient le coût de cette réparation?

Je vous remercie d'ores et déjà d'avoir pris le temps de me lire et de l'aide que vous pouvez m'apporter.
Bien cordialement

GP
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5 réponses

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djivi38 14726 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 13 janvier 2018 Dernière intervention - 6 janv. 2018 à 19:15
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bonsoir,

Vous ne pouvez pas faire de retenues sur le DG sans devis OU factures de professionnels.

Une plaque de cuisson neuve rendue 1 an après dans cet état-là.... ^0^ ... et si vous avez fait correctement les EDL entrant et sortant, qu'ils sont signés par vous ET par le locataire, et que vous avez bien remis à votre locataire son exemplaire immédiatement après signatures, vous êtes en droit de la faire changer (de qualité identique) par un professionnel et de retenir le montant de cette facture (fourniture + pose) sur le DG = Dépôt de Garantie (et pas "caution").


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
Bonsoir Djivi38,
merci de votre réponse qui m'a en effet appris beaucoup.
Que me conseillez-vous de faire par rapport au broyeur?
Bien cordialement
djivi38 14726 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 13 janvier 2018 Dernière intervention > gipina - 12 janv. 2018 à 23:14
pour le broyeur : c'est délicat de donner une réponse "tranchée"... même le plombier ne saurait dire si ce bout de plastique est la cause du mauvais fonctionnement...
Et comment déterminer la provenance de ce bout de plastique ?
Provenant du broyeur lui-même (= partie cassée puisque les << broyeurs sont fragiles >> dixit le plombier) ?
Trop de papier utilisé ("Elle se demandait si elle n'avait pas jeté trop de papier.") ?
Mais d'un autre côté : "La jeune fille en revanche m'a dit ensuite qu'elle ne pensait pas en être la cause car avait fait attention."

Je pencherais pour que le remplacement de ce broyeur soit à votre charge, simplement parce que votre plombier vous << a dit que les broyeurs sont délicats et qu'ils se cassent facilement.>>, que l'art. 1719 & suivants du Code civil stipule que << le bailleur est débiteur d'une obligation d'entretien des lieux loués >> et que vous n'avez aucune preuve que votre locataire ait pu faire une mauvaise manipulation/mauvaise utilisation.

cdt.
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Rochat1 9244 Messages postés jeudi 3 mars 2011Date d'inscription 12 janvier 2018 Dernière intervention - 6 janv. 2018 à 17:17
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Utile
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Bonjour,

Concernant votre carreau fendu, je laisserais en l'état car vous ne retrouverez rien qui pourra vous satisfaire. Notez cette réalité sur le prochain EDLE.

Pour ce qui concerne vos plaques de cuisson, elles sont en très mauvais état car jamais nettoyées ou très mal.

Pour l'ensemble, je facturerais une somme d'environ 100 €. Vous devriez fournir un devis mais expliquez à votre ex locataire que si elle l'exige, elle pourra compter beaucoup plus que la somme négociée.

Cdlt.
Bonsoir Rochat1 et merci de votre réponse, et concernant le broyeur, que me conseillez vous?
Bien cordialement
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