Problème de durée du préavis

Elena48 - 9 janv. 2018 à 23:20 - Dernière réponse : djivi38 14706 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 janvier 2018 Dernière intervention
- 11 janv. 2018 à 08:01
Bonjour,

Je souhaite quitter mon logement actuel et rencontre des problèmes avec mon préavis, qui est supposé être de trois mois dans le bail que j'ai signé. J'en ai parlé dans mon entourage, et j'ai appris que depuis 2015, une nouvelle loi réglementait la durée du préavis à un mois pour tout logement meublé. Je suis moi même actuellement dans un logement meublé d'environ 30 mètres carrés. Et lorsque j'ai signé le bail en août 2017 je n'étais pas au courant de cette nouvelle loi, je n'ai donc pas tiqué quand à la durée du préavis. Le bail est un bail UNPI correspondant à la dernière mise à jour de 2014.
Avant d'en parler avec mon propriétaire et de risquer une mauvaise compréhension de sa part, je souhaitais tout d'abord avoir votre avis sur les questions suivantes:
Puis je exiger que le préavis soit diminué à un mois, sachant que le bail signé est "périmé" et n'applique pas la loi en vigueur ?
Mon propriétaire est-il en faute ?
Ou bien ne puis-je rien dire ayant signé le bail et donc par conséquent accepté les conditions prédéfinies ?

Je vous remercie pour votre aide.
Cordialement.
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5 réponses

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djivi38 14706 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 janvier 2018 Dernière intervention - 10 janv. 2018 à 01:26
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Utile
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bonsoir,

effectivement le préavis d'une location meublée est de 1 mois.

"Avant d'en parler avec mon propriétaire..."
Complètement inutile (voire risqué) de parler à votre bailleur de quoi que ce soit, contentez-vous de lui envoyer votre congé, en R+AR [OU vous pouvez lui remettre en main propre contre émargement (prévoir 2 exemplaires signés par vous et à faire signer par votre bailleur, et gardez-en un) OU par voie d'huissier (à vos frais)], pour lui signifier que vous voulez résilier votre contrat de location meublée avec un préavis de 1 mois, comme la loi du 6/7/1989 vous le permet.
Proposez, par la même occasion, date et créneaux horaires pour faire avec votre bailleur l'EDLS et la restitution des clés.

Votre préavis démarrera, jour pour jour, à la réception par le bailleur de votre courrier R+AR OU le jour de la remise en main propre OU le jour du passage de l'huissier même si bailleur absent.
Prévoyez large au cas où votre bailleur soit absent le jour du passage du facteur et ne se précipite pas à La Poste pour récupérer son R+AR, afin d'avoir encore assez de temps pour envisager une des 2 autres solutions.

Vous pouvez quitter le logement avant la fin de votre préavis (sous réserve de faire EDLS et de rendre les clés), mais vous resterez redevable du loyer et des charges jusqu'à la fin de votre préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
https://www.pap.fr/modeles-de-lettres/location/resiliation-bail-location-meublee

"Mon propriétaire est-il en faute ? "
c'est une erreur qui ne remet pas en cause votre bail (la loi prime sur les mentions erronées d'un bail).

Je vous propose la lecture de mon topo sur la restitution du dépôt de garantie qui vous sera peut-être utile :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
Merci beaucoup pour votre réponse très complète, je vais suivre votre conseil et envoyer ma lettre de préavis à mon propriétaire.
Par contre j'ai une dernière question : j'ai oublié de préciser dans mon message que mon bail était un bail de trois ans renouvelable. Cela change t'il quelque chose à la situation ? Car il me semble que les locations meublés correspondent à des baux de 9 mois étudiant ou de 1 an.
Cordialement
djivi38 14706 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 janvier 2018 Dernière intervention > Elena48 - 10 janv. 2018 à 17:00
oui, un bail de location meublée est de 1 an tacitement reconductible tacitement OU de 9 mois pour étudiants mais non reconductible, et un bail de location nue est de 3 ans tacitement reconductible.

Si votre logement est meublé, avec la liste des meubles ( https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884&categorieLien=id ) annexée au contrat de location, votre location est bien une location meublée et votre préavis est de 1 mois.

Si pas conforme à la liste, votre bail peut être requalifié en bail de location nue (avec prêt de meubles) et dans ce cas, votre préavis est de 3 mois.

cdt.
D'accord, j'ai donc vérifié et tout les éléments de la liste étaient présents à mon arrivée dans le logement. Surtout que le propriétaire m'a demandé une caution de deux mois, qui correspond à la caution d'un meublé.
Merci encore pour toutes ces précisions.
Cordialement
djivi38 14706 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 janvier 2018 Dernière intervention - 11 janv. 2018 à 08:01
"(...) m'a demandé une caution de deux mois, qui correspond à la caution d'un meublé. "
(...) m'a demandé un DÉPÔT DE GARANTIE de deux mois, qui correspond à un DÉPÔT DE GARANTIE d'un meublé.
Si vous avez bien lu mon topo, vous devriez connaître la définition du mot "caution"...
Donc vous avez bien un contrat de location meublée, et donc un préavis de 1 mois.
cdt.
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