Justificatif entretien fosse septique propriétaire

ano67 1 Messages postés lundi 12 février 2018Date d'inscription 12 février 2018 Dernière intervention - 12 févr. 2018 à 17:49 - Dernière réponse : djivi38 15262 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 février 2018 Dernière intervention
- 12 févr. 2018 à 22:50
Bonjour,

Nous sommes en location dans une maison avec fosse septique.
Lors de la signature du bail, le propriétaire a indiqué qu'il répercutait 5€ de charges pour "le fonctionnement" de la fosse septique.
Il y a par ailleurs un rappel annexé des choses à faire par le locataire (ex. assurance habitation, entretien annuel chaudière, entretien piscine etc...) et rien n'est indiqué pour la fosse.

J'en déduis que par "fonctionnement de la fosse", le propriétaire entend curage et vidange ? ( puisque que le curage est à sa charge sans répercussion possible et que la vidange devrait être à la mienne mais qu'il prévoit des charges...)


Cela fait deux ans que nous habitons là et nous n'avons jamais eu le moindre décompte de charges (ni même quittance de loyer d'ailleurs...), je n'ai donc aucune visibilité.

Je suis par contre certaine que depuis que nous sommes là il n'y a eu ni curage ni entretien, et je suis tout aussi persuadée que les 8 ans auparavant ( durant lesquelles la maison était louée) ont été identiques...

Nous allons bientôt résilier le bail et j'aimerais savoir si je peux demander au propriétaire de me rembourser ces charges s'il n'est pas en mesure de justifier de cet entretien, est-ce possible ?

Merci par avance pour vos réponses,
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3 réponses

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djivi38 15262 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 février 2018 Dernière intervention - Modifié par djivi38 le 12/02/2018 à 22:18
+1
Utile
bonjour,

en maison individuelle il n'y a pas de charges.
En ce qui concerne les fosses toutes eaux (septiques) le locataire n'a à sa charge que la vidange :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148
<< IV-c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : Vidange. >>
Pour cela, il doit demander au bailleur, lors de son entrée dans les lieux, la dernière attestation de vidange, de façon à prévoir celle qu'il devra faire environ 4 ans + tard.

Le curage est à la charge du bailleur et bien entendu il n'a pas le droit de provisionner une charge qui lui incombe => Réclamez ! (courrier R+AR dont vous conservez copie & récépissés).
S'il a provisionné en vue de faire une vidange, réclamez aussi parce que c'est à vous de la faire (selon le date de la dernière vidange).
Et s'il n'y a pas eu de vidange dans les 4 dernières années avant votre entrée dans les lieux, c'était au bailleur à la faire, en vertu de l'art 6 de la loi du 6/7/1989 qui stipule qu'un bailleur doit donner à louer << un logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que tous les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement >> (je suppose que la fosse est mentionné dans le bail) : comme vous n'êtes restés que 2 ans, il faudrait que la dernière attestation date de 2014 pour que vous ayez obligation de faire faire une vidange...

Quant aux quittances de loyer, il faut les demander et, à partir de la demande du locataire, le bailleur a obligation de les lui fournir gratuitement. Si vous en avez besoin, (re)faites la demande avant de partir pour les dernières quittances.

Voir ici : https://www.litige.fr/articles/comment-obtenir-une-quittance-de-loyer

cdt.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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Merci pour votre réponse rapide et utile !

La fosse n'est pas mentionnée dans le bail, hormis à l'endroit des charges locatives où il a précisé 5€ de provision de charges pour le fonctionnement de la fosse, sans plus de précision...

Je doute fortement qu'elle ait été entretenue jusqu'à présent, la maison étant louée d'un locataire à l'autre avec d'importantes dégradations et aucun entretien (d'où le turn over fréquent des locataires j'imagine ...).

Je vais lui demander des justificatifs d'entretien (curage et vidange), je verrai ce qu'il me produit....

J'ai également un autre souci : les spots du plafond tombent en panne les uns après l'autre, mais nous les avons changé, ce n'est pas le spot en lui même qui est cassé, je pense qu'il y doit y avoir un faux contact qui fait qu'ils lâchent les uns après les autres (parfois tout se rallume, mais la plupart du temps ça reste éteint, et ça s'aggrave de plus en plus)

Le problème était déjà présent lorsque nous avons emménagé, il y avait deux spots qui pendaient carrément du plafond ... J'imagine que la précédente locataire a essayé de les rafistoler....

Quoiqu'il en soit, le propriétaire n'a pas voulu les réparer avant de relouer et nous, nous étions pressés. À l'époque nous pensions qu'il suffirait de changer les spots...

Ce type de réparation incombe t il au locataire ou au propriétaire d'après vous ?
djivi38 15262 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 février 2018 Dernière intervention - 12 févr. 2018 à 22:50
Pas la peine de demander un justificatif de curage : c'est à la charge du bailleur et ça ne vous concerne absolument pas.

Spots : leur mauvais état est-il mentionné dans l'EDLE ?
-> Si oui, et si vous rendez le logement dans le même état (en ce qui concerne ces spots) : pas de retenue possible sur votre DG pour une remise en état de ces spots.
-> Si mauvais état des spots non mentionné sur EDLE MAIS mentionné sur l'EDLS : le montant de la réparation sera pour vous... à moins d'empêcher le bailleur d'écrire ça sur l'EDLS en vertu de l'art. 6 de la loi du 6/7/1989 : "le bailleur a obligation de donner à louer un logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que tous les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement" (ce qui veut dire que votre bailleur aurait dû réparer ces spots avant votre entrée dans les lieux).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture acquittée d'un professionnel, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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