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Lundi 12 mai 2008 - 12:26:47

Transaction immobilière : le calcul des droits de mutation

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Les droits d'enregistrement (ou de mutation) s'appliquent à la quasi totalité des mutations à titre onéreux portant
sur des biens immobiliers.
Certaines ventes sont toutefois soumises à la TVA et non pas aux droits d'enregistrement : les ventes de terrains à bâtir (sauf ventes à un particulier), les ventes d'immeubles en état futur d'achèvement, les ventes d'immeubles neufs achevés depuis moins de cinq ans, à condition que ces immeubles n'aient pas été vendus une première fois pendant cette période à une personne autre qu'un marchand de biens.

Une personne qui achète un logement en l'état futur d'achèvement paie donc la TVA au taux de 19,60%. Si elle le revend dans les cinq ans qui suit son achèvement, elle percevra la TVA au même taux et devra la reverser au Trésor, déduction faite de la TVA payée lors du premier achat.

Principes généraux


Sous réserve des exceptions mentionnées ci-dessus, les droits d'enregistrement sur les ventes d'immeubles s'appliquent à tous les immeubles par nature (logements, locaux professionnels ou commerciaux, terrains, etc.), aux droits afférents (usufruit, nue-propriété) ainsi qu'à certains titres de sociétés.

Les droits concernent tous les types de mutations à titre onéreux (ventes, viager, adjudications, partage de biens indivis, etc.).

Ils ne s'appliquent pas, en principe, aux échanges et aux apports en société.

Les droits s'appliquent aux immeubles situés en France, même si l'acte est constaté à l'étranger.

Les droits s'appliquent au prix stipulé dans l'acte de vente en tenant compte de toutes les charges et indemnités dues au vendeur.

Les droits s'appliquent aussi à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.). Toutefois, ces droits ne tiennent pas compte de la commission d'intermédiaire (notaire, agent immobilier, etc.) quand le mandat la met à la charge de l'acquéreur.

Comme dans toutes les mutations soumises à un droit d'enregistrement, l'administration peut effectuer un redressement en substituant, au prix mentionné dans l'acte, la valeur vénale de l'immeuble.

Les droits sont exigibles lors de la signature de l'acte authentique qui rend définitif le transfert de propriété.

Montant des droits


Le montant des droits se décompose en plusieurs droits proportionnels perçus de l'Etat et du Département et de la Commune du lieu d'établissement du bien.

La taxe départementale s'élève à 3,60%, quelle que soit la nature de l'immeuble. La taxe communale s'élève à 1,20%.

Un prélèvement au profit de l'Etat au taux de 2,50% qui s'applique au montant du droit départemental + une taxe d'Etat au taux de 0,20%.
Au total, les droits d'enregistrement atteignent donc 5,09% du prix de cession.

Allégements

Logements acquis neufs


Les immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 bénéficient d'un allégement lors de leur première vente. Les droits d'enregistrement s'appliquent sur le prix mentionné dans l'acte après un abattement de 91 000 euros.

Plusieurs conditions sont exigées.

L'immeuble ne doit pas avoir fait l'objet d'une transmission à titre gratuit (donation ou succession) depuis son acquisition.

L'immeuble doit avoir été utilisé de manière continue à titre d'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans depuis son acquisition ou son achèvement.

Terrains à bâtir


Les cessions de terrains à bâtir sont soumises aux droits d'enregistrement classiques quand l'acheteur est un particulier et qu'il destine le terrain à la construction d'un immeuble d'habitation.

Les terrains pour les locaux mixtes (habitation et professionnel) bénéficient du même taux.

Les cessions de terrains à bâtir restent soumises à la TVA au taux de 19,60% quand le terrain est destiné à la construction d'un immeuble à usage autre qu'habitation ou quand l'acheteur n'est pas un particulier.

Les logements neufs


Un logement est fiscalement considéré comme neuf quand il est acheté en état futur d'achèvement (pas encore construit) ou quand il est revendu par son premier acquéreur moins de cinq ans après son achèvement.

Les impôts et taxes


La vente d'un logement neuf est soumise non pas aux droits d'enregistrement classiques mais à la TVA (au taux de 19,60%).

Exemple : M. Martin achète un logement neuf au prix TTC de 1 196 000. Le notaire reversera 196 000 au Trésor.

Quand un logement neuf est revendu par son premier acquéreur, celui pourra déduire la TVA payée lors de l'achat de la TVA collectée lors de cette seconde transaction. Si la différence est négative, le Trésor rembourse le trop-perçu.

La vente est également soumise à une taxe de publicité foncière (TPF) de 0,60% sur le prix de vente hors taxe, auquel s'ajoute un prélèvement de 2,5% et un autre de 1% sur ce montant, soit 0,715% au total.

Les émoluments du notaire


Les émoluments proportionnels du notaire sont réduits quand le logement n'a jamais été habité et qu'il est situé dans un ensemble immobilier comprenant plus de 10 logements.












Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC


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