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Samedi 17 mai 2008 - 05:43:17

Déduction forfaitaire et frais de gestion

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La déduction forfaitaire est supprimée depuis l'imposition des revenus 2006, sauf dans certaines dispositifs. A l'inverse, le bailleur peut déduire la totalité des primes d'assurance, des frais de procédure, des frais d'intermédiaires pour la location ou la gestion du logement (commissions, etc.), des frais de comptabilité.

Les anciens régimes encore en vigueur


En plus de ces frais, le bailleur peut donc également déduire une déduction forfaitaire au taux de 26% :

  • pour les logements neufs, acquis après le 1er janvier 2004 mais AVANT LE 1ER SEPTEMBRE 2006, placés sous le régime de l'amortissement Robien, si le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale. Sans aucune condition de ressources du locataire.

  • pendant six ans pour les logements anciens soumis au régime Besson-Robien dont les caractéristiques sont détaillés ci-dessous.




Ce taux de 26% s'étend jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la conclusion du bail.
Ce taux continue à s'appliquer par période de trois ans avec le même locataire si les conditions de loyers restent remplies (cf. ci-dessous), même si les ressources de l'occupant ont dépassé les plafonds ci-dessous.
Naturellement, le dispositif s'applique à nouveau en cas de signature d'un nouveau bail avec un nouvel occupant.
Les usufruitiers peuvent bénéficier de ce régime si l'engagement de location est postérieur au démembrement.

Ce régime n'est accessible que pour les baux signés AVANT LE 1ER OCTOBRE 2006 qui respectent les conditions suivantes :
1. Le loyer et les ressources du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds.

Plafonds de loyers par m2 pour les baux conclus en 2007 : 16,35 euros pour l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français (zone A), 10,68 pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières (zone B), 7,73 dans le reste du territoire (zone C).

Pour les baux conclus en 2007, les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants : 


Composition du foyer		Zone A	Zone B	Zone C
Personne Seule (PS)		33 233	25 685	22 475
Couple (C), marié ou non	49 668	34 298	30 209
PS ou C avec 1 pers. à charge	59 704	41 246	36 165
PS ou C avec 2 pers. à charge	71 516	49 792	43 768
PS ou C avec 3 pers. à charge	84 661	58 573	51 370
PS ou C avec 4 pers. à charge	95 267	66 009	57 946
Par pers. en+ 			+10 617	+7 362	+ 6 580


Il s'agit des ressources de l'avant-dernière année figurant sur l'avis d'imposition reçu l'année précédente. Les ressources sont prises en compte, comme pour les exonérations de taxes locales, c'est-à-dire après la déduction pour frais mais avant imputation des charges déductibles. Ces plafonds sont réévalués annuellement en fonction de l'évolution du Smic.


Il s'agit de la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, embrasures de portes et de fenêtres. A cette superficie, on ajoute la moitié des annexes. Il s'agit des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80 : caves, loggias, combles et greniers aménageables, sous-sols, balcons, etc. Ces annexes sont prises en compte dans la limite totale de 8 mètres carrés.

2. La location doit porter sur une durée minimale de six ans.
3. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.

Le locataire ne peut pas être un ascendant ou descendant du propriétaire, ni un occupant déjà en place. Le dispositif s'applique donc aux baux conclus à compter du 1er janvier 1999 avec de nouveaux locataires.
Quand le logement est possédé par une société, le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

En cas de non-respect des engagements ou de cession du logement, le supplément de déduction forfaitaire est ajouté au revenu global de l'intéressé.

Aucune reprise n'est effectuée en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du propriétaire ou de son conjoint.
Quand le logement a été donné en location pendant au moins trois ans aux conditions exigées, le propriétaire peut, sans risquer la reprise des avantages fiscaux, suspendre l'application du dispositif et louer le bien à un ascendant ou descendant. Aucune condition de loyer ou de ressources n'est exigée pendant cette suspension, dont la durée est plafonnée à neuf ans et qui ne peut être appliquée qu'une fois. Pendant cette suspension, la déduction forfaitaire est supprimée.

Le régime Borloo neuf


Les propriétaires-bailleurs optant pour le nouveau régime Borloo neuf pour les investissements réalisés à COMPTER DU 1ER SEPTEMBRE 2006 peuvent pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sous réserve de respecter certains plafonds de ressources et de loyers (cf. plus loin)

Le régime Borloo ancien


Pour les baux signés APRÈS le 1er octobre 2006, les propriétaires peuvent donner le logement en location dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (ex-Anah).

L'entrée dans le dispositif est également possible lors d'un renouvellement de bail, ce qui conduira parfois à des baisses de loyer.
Le propriétaire peut donner le logement en location à une personne morale agréée qui le sous-loue à des personnes défavorisées.

La convention fixe le montant maximum du loyer, la durée d'engagement de location, les conditions d'occupation et éventuellement d'attribution du logement, etc.

Le logement ne peut être loué à un ascendant ou descendant du propriétaire.

Le bailleur peut pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts fonciers si le loyer et les ressources du locataire sont inférieurs à ceux du secteur intermédiaire tel qu'ils sont définis par la convention. Il s'agit des plafonds de l'ancien régime Besson ancien (cf. plus haut).

Plafonds de loyers par m2 pour les baux conclus en 2007 : 16,35 euros pour l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français (zone A), 10,68 pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières (zone B), 7,73dans le reste du territoire (zone C).

Pour les baux conclus en 2007, les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants : 


Composition du foyer		Zone A	Zone B	Zone C
Personne Seule (PS)		33 233	25 685	22 475
Couple (C), marié ou non	49 668	34 298	30 209
PS ou C avec 1 pers. à charge	59 704	41 246	36 165
PS ou C avec 2 pers. à charge	71 516	49 792	43 768
PS ou C avec 3 pers. à charge	84 661	58 573	51 370
PS ou C avec 4 pers. à charge	95 267	66 009	57 946
Par pers. suppl. 		10 617	7 362	6 580


Le bailleur peut pratiquer une déduction forfaitaire de 45% sur les revenus bruts fonciers si le loyer et les ressources du locataire sont inférieurs à ceux du secteur social tels qu'ils sont définis par la convention, répondant notamment aux conditions d'attribution de l'aide personnalisée au logement. Il s'agit des plafonds des prêts Plus et Pla-1 et des loyers tels qu'ils sont précisés dans les notices de l'ANAH. 

Composition du foyer		Zone A	Zone B	Zone C
Personne Seule (PS)		18 463	18 463	16 052
Couple (C), marié ou non	27 593	27 593	21 436
PS ou C avec 1 pers. à charge	36 172	33 169	25 779
PS ou C avec 2 pers. à charge	43 187	39 730	31 120
PS ou C avec 3 pers. à charge	51 382	47 033	36 608
PS ou C avec 4 pers. à charge	57 818	52 925	41 256
Par pers. suppl.		+6 442	+5 898	+ 4 602


Zone A : Paris et communes limitrophes, zone B : Ile-de-France hors zone A, zone C : autres régions.

Plafonds de loyers par m2 pour les baux conclus en 2007 : 5,90 euros pour l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français (zone A), 5,36 pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières (zone B), 4,82 dans le reste du territoire (zone C).









Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC


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