Amortissement des logements neufs : les anciens regimes

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Les investissements dans les logements locatifs neufs r�alis�s avant le 1er septembre 2006 sont encore soumis au r�gime Robien.
La loi Borloo sur le logement a profond�ment remani� le r�gime d'aide fiscale � l'immobilier locatif. Mais les contribuables qui ont investi avant le 1er septembre 2006 b�n�ficient encore de l'ancien r�gime Robien.
Rappelons que les assouplissements apport�s par la l�gislation ont donn� naissance au r�gime Robien qui s'appliquait aux logements acquis ou achev�s � compter du 1er janvier 2003. Par rapport � l'ancien r�gime Besson, le dispositif Robien avait �tendu le b�n�fice du dispositif aux contribuables qui achetaient un logement ancien sans confort pour y effectuer des travaux de r�habilitation, ces travaux devant hisser le bien � des caract�ristiques techniques proches de celles des logements neufs.

Ces logements sans confort correspondent aux logements ne satisfaisant pas aux normes de d�cence d�finies le d�cret 2002/120 du 30 janvier 2002. Dans la pratique, l'administration exige des attestations �manant de professionnels d�crivant l'�tat du logement avant et apr�s les travaux.

Conditions exig�es

Le propri�taire doit �tre une personne physique qui ach�te un logement en direct ou des parts d'une soci�t� non soumise � l'imp�t sur les soci�t�s qui r�alise des op�rations similaires (SCI, SCPI).

Ce r�gime est ouvert aux propri�taires en indivision mais non aux usufruitiers ou nu-propri�taires. Si le d�membrement de propri�t� r�sulte du d�c�s d'un �poux, le conjoint survivant peut demander � son profit la poursuite du r�gime sous les m�mes conditions.

L'acqu�reur doit s'engager � louer le logement nu, � usage d'habitation principale, pendant une p�riode minimale de neuf ans.

La premi�re location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l'achat ou l'ach�vement.

Les revenus per�us par le propri�taire doivent �tre impos�s dans la cat�gorie des revenus fonciers. Ce qui exclut les locations meubl�es.
L'occupation par le locataire doit �tre effective et permanente. Ce qui exclut les locations saisonni�res.
Le propri�taire peut louer le bien � un organisme public ou priv�. Cet organisme doit ensuite mettre le bien, nu ou meubl�, � la disposition, gratuite ou payante, d'un de ses employ�s � titre de r�sidence principale. Il peut s'agir d'un salari� ou d'un dirigeant assujetti au m�me r�gime (Pdg de soci�t� anonyme, g�rant minoritaire ou �galitaire de sarl, etc.). Dans tous les cas, la r�mun�ration de l'int�ress� doit �tre impos�e dans la cat�gorie des traitements et salaires et repr�senter plus de la moiti� de l'ensemble de ses revenus professionnels.

En cas de d�part du locataire, le propri�taire doit imm�diatement remettre le bien en location. Une vacance maximale d'un an est admise, sous r�serve de prouver la volont� r�elle de relouer le bien (petites annonces, loyer raisonnable, etc.).

Quand l'investissement est r�alis� � travers une soci�t�, l'associ� doit s'engager � conserver les titres pendant au moins neuf ans � compter de l'achat du dernier logement par cette soci�t�.

Le bien ne peut pas �tre lou� � un membre du foyer fiscal du propri�taire. Il ne pouvait pas non plus �tre donn� en location � un ascendant ou descendant. Mais cette derni�re restriction a fait l'objet d'importantes modifications.

Logements acquis neufs avant le 9 octobre 2002.

Quand le logement est donn� en location pendant au moins trois ans aux conditions exig�es, le propri�taire peut suspendre l'application du dispositif et louer le bien � un ascendant ou descendant. Aucune condition de loyer ou de ressources n'est exig�e pendant cette suspension, dont la dur�e est plafonn�e � neuf ans. Pendant cette suspension, l'amortissement supprim�.

Logements acquis neufs apr�s le 9 octobre 2002.

La location � un ascendant ou descendant est autoris�e.

Le propri�taire-bailleur doit s'engager � ne pas d�passer certains plafonds en mati�re de loyers et de ressources du locataire pour les logements acquis neufs ou en �tat futur d'ach�vement AVANT le 1er janvier 2003

Loyer maximal hors charges pour les baux conclus en 2007 : 14,65 euros/m2 � Paris et communes limitrophes (zone 1), 12,97 dans le reste de l'agglom�ration parisienne (zone 1bis), 10,01 dans les agglom�rations de plus de 100 000 habitants (zone 2) et 9,44 dans les autres communes (zone 3). La surface prise en compte pour la d�termination du plafond de loyer est la surface habitable augment�e de la moiti� des annexes dans la limite de 8 m2 par logement.

Pour les baux conclus en 2007, les ressources du locataire doivent �tre inf�rieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer		Zone A	Zone B	Zone C
Personne Seule (PS)		33 233	25 685	22 475
Couple (C), mari� ou non	49 668	34 298	30 209
PS ou C avec 1 pers. � charge	59 704	41 246	36 165
PS ou C avec 2 pers. � charge	71 516	49 792	43 768
PS ou C avec 3 pers. � charge	84 661	58 573	51 370
PS ou C avec 4 pers. � charge	95 267	66 009	57 946
Par pers. suppl.		+10 617	+7 362	+ 6 580

Pour les logements acquis neufs ou en �tat futur d'ach�vement APR�S le 1er janvier 2003 (dispositif Robien), les plafonds de ressources du locataire sont supprim�s et les plafonds de loyers plus �lev�s.

Loyer maximal hors charges pour les baux conclus en 2007 : 20,45 euros pour l'agglom�ration parisienne, la C�te d'Azur et le Genevois fran�ais, 14,21 pour les agglom�rations de plus de 50 000 habitants et les agglom�rations ch�res situ�es aux franges de l'agglom�ration parisienne et en zones littorales ou frontali�res, 10,22 dans le reste du territoire.

Caract�ristiques fiscales

Sous r�serve de respecter les conditions ci-dessus, l'acqu�reur peut choisir un dispositif optionnel d'amortissement. L'option est irr�vocable.

Ce dispositif ne peut pas se cumuler avec la r�duction d'imp�t pour investissement dans les Dom-Tom.

L'acqu�reur peut d�duire de son revenu brut foncier un amortissement �gal � 8% du prix de revient global (tous frais compris)pendant chacune des cinq premi�res ann�es, et � 2,5% pendant chacune des quatre ann�es suivantes. Si la condition de loyer reste remplie, le bailleur peut b�n�ficier de deux p�riodes suppl�mentaires de trois ans avec l'amortissement annuel de 2,5%.

Ce qui revient � amortir 65% du prix du bien sur 15 ans.
Le point de d�part de l'amortissement est le premier jour du mois d'acquisition ou d'ach�vement. Apr�s le 1er f�vrier, les p�riodes d'amortissement sont r�duites prorata temporis. Exemple : un logement neuf est achet� le 15 juillet pour un prix de revient global de 2 M. L'ann�e de l'achat, l'acqu�reur d�duira six mois d'amortissement au taux de 8%, soit 80 000 de son revenu brut foncier. Puis 160 000 en ann�e deux, trois, quatre et cinq. Puis 80 000 + 25 000 (six mois d'amortissement au taux de 2,5%) en ann�e six. Puis 50 000 pendant les huit ann�es suivantes. Puis 25 000 en ann�e 9.

Par la suite, les d�penses de reconstruction et d'agrandissement peuvent �galement �tre amorties selon le m�me principe. Mais le propri�taire doit prendre un nouvel engagement de location pendant neuf ans � compter de l'ach�vement des travaux.

D�s lors que l'option a �t� exerc�e, les travaux d'am�lioration ne peuvent �tre d�duits selon le r�gime de droit commun : ils doivent obligatoirement �tre amortis sur dix ans au taux annuel de 10%. Aucun engagement de location suppl�mentaire n'est exig�.

En cas de d�ficit foncier, le plafond d'imputation sur le revenu global reste fix� � 10 700 &eur; comme dans le r�gime commun.

Non-respect des engagements

Si l'une des conditions exig�es n'est pas respect�e, l'administration r�int�gre les amortissements pratiqu�s dans le revenu foncier de l'ann�e au cours de laquelle l'engagement a �t� rompu.

Le contribuable peut alors demander l'application du quotient.
Le non-respect des engagements peut provenir de la cession du logement (vente, �change, donation, etc.), de la location meubl�e, de la location � un membre du foyer fiscal, d'une premi�re location trop tardive, d'une vacance trop longue apr�s le d�part d'un locataire, du changement d'affectation du local.
Aucune r�int�gration n'est op�r�e en cas de licenciement, d'invalidit� ou de d�c�s du propri�taire ou de son conjoint.

Cas particuliers

Le dispositif est applicable aux achats en indivision, sous r�serve que les conditions soient respect�es et que chaque indivisaire s'engage sur la location de neuf ans. Si l'un d'eux c�de ses droits au cours de cette p�riode, l'administration peut reprendre les d�ductions pratiqu�es par tous les indivisaires.

Chaque indivisaire peut imputer le d�ficit foncier sur son revenu global � hauteur de 10 700 &eur;. Ce plafond n'�tant pas r�duit au prorata de la quote-part du bien, l'achat en indivision peut �tre une technique d'acquisition int�ressante dans la mesure o� il permet une imputation globale plus importante. Exemple : quatre personnes ach�tent � parts �gales un logement d'une valeur de 300 000 &eur;. Ils pourront d�duire de leur revenu global un d�ficit maximal de 10 700 &eur; pour un investissement unitaire de 75 000 &eur;.

R�gime � P�rissol �

L'ancien dispositif � P�rissol � repose sur des bases comparables � quelques diff�rences pr�s.

Il concerne les logements acquis neufs ou en l'�tat futur d'ach�vement avant le 31 ao�t 1999, sous r�serve que le permis de construire ait �t� d�livr� avant le 1er janvier 1999 et que le logement soit achev� avant le 30 juin 2001.

L'amortissement est �gal � 10% du prix de revient global pendant chacune des quatre premi�res ann�es, et � 2 % pendant chacune des vingt ann�es suivantes.

L'acheteur peut louer le logement nu � titre de r�sidence secondaire.

Le locataire peut �tre un ascendant ou descendant du propri�taire.

En cas de transmission � titre gratuit (succession ou donation), les nouveaux propri�taires peuvent continuer � b�n�ficier du dispositif P�rissol s'ils reprennent � leur compte les engagements du premier acqu�reur et � condition qu'aucun d'entre eux n'occupe le logement pour son propre compte.

Dans le cas d'une donation, l'administration peut reprendre les d�ductions pratiqu�es par le donateur si ces engagements ne sont pas respect�s.

En cas d'achat en d�membrement de propri�t�, c'est l'usufruitier qui b�n�ficie du dispositif pour la valeur en pleine propri�t�, et qui doit naturellement respecter les conditions exig�es.

En cas de d�ficit foncier, le plafond d'imputation sur le revenu global est port� � 15 300 &eur; (au lieu de 10 700 &eur; dans le r�gime commun).

Aucune condition de loyer ou de ressources du locataire n'est exig�e.

R�alis� en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, dipl�m� d'HEC