Déficit foncier : des cas particuliers

Usufruit et nue-propriété

En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier possède la libre jouissance du bien. Il peut l'occuper lui-même, ou le mettre en location.

Le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations, définies par les articles 605 et suivants du Code civil : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues et murs de clôture.

Toutes les autres réparations sont d'entretien et à la charge de l'usufruitier.

L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois convenir d'une répartition différente des charges.

Dans tous les cas, elles sont déduites du revenu foncier de celui qui les a effectivement payées.

Bien occupé par l'usufruitier

La situation est comparable à celle d'un immeuble occupé par son propriétaire. Le nu-propriétaire et l'usufruitier ne peuvent déduire aucune des charges qu'ils ont supportées puisqu'il n'y a pas de revenu foncier.

Il en est de même si le logement est occupé gratuitement par le nu-propriétaire.

Bien donné en location à un tiers ou au nu-propriétaire

L'usufruitier détermine son revenu foncier net dans les conditions de droit commun, en tenant compte de toutes les charges déductibles payées.

Les charges payées par le nu-propriétaire peuvent venir en déduction des revenus fonciers tirés d'autres biens.
En cas de déficit foncier, la part de ce déficit provenant des grosses réparations légalement à sa charge peut être imputée sur le revenu global du nu-propriétaire sous réserve de respecter la condition suivante : le démembrement de propriété doit provenir d'une succession ou d'une donation entre parents jusqu'au quatrième degré inclus (neveu, cousins, oncle, grand-oncle).

Cette imputation n'est pas possible quand le démembrement porte sur des titres de sociétés.

Si cette condition n'est pas remplie, le déficit foncier ne peut être imputé que sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes.

Restauration de type Loi Malraux

Ce dispositif concerne la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans les secteurs sauvegardés définis aux articles L.313-1 à L.313-3 du code de l'urbanisme et les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager définies à l'article 70 de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983.

Outre l'ensemble des charges déductibles de droit commun, certaines dépenses spécifiques sont également admises en déduction du revenu foncier brut du propriétaire sous réserve qu'elles résultent du plan de sauvegarde ou de la déclaration d'utilité publique.

• les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration,


• les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire,
• les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles rendus nécessaires par ces démolitions,
• les travaux de restauration, à l'exception des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
• les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble, dans le volume bâti existant.
  

Si un déficit foncier est constaté, celui-ci est imputable sans plafond aucun sur le revenu global du propriétaire, à l'exception des intérêts d'emprunts, imputables sur les seuls revenus fonciers. Plusieurs conditions sont exigées :

Les travaux doivent être effectués sur des locaux d'habitation par leurs propriétaires et à leur initiative, ou à celle d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle de l'opération.

Les logements doivent être loués nus, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de six ans.

Dans le cas d'une société, le propriétaire doit s'engager à conserver les titres pendant la même période de six ans.

La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.

Ces opérations complexes doivent être menées avec la plus grande prudence.

Immeubles historiques

Les immeubles classés monuments historiques et ceux inscrits à l'inventaire supplémentaire bénéficient d'avantages fiscaux spécifiques.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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