Immobilier locatif : le régime Borloo

Ce que vous devez savoir sur les différents régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif

Les logements neufs et assimilés

Les logements concernés

Sont concernés les logements neufs acquis ou construits depuis le 1er septembre 2006.

Le dispositif s'applique aussi aux achats de logements anciens sans confort pour y effectuer des travaux de réhabilitation. Ces travaux doivent hisser le bien à des caractéristiques techniques proches de celles des logements neufs.
. Ces logements sans confort correspondent aux logements ne satisfaisant pas aux normes de décence définies le décret 2002/120 du 30 janvier 2002. Dans la pratique, l'administration exigera des attestations émanant de professionnels décrivant l'état du logement avant et après les travaux.

Le nouveau régime prévoit également le bénéfice de l'amortissement aux souscriptions de parts de SCPI effectuées depuis le 1er septembre 2006, mais seulement sur 95% du montant de la souscription.

Les conditions générales exigées

Le propriétaire doit être une personne physique qui achète un logement en direct ou des parts d'une société non soumises à l'impôt sur les sociétés qui réalisent des opérations similaires (SCI, SCPI).
. Ce régime est ouvert aux propriétaires en indivision mais non aux usufruitiers ou nu-propriétaires. Si le démembrement de propriété résulte du décès d'un époux, le conjoint survivant peut demander à son profit la poursuite du régime sous les mêmes conditions.
. Dans le cas d'une société, le bailleur doit s'engager à conserver les titres pendant une période minimale de neuf ans à compter de l'achat du dernier logement.

L'acquéreur doit s'engager à louer le logement nu, à usage d'habitation principale, pendant une période minimale de neuf ans.

La première location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l'achat ou l'achèvement.

En cas de départ du locataire, le propriétaire doit immédiatement remettre le bien en location.
. Une vacance maximale d'un an est admise, sous réserve de prouver la volonté réelle de relouer le bien (petites annonces, loyer raisonnable, etc.).

Le propriétaire peut louer le bien à un organisme public ou privé.
. Cet organisme doit ensuite mettre le bien, nu ou meublé, à la disposition, gratuite ou payante, d'un de ses employés à titre de résidence principale. Il peut s'agir d'un salarié ou d'un dirigeant assujetti au même régime (Pdg de société anonyme, gérant minoritaire ou égalitaire de sarl, etc.). Dans tous les cas, la rémunération de l'intéressé doit être imposée dans la catégorie des traitements et salaires et représenter plus de la moitié de l'ensemble de ses revenus professionnels.

Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire.

La location à un ascendant ou un descendant est possible mais seulement dans le cadre du « Robien recentré » (cf. plus loin)

Robien recentré

Le bailleur peut déduire, au titre de l'amortissement, 6% du prix d'acquisition ou de revient du logement pendant les sept premières années et 4% de ce prix pendant les deux années suivantes, soit au total 50% du prix sur neuf ans.
. Les investissements dans les SCPI spécialisées sont soumis au même régime sur 95% du montant de la souscription.

Les travaux de reconstruction ou d'agrandissement peuvent être amortis selon le même dispositif.

Les travaux d'amélioration peuvent être amortis sur dix ans à raison de 10% par an.

Aucune condition de ressources n'est exigé pour le locataire mais le bailleur doit respecter certains plafonds de loyers mensuels par mètre carré :
- 21,02 euros pour la zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français;
- 14,61 euros pour la zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles;
- 11,95 euros pour la zone B2 : le reste de la zone B1 c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières chères, le reste de l'Ile-de-France;
- 8,76 euros pour la zone C (reste du territoire).

Borloo neuf

Les contribuables ayant opté pour le Robien recentré bénéficient d'avantages fiscaux supplémentaires sous réserve de respecter certains plafonds de ressources du locataire et de loyers mensuels.

Les plafonds de ressources sont les suivants pour les baux signés en 2008

- Les plafonds de loyers pour 2008 sont égaux à : 16,82 euros pour la zone A, 11,69 euros pour la zone B1, 9,56 euros pour la zone B2, 7,01 euros pour la zone C.

Autre condition spécifique exigée : le bien ne peut pas être donné en location à un ascendant ou descendant.

Sous ces conditions, les bailleurs peuvent :
• prolonger la location d'une ou deux périodes de trois ans et pratiquer un complément d'amortissement de 2,5% par an.
En cas de poursuite, renouvellement du bail ou de changement de locataire et sous réserve de respecter les conditions exigées, ils peuvent donc amortir ainsi 57,5% du bien (50% + 7,5% pour neuf ans + trois ans) ou 65% (50% + 15% pour neuf ans + six ans).
• pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts pendant toute la durée d'engagement de location (neuf, douze ou quinze ans).
. Les mêmes avantages sont consentis aux investissements dans des SCPI respectant les conditions du Borloo neuf.

Les logements anciens

Les anciens dispositifs en faveur des logements anciens sont supprimés au profit d'un seul régime : le « Borloo ancien ».

Pour les baux signés après le 1er octobre 2006, les propriétaires peuvent bénéficier d'avantages fiscaux s'ils donnent le logement en location dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (Anah).
. L'entrée dans le dispositif est également possible lors d'un renouvellement de bail, ce qui conduira parfois à des baisses de loyer.
. Le propriétaire peut donner le logement en location à une personne morale agréée qui le sous-loue à des personnes défavorisées.

La convention fixe le montant maximum du loyer, la durée d'engagement de location (six ans sans travaux subventionnés ou neuf ans avec subvention de l'ANAH), les conditions d'occupation et éventuellement d'attribution du logement, etc.
. Le logement ne peut pas être loué à un ascendant ou descendant du propriétaire.

Secteur intermédiaire

Le bailleur peut pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts fonciers si le loyer et les ressources du locataire sont inférieurs à ceux du secteur intermédiaire tels qu'ils sont définis par la convention. Il s'agit des plafonds de l'ancien régime Besson ancien.

Plafonds de loyers par m2 pour les baux conclus en 2008 : 16,35 euros pour l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français (zone A), 10,68 pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières (zone B), 7,73 dans le reste du territoire (zone C).

Pour les baux conclus en 2008, les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants :

Secteur social

Le bailleur peut pratiquer une déduction forfaitaire de 45% sur les revenus bruts fonciers si le loyer et les ressources du locataire sont inférieurs à ceux du secteur social tels qu'ils sont définis par la convention, répondant notamment aux conditions d'attribution de l'aide personnalisée au logement. Il s'agit des plafonds des prêts Plus et Pla-1 et des loyers tels qu'ils sont précisés dans les notices de l'ANAH.

La déduction forfaitaire est supprimée depuis 2006, sauf dans certains dispositifs. A l'inverse, le bailleur peut déduire la totalité des primes d'assurance, des frais de procédure, des frais d'intermédiaires pour la location ou la gestion du logement (commissions, etc.), des frais de comptabilité.

Les anciens régimes encore en vigueur

En plus de ces frais, le bailleur peut donc également déduire une déduction forfaitaire au taux de 26% :

• pour les logements neufs, acquis après le 1er janvier 2004 mais AVANT le 1er septembre 2006, placés sous le régime de l'amortissement Robien, si le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale. Sans aucune condition de ressources du locataire.

• Pendant six ans pour les logements anciens soumis au régime Besson-Robien dont les caractéristiques sont détaillées ci-dessous.

Ce taux de 26% s'étend jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la conclusion du bail.
.Ce taux continue à s'appliquer par période de trois ans avec le même locataire si les conditions de loyers restent remplies (cf. ci-dessous), même si les ressources de l'occupant ont dépassé les plafonds ci-dessous.
.Naturellement, le dispositif s'applique à nouveau en cas de signature d'un nouveau bail avec un nouvel occupant.
.Les usufruitiers peuvent bénéficier de ce régime si l'engagement de location est postérieur au démembrement.

Ce régime n'est accessible que pour les baux signés AVANT le 1er octobre 2006 qui respectent les conditions suivantes :
1. Le loyer et les ressources du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds.

- Plafonds de loyers par m2 pour les baux conclus en 2008 : 16,81 euros pour l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français (zone A), 10,98 pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières (zone B), 7,95 dans le reste du territoire (zone C).

- Pour les baux conclus en 2008, les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants :

.Il s'agit des ressources de l'avant-dernière année figurant sur l'avis d'imposition reçu l'année précédente. Les ressources sont prises en compte, comme pour les exonérations de taxes locales, c'est-à-dire après la déduction pour frais mais avant imputation des charges déductibles. Ces plafonds sont réévalués annuellement en fonction de l'évolution du Smic.
.Il s'agit de la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, embrasures de portes et de fenêtres. A cette superficie, on ajoute la moitié des annexes. Il s'agit des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80 : caves, loggias, combles et greniers aménageables, sous-sols, balcons, etc. Ces annexes sont prises en compte dans la limite totale de 8 mètres carrés.

2. La location doit porter sur une durée minimale de six ans.

3. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.

Le locataire ne peut pas être un ascendant ou descendant du propriétaire, ni un occupant déjà en place. Le dispositif s'applique donc aux baux conclus à compter du 1er janvier 1999 avec de nouveaux locataires.
.Quand le logement est possédé par une société, le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.
. En cas de non-respect des engagements ou de cession du logement, le supplément de déduction forfaitaire est ajouté au revenu global de l'intéressé.
. Aucune reprise n'est effectuée en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du propriétaire ou de son conjoint.

Quand le logement a été donné en location pendant au moins trois ans aux conditions exigées, le propriétaire peut, sans risquer la reprise des avantages fiscaux, suspendre l'application du dispositif et louer le bien à un ascendant ou descendant. Aucune condition de loyer ou de ressources n'est exigée pendant cette suspension, dont la durée est plafonnée à neuf ans et qui ne peut être appliquée qu'une fois. Pendant cette suspension, la déduction forfaitaire est supprimée.

Le régime Borloo neuf

Les propriétaires-bailleurs optant pour le nouveau régime Borloo neuf pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 peuvent pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sous réserve de respecter certains plafonds de ressources et de loyers.

Le régime Borloo ancien

Pour les baux signés après le 1er octobre 2006, les propriétaires peuvent donner le logement en location dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (ex-Anah).

La convention fixe le montant maximum du loyer, la durée d'engagement de location, les conditions d'occupation et éventuellement d'attribution du logement, etc.
.Le logement ne peut être loué à un ascendant ou descendant du propriétaire.

• Le bailleur peut pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts fonciers si le loyer et les ressources du locataire sont inférieurs à ceux du secteur intermédiaire tel qu'ils sont définis par la convention. Il s'agit des plafonds du régime Besson-Robien dans l'ancien.(cf. tableau ci-dessus)

• Le bailleur peut pratiquer une déduction forfaitaire de 45% sur les revenus bruts fonciers si le loyer et les ressources du locataire sont inférieurs à ceux du secteur social tel qu'ils sont définis par la convention, répondant notamment aux conditions d'attribution de l'aide personnalisée au logement.
- Plafonds de loyers par m2 pour les baux conclus en 2008 : 6,06 euros pour Paris et les communes limitrophes (zone I), 5,51 pour le reste de l’Ile-de-France (zone II), 4,95 dans le reste du territoire (zone III).
- Pour les baux conclus en 2008, les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants :

. Zone A : Paris et communes limitrophes, zone B : Ile-de-France hors zone A, zone C : autres régions.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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