Investissement immobiier : le viager

L'achat en viager peut aussi constituer un vecteur d'investissement immobilier intéressant. Mais il comporte certaines contraintes.
La vente en viager est une vente comme une autre, qui entraîne un transfert de propriété immédiat. Sa spécificité réside, on le sait, dans des modalités de paiement particulières, qui doivent être détaillées dans l'avant-contrat et l'acte authentique. Dans la plupart des cas, le vendeur (le « crédirentier) perçoit un capital initial (le ``bouquet ») et une rente à vie versés par l'acheteur (le « débi rentier »).

Le contrat de vente

Les modalités sont très souples et, en principe, librement fixées par les deux parties.

L'objet de la vente

La vente porte le plus souvent sur un bien immobilier et le contrat est alors rédigé par un notaire. Elle peut aussi porter sur un capital ou un portefeuille.

Le vendeur se réserve souvent l'usufruit du bien. Il peut alors non seulement l'occuper lui-même mais aussi le mettre en location et percevoir des revenus. Il peut aussi, hypothèse plus fréquente, se réserver un simple droit d'usage et d'habitation, plus restreint que l'usufruit. Dans ce cas, il ne peut pas donner le bien en location et ne peut que l'utiliser pour ses besoins personnels et ceux de sa famille.

La vente peut également porter sur un bien libre de toute occupation, le crédirentier allant habiter ailleurs.

Le prix

Le prix dépend non seulement de la valeur du bien mais aussi de l'âge du vendeur et des modalités de la vente (usufruit, droit d'usage ou viager libre). Plus les droits du vendeur restent importants, moins élevé est le prix.

Les modalités de paiement

Le contrat de vente peut aussi prévoir plusieurs crédirentiers, pour des montants de rente éventuellement différents. La rente est alors versée jusqu'au décès du dernier crédirentier, avec ou sans réduction de son montant. Le plus souvent, il s'agit de deux époux.

La vente peut prévoir le versement d'un bouquet, mais il n'est pas systématique.

Le contrat peut prévoir une clause résolutoire : en cas de non-paiement de la rente, le crédirentier peut faire annuler la vente et récupérer le bien, sans avoir à rembourser les versements déjà encaissés.

Le contrat peut aussi prévoir une clause de rachat. Au-delà d'un certain nombre d'annuités, le débirentier a la possibilité de s'affranchir du paiement de la rente en versant un capital.

Certaines dispositions sont d'ordre légal et s'appliquent, même si elles ne sont pas prévues au contrat.

• La rente doit être indexée.
• La prescription est de cinq ans pour récupérer les rentes impayées.
• Lorsque le débirentier décède avant le crédirentier, la charge de la rente est transférée à ses héritiers. Mais certains contrats peuvent prévoir une assurance-décès qui prend en charge le versement de la rente.

La répartition des charges

En principe, quand le vendeur se réserve un droit d'usufruit, le débirentier prend en charge les « grosses réparations » définies par l'art. 606 du Code civil. De même la taxe d'habitation est à la charge de l'occupant et la taxe foncière à la charge du propriétaire (le débirentier). Mais les deux parties peuvent librement fixer la répartition des charges et réparations, qu'il s'agisse d'un usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation.

Les grosses réparations concernent « les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture. »
Quand le viager est libre, l'acheteur a la libre disposition du bien et doit donc assurer toutes les charges et réparations.

La fiscalité

Les droits d'enregistrement

L'acheteur paie les droits de mutation classiques sur la totalité du prix, y compris le montant de la rente.

Les plus-values

Comme il s'agit d'une mutation à titre onéreux, le vendeur paie l'impôt sur les plus-values dans les conditions de droit commun.

L'impôt sur le revenu

La rente est imposable entre les mains du crédirentier, après un abattement qui dépend de son âge au moment de la vente. Cet abattement est de 70% si le vendeur avait plus de 70 ans, 60% s'il était âgé de 60 à 69 ans, 50% entre 50 et 59 ans, 30% en deçà de 50 ans. Aucun autre abattement ou déduction n'est applicable.

L'annulation de la vente

Le contrat est frappé de nullité si le vendeur décède dans les 20 jours d'une maladie dont il était atteint au moment de la signature de l'acte.

Les tribunaux peuvent également annuler le contrat, même si le décès a lieu plus de 20 jours après, quand il est prouvé que l'acheteur était informé de la disparition imminente du vendeur. Le viager suppose un « aléa ».

La vente peut être également contestée quand le montant de la rente est fixé à un niveau dérisoire par rapport à la valeur du bien ou à ses revenus.

Les ventes aux parents

Un propriétaire qui vend un bien à un enfant en s'en réservant l'usufruit reste fiscalement propriétaire de ce bien (art. 751 du Code général des impôts). Ce bien fera donc partie de sa succession à son décès. En revanche, il semble que cet article ne s'applique pas quand le vendeur se réserve simplement un droit d'usage et d'habitation.

La vente en viager à un autre membre de la famille pose moins de problèmes. Mais si les circonstances sont suspectes (rente non versée, etc.), le fisc pourra assimiler cette vente à une donation et les enfants pourront la contester si elle porte atteinte à leur part minimale d'héritage.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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