Bail locatif : questions pratiques

Les clauses, souvent très générales, d'un bail ne permettent pas de résoudre tous les problèmes qui peuvent se poser en cours de location. Quelques réponses concrètes à quelques questions pratiques...

Le bailleur propriétaire peut-il interdire au locataire de posséder un animal ?

Non, s'il s'agit d'un « animal familier ». Toute clause contraire du bail est strictement interdite et réputée non écrite (art. 10 de la loi du 9/7/70). Si le locataire possède un boa, un singe ou autre animal exotique, il n'est pas sûr, en revanche, que la justice lui donne raison. Dans tous les cas, n'oubliez pas que l'occupant est financièrement et pénalement responsable des dégâts causés et que les éventuelles nuisances (aboiement, etc.) peuvent donner lieu à des plaintes de la part de vos voisins. Depuis la loi du 6 janvier 1999, les chiens d'attaque (dits de première catégorie) ne peuvent stationner dans les parties communes des immeubles.

Le locataire a-t-il le droit d'installer à ses frais une antenne ou une parabole individuelle ?

Il a le droit de demander au propriétaire l'autorisation d'installer une antenne ou parabole individuelle. Celui-ci ne peut s'y opposer que pour des raisons « légitimes et sérieuses » (esthétique, solidité du balcon ou du toit, etc.). En cas de litige, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance dans les trois mois qui suivent la demande.
Faute de réponse dans ce délai, le locataire peut engager les travaux nécessaires. Mais certains tribunaux ont tendance à limiter ce droit concernant le toit de l'immeuble, considéré comme partie commune.

Un locataire habitant au rez-de-chaussée doit-il payer des charges pour l'ascenseur ?

La répartition des charges de copropriété se fait au prorata de l'usage des équipements. Le bailleur ne payant aucune charge d'ascenseur pour un local situé au rez-de-chaussée, il n'a pas à les répercuter sur l'occupant.

Les locataires peuvent-ils exiger du propriétaire qu'il ferme l'accès au hall de l'immeuble ?

Non. Rien n'oblige le propriétaire à installer un digicode, interphone ou autres équipements de sécurité s'ils n'ont pas été prévus dans le bail. De même, il n'est pas tenu de faire installer des barreaux aux fenêtres des logements du rez-de-chaussée. Mais il pourrait être obligé de faire poser des volets ou des persiennes dans la mesure où leur absence ne permettrait pas une jouissance paisible des lieux. En revanche, sa responsabilité peut être retenue s'il ne fait pas réparer rapidement les installations déjà en place.

Un propriétaire peut-il obliger son locataire à souscrire un contrat d'entretien pour la chaudière ?

Il peut inclure une clause en ce sens dans le bail mais il ne peut pas imposer le recours à un fournisseur particulier.

Qui doit payer le coût d'une porte blindée ou de verrous supplémentaires?

Celui qui a pris l'initiative de ces travaux. Si c'est le locataire, rien ne l'empêche de proposer au bailleur une prise en charge partielle de ces frais, dans la mesure où ils contribuent à l'amélioration du logement.

Un locataire a-t-il le droit de sous-louer le logement ?

Non, sous peine de résiliation du bail. A moins que le propriétaire ne l'y autorise par écrit. En revanche, il est parfaitement possible d'héberger un concubin ou des parents proches, de façon temporaire ou permanente, même si une clause du bail impose l'occupation personnelle du logement. En règle générale, les tribunaux ne reconnaissent pas au bailleur le droit de s'immiscer dans la vie privée du locataire et ne sanctionnent que les abus manifestes.

Le propriétaire a-t-il le droit de vérifier l'état du logement pendant le bail ?

C'est au bail de préciser les conditions de cette éventuelle vérification. En cas de vente ou de nouvelle location, le droit de visite est dans tous les cas plafonné à deux heures par jour, sauf dimanche et jours fériés.

Le locataire peut-il s'opposer à la réalisation de travaux ?

Il ne peut refuser la réalisation de travaux nécessaires à l'entretien des lieux et à leur maintien en bon état (ravalement, changement de chaudières, etc.). Mais si les travaux durent plus de quarante jours, il peut demander une réduction du loyer en proportion de leur durée et de la surface concernée.

Le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer si le bailleur ne réalise pas des travaux à sa charge ?

Absolument pas. Les tribunaux sanctionnent ceux qui se font justice eux-mêmes. En cas de litige et en l'absence de réponse du bailleur, le locataire doit d'abord s'adresser au tribunal.

Un bail peut-il prévoir des pénalités pour paiement en retard du loyer ?

Le bail ne peut pas autoriser le propriétaire à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses du contrat de location ou du réglement intérieur. Mais les tribunaux, pour l'instant, ne considèrent pas comme des amendes les éventuelles pénalités prévues pour paiement en retard du loyer. Toutefois, s'il y a déséquilibre manifeste du contrat (pénalité trop élevée, délai trop court, etc.), la clause instituant ce type de pénalités pourrait être jugée « abusive » par les tribunaux.

En cas d'erreur au niveau des charges locatives, pendant combien de temps le propriétaire peut-il réclamer les sommes impayées au locataire ?

Le délai de prescription est de cinq ans, comme pour les loyers. Le même délai est accordé au locataire qui souhaiterait émettre une réclamation s'il estime avoir payé trop de charges.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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