Les droits et devoirs de - l'agent immobilier

Faut-il faire appel à un agent immobilier quand on veut vendre un logement ?
Exception faite des grandes villes, notamment de Paris, où les transactions entre particuliers sont très nombreuses, et de quelques régions où les notaires jouent un rôle important de négociateur, la majorité des ventes sont réalisées par l'intermédiaire d'un agent immobilier.
En effet, même si le recours à un intermédiaire renchérit le coût de la transaction, l'intervention de l'agent immobilier comporte des avantages certains. Encore faut-il bien connaître ses droits et devoirs...

Les conditions légales

Pour jouer un rôle d'intermédiaire dans une transaction, l'agent immobilier doit détenir une carte officielle de « transaction sur immeubles et fonds de commerces », délivrée par la Préfecture et renouvelée chaque année.

Il peut également détenir une carte de « gestion immobilière » s'il assure la gestion de locaux pour le compte de ses clients (perception des loyers, etc.). Il peut alors négocier ponctuellement la vente de logements qu'il possède en gestion depuis plus de trois ans.

Sur ses papiers-en-tête, à l'intérieur de l'agence et dans l'éventuelle vitrine, l'agent immobilier doit mentionner clairement son numéro de carte professionnelle, le nom et l'adresse de l'organisme qui le garantit financièrement ainsi que le montant TTC de ses honoraires et le mode de calcul.

Les honoraires

Contrairement aux notaires, dont les émoluments de négociation sont encadrés par la loi, les honoraires des agents immobiliers sont libres. Ils sont naturellement fixés en proportion du prix de vente avec un pourcentage la plupart du temps dégressif, soit sur le montant total, soit par tranche.

En d'autres termes, plus le prix de vente sera élevé, plus le montant total des honoraires le sera également. Mais plus le prix de vente sera faible, plus le pourcentage représenté par les honoraires sera important. C'est une question de logique économique puisque les frais de publicité sont quasiment identiques quel que soit le prix du bien.

Mais dans tous les cas, sachez que vous pouvez toujours négocier le montant des honoraires, et cela d'autant plus facilement que le prix du bien est élevé.

Le mandat

Pour confier la vente à un agent immobilier, vous devez au préalable signer un mandat. Ce mandat doit être obligatoirement écrit et mentionner tous les éléments du contrat : durée du mandat et conditions de résiliation, prix de vente du bien, montant des honoraires et désignation de celui qui doit les payer, etc.
Vous pouvez confier à un agent immobilier plusieurs types de mandats.

Il peut arrive qu'un agent immobilier détienne un mandat à la fois du vendeur et de l'acheteur. Dans ce cas, il peut percevoir deux commissions, de la part des deux parties.

Le mandat simple

Vous pouvez confier la vente à plusieurs agences immobilières et vous réserver le droit de chercher vous-même un acheteur. Il s'agit alors d'un mandat simple. L'agent immobilier percevra sa commission si la vente est conclue avec l'acquéreur qu'il vous a présenté.

Le mandat exclusif

Comme son nom l'indique, le mandat exclusif confie à un seul et unique agent immobilier le soin de trouver un acquéreur. Vous ne pouvez donc pas trouver un acheteur par vos propres soins ou conclure la transaction par l'intermédiaire d'un autre professionnel, quel qu'il soit. Certes, c'est un inconvénient pour vous dans la mesure où votre marge de manœuvre est limitée. Mais cet inconvénient doit être nuancé, pour plusieurs raisons...

Vous pouvez d'abord négocier et demander, par exemple, l'autorisation de conclure la transaction avec un membre de votre famille.

Vous pouvez aussi aller plus loin et négocier un mandat exclusif « simple ». Dans ce cas, vous n'aurez pas à payer de commission si vous trouvez un acquéreur par vos propres moyens. Mais vous ne pourrez absolument pas confier l'affaire à un autre professionnel.

Et surtout, d'une manière générale, l'agent immobilier qui bénéficie d'un mandat exclusif sera davantage enclin à investir temps et argent pour vous trouver un acheteur. La plupart du temps, d'ailleurs, l'agent immobilier qui signe un mandat exclusif s'engage sur un certain nombre d'actions (panneau, petites annonces, compte rendu de visite, etc.). Ce qui constitue une garantie d'efficacité pour vous.

Enfin, le mandat exclusif est limité dans le temps.

La durée de validité

Sous peine de nullité, le mandat est obligatoirement limité dans le temps et doit donc préciser sa durée de validité. S'il est reconduit par accord tacite, (ce qui est généralement le cas), la durée totale doit également être mentionnée.

Il faut savoir également que, dans tous les cas, vous pouvez résilier un mandat exclusif à tout moment, par lettre recommandée avec AR, passé un délai de trois mois après la signature. La résiliation prendra effet quinze jours après la réception de votre lettre.

Le paiement de la commission

La loi est catégorique : la commission doit être payée quand la vente est effectivement conclue (c'est-à-dire à la signature de l'acte authentique) avec un acquéreur que l'agent mandaté vous a présenté. Un principe, qui dans son application, soulève parfois quelques problèmes.

Le bon de visite

Premier problème : le fameux « bon de visite », que l'agent immobilier fait signer à un acheteur potentiel avant de faire visiter le bien et par lequel ce dernier s'engage à traiter par son seul intermédiaire. En principe, cette clause n'a pas de valeur légale si l'agent ne détient pas de mandat exclusif puisque la transaction peut parfaitement être réalisée par un autre professionnel ou directement entre particuliers. Dans la pratique, si vous concluez directement la transaction avec un acheteur qui a signé un bon de visite, l'agent immobilier peut s'estimer lésé (à juste titre) et pourra exiger des dommages-intérêts de la part des deux parties. A condition naturellement qu'il prouve que son intervention a été décisive dans la conclusion de la vente.

Une condition que les tribunaux évaluent assez largement. Exemple récent : détenteur d'un mandat donné par le vendeur, un agent immobilier fait visiter un bien à un acquéreur potentiel. Dix-neuf mois plus tard, celui-ci conclut la transaction directement avec le vendeur, pour un prix nettement inférieur. La Cour de cassation a considéré que l'agent avait droit à la commission fixée dans le mandat (arrêt du 14/11/2000).

D'une façon générale, ne traitez pas l'agent immobilier à la légère. Un mandat est un contrat comme un autre et vous devez respecter vos engagements, sans chercher à « contourner » un professionnel, qui, la plupart du temps, a consacré temps et argent pour remplir ses obligations. C'est une question de morale...et de prudence, puisque vous risquez d'être condamné par la justice.

Quand la vente n'a pas lieu

Autre problème : quand l'acte authentique de vente n'est finalement pas signé.

Cela peut arriver si l'une des conditions suspensives stipulées dans l'avant-contrat n'est pas réalisée, par exemple si l'acheteur n'obtient pas son prêt ou son permis de construire. Dans ce cas, l'agent immobilier n'a pas droit à sa commission.

Il peut arriver aussi qu'une condition suspensive ne se réalise pas, par la faute volontaire de l'acquéreur potentiel (qui, par exemple, n'a pas déposé de demande de prêt)... Dans ce cas, la vente n'est pas conclue et l'agent ne peut réclamer d'honoraires. Mais l'acheteur indélicat peut se voir condamner à verser des dommage-intérêts à la fois au vendeur et à l'intermédiaire qui s'est vu privé de commission.

Autre hypothèse : l'acheteur et le vendeur renoncent finalement d'un commun accord à signer l'acte authentique. Ce qui, naturellement, pénalise l'agent immobilier qui a effectué toutes les démarches préalables (recherche de l'acquéreur, etc.). Dès lors que la vente n'est pas légalement conclue, ce dernier ne peut exiger d'honoraires. Mais là encore, rien ne l'empêche de porter l'affaire auprès des tribunaux qui évalueront l'étendue du préjudice subi et pourront accorder des dommages-intérêts.

Les mandats prévoient d'ailleurs généralement le versement de dommages-intérêts quand le vendeur refuse finalement de signer l'acte authentique alors que toutes les conditions ont été acceptées par l'acheteur.

Dernier cas, peu fréquent : il peut arriver que l'acte de vente stipule des « conditions résolutoires » qui annulent rétroactivement la transaction si elles se réalisent. Dans cette hypothèse, la vente est effectivement résiliée mais l'agent immobilier conserve sa commission puisque l'acte authentique a été signé.

Dernière précision : l'agent immobilier n'a pas droit à sa commission quand, à la suite d'un congé pour vendre, le locataire exerce son droit de préemption.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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