L'imposition des plus-values immobilières

Opérations imposables

Sous réserve de nombreuses exonérations, sont soumises à l'impôt sur les plus-values toutes les mutations d'immeubles à titre onéreux. A savoir : les cessions de toute nature (y compris sous la forme d'un viager), les échanges, les apports d'un bien à une société, les expropriations, etc.
. Quand le bien est apporté à l'actif d'une entreprise individuelle, la plus-value « privée » réalisée par l'entrepreneur est reportée à la date de cession du bien et calculée à partir de sa valeur d'inscription.

Ne sont donc pas concernées les mutations à titre gratuit (donations, etc.).

Sont également exclus les partages de biens en indivision, même avec versement d'une soulte (compensation) à condition que ces biens proviennent d’une succession, d’une communauté conjugale, d’une indivision entre époux ou partenaires pacsés, d’une indivision antérieure au mariage ou au pacs, ou d’une indivision provenant d’une donation-partage. L'impôt sur les plus-values ne s'applique ainsi pas aux cessions entre co-indivisaires sur ce type de biens.
En revanche, après le partage ou la cession, la revente ultérieure du bien entraîne l'application de l'impôt. Le prix de revient retenu est alors la valeur du bien au moment de l'ouverture de la succession ou de son entrée dans la communauté conjugale.
. Exemple : Jean et Martine héritent de leur père un immeuble de 2 M. Cinq ans après, Jean vend ses droits à Martine pour 1,5 M. Il ne paiera pas d'impôt sur les plus-values. Cinq ans plus tard, Martine vend l'immeuble pour 3 M. La plus-value sera calculée sur la base d'un prix de revient de 2 M. L'exonération de la plus-value de 500 000 de Jean est compensée par la « surtaxation » de Martine.

Quand le bien appartient à une société « à prépondérance immobilière », la cession des titres de cette société est soumise au régime des plus-values immobilières (et non pas à celui des plus-values sur titres). Depuis le 1er janvier 2004, le régime des plus-values immobilières privées n'est applicable qu'aux sociétés soumises à l'impôt sur le revenu.
. Une société est à prépondérance immobilière quand plus de la moitié de son actif (à la clôture des trois exercices précédant la cession) est composée d'immeubles ou de droits portant sur ces immeubles. Précision : les immeubles affectés à l'exploitation ne sont pas pris en compte pour l'appréciation de ce seuil.

Biens imposables

Tous les immeubles bâtis et non bâtis de toute nature sont concernés (terrains, logements, locaux commerciaux, etc.) ainsi que les droits portant sur ces biens (cession de l'usufruit ou de la nue-propriété).

La cession de titres de SCI est soumise au même régime que les biens représentés par ces titres.
Cette cession peut donc être exonérée si les biens sont eux-mêmes exonérés.
. Pour le calcul de la plus-value, le délai de détention est toutefois décompté à partir de l'acquisition des titres et non pas de l'acquisition de l'immeuble lui-même.

Les titres de sociétés non cotées dont plus de la moitié de l'actif est constituée d'immeubles sont soumis au même régime que les titres de SCI sous réserve des précisions ci-dessus.
Les immeubles affectés à l'exploitation ne sont toutefois pas pris en compte.

Calcul de la plus-value

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (ou la valeur vénale, base de calcul des droits, quand il s'agit d'une acquisition à titre gratuit).

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire, indemnités d'éviction, etc.).

Le prix d'acquisition ne tient pas compte de l'érosion monétaire mais il est majoré d'un certain nombre de frais et dépenses.
• Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire.
• Les frais et droits acquittés par le bénéficiaire de la donation ou de la succession quand le bien a été acquis à titre gratuit.
. Exemple : M. Martin recueille un logement qui vaut 1 000 et paie 50 de droits de succession, honoraires, frais divers. Son prix d'acquisition est de 1 050.
• Les frais et droits payés lors de l'acquisition à titre onéreux. Ils peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.
• Les frais de voirie, réseau et distribution.
• Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration à condition qu'ils n'aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Ces travaux sont retenus pour leur montant réel.
Ils doivent obligatoirement avoir été effectués par une entreprise, les travaux réalisés par le propriétaire ne pouvant plus être pris en compte.
Précision importante : quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l'achat, le cédant qui ne peut justifier la réalité ou le montant des travaux peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d'achat.

Durée de détention

La plus-value est réduite de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Elle est donc exonérée au bout de quinze ans de détention.

Abattement

La plus-value est réduite d'un abattement unique de 1 000 euros, applicable à chaque cession.

Montant et paiement de l'impôt

La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 16% + 11% de prélèvements sociaux, soit 27% au total.

L'impôt est payé au moment du transfert de propriété, le calcul, les formalités et le paiement étant généralement du ressort du notaire.

Les plus-values exonérées

• Les biens possédés depuis plus de 15 ans. La cession de ces biens est exonérée par le jeu mécanique de l'abattement annuel de 10% au-delà de la cinquième année.

• Les résidences principales.
La cession de la résidence principale reste exonérée d'impôt sur les plus-values. Les conditions en sont même théoriquement assouplies : il s'agit de la résidence principale du vendeur au moment de la cession, sans condition de durée d'occupation.
. La cession d’un logement vacant, qui était occupé jusqu’à sa mise en vente par son propriétaire à titre de résidence principale, est exonérée, à condition que la cession ait lieu moins d’un an après la libération des lieux. Ce délai maximal s’apprécie toutefois au cas par cas compte tenu du marché.
. D'autres tolérances s'appliquent pour les cessions de logement en construction et pour les cessions par des couples en instance de séparation.

• Les cessions de faible montant.
Les cessions d'un montant inférieur à 15 000 euros sont exonérées d'impôt sur les plus-values.
Ce seuil d'imposition s'apprécie bien par bien et non annuellement.
Quand le bien est possédé en indivision, ce seuil s'apprécie au niveau de la quote-part de chaque indivisaire.

• Les plus-values réalisées en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique quand l'indemnité est réinvestie dans les douze mois suivant le versement dans l'achat d'un bien de même nature.
Quand l'indemnité est réinvestie partiellement, la plus-value est exonérée au prorata d'après un arrêt du Conseil d'Etat, contrairement à la doctrine administrative (9/2/2001).

• Les cessions réalisées par les titulaires d'une pension vieillesse dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas le plafond d'exonération des taxes d'habitation et foncière, et par les titulaires d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, à condition que ces deux catégories de contribuable ne soient pas redevables de l'ISF au titre de l'avant-dernière année précédant la cession.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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